開發(fā)商拿地心糾結(jié) 投機者尋租有空間

　　以“限房價、競地價”方式推出的自住型商品房地塊成為近期北京土地市場的熱點。作為“京七條”中最具新意的舉措，這種模式并非首次在北京市場上出現(xiàn)。早在2010年，北京房山的一宗“中低價位商品住宅用地”就以“限房價、競地價”的方式推出；更早的2006年，“廣渠路36號地”在拍賣中也對房屋售價進行了約定。

　　上述兩個項目分別在2011年和2008年入市。中國證券報記者近日探訪發(fā)現(xiàn)，曾經(jīng)約定“意向銷售價格9500元/平方米”的首城國際項目，二手房售價已直逼6萬元/平方米；首宗“限房價、競地價”項目長陽國際城，雖然開盤時遭到瘋搶，但如今仍有不少房屋處于尚未入住的狀態(tài)。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，北京市提出的自住型商品住房雖以市場化方式進行土地出讓、銷售，但仍帶有一定保障房性質(zhì)，且會擠壓房地產(chǎn)企業(yè)的利潤。自住商品房面臨著開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁成本、“攤薄”質(zhì)量的隱憂，此類商品房能否改善樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)仍有待觀察。

　　限價項目存在漏洞

　　從地鐵房山線長陽站出口，步行600米即是長陽國際城項目。作為北京首個試行“限房價、競地價”招拍掛土地的中小套型普通商品房項目，長陽國際城已于2011年4月正式開盤，并于2012年9月正式交房。

　　按照規(guī)定，該項目的銷售限價為12500元/平方米，戶型面積上限定為中小套型，相比當時同區(qū)域15000-18000元的商品房均價，可謂優(yōu)勢明顯。開盤之前，1594套備選房源有近萬人參與搖號，開盤當日即售罄。

　　項目預(yù)售方案顯示，在限購前提下具備購房資格的家庭可自行申購，但三類家庭可以優(yōu)先購買，即首次購房京籍家庭、符合條件的首次購房非京籍家庭以及同意購房后放棄保障房購買資格的保障房輪候家庭。每個家庭只能購買一套，購買本項目的家庭自房屋交付之日起，兩年內(nèi)不得將該住房出租或出售。

　　長陽國際城的小區(qū)門口，共有兩家中介門店。兩家門店的業(yè)務(wù)員均向中國證券報記者表示，由于是“保障房”，當前該項目尚不能銷售。今年7、8月，曾有數(shù)個業(yè)主委托其出售位于長陽國際城的房源，報價雖低于當?shù)仄骄?，但高于最初入手的價格。同期，淘房網(wǎng)、58同城等網(wǎng)站上也出現(xiàn)了出租或出售長陽國際城項目的信息，但隨后撤除。

　　小區(qū)保安表示，雖然交房時間已超過一年，但目前小區(qū)內(nèi)仍有不少房屋處于空置狀態(tài)，有些房屋甚至還未裝修。究其原因，一些業(yè)主覺得小區(qū)位置太過偏遠，還有不少業(yè)主對房屋質(zhì)量不滿。

　　中介人員還告訴記者，一些買房的業(yè)主并不打算入住，甚至不排除具有投資目的的購房者。從他掌握的信息來看，到明年9月交房滿兩年時，長陽國際城小區(qū)將有不少房源放出。據(jù)悉，位于長陽國際城對面的長陽半島小區(qū)，如今單價已達28000元/平方米。

　　位于朝陽區(qū)雙井區(qū)域的首城國際項目，因其房價上漲迅速，已變成近年來二手房市場的成交大戶。附近鏈家地產(chǎn)門店的業(yè)務(wù)員告訴中國證券報記者，當前首城國際項目有近百套房源處于在售狀態(tài)，銷售均價接近6萬元/平方米，部分戶型的價格已超過6萬。

　　然而，與該項目最初的定位相比，出現(xiàn)這種局面可謂意料之外。2006年11月，備受關(guān)注的“廣渠路36號地”(即此后的首城國際項目)以招標的形式競出，城開與城建聯(lián)合體最終以26億元的價格奪標，不僅低于外界預(yù)期的40億元的價格水平，而且低于競爭對手華潤30.5億的報價。分析人士認為，上述地塊之所以“價高者未得”，原因在于城開城建聯(lián)合體在標書中所做的承諾：以首次置業(yè)或改善居住條件人群為銷售對象；住宅意向銷售價格為9500元/平方米。在樓市調(diào)控的背景下，上述承諾很容易獲得政策青睞。

　　但在兩年之后的2008年11月，首城國際項目首次開盤的價格就達到10800元/平方米，超出了開發(fā)商拿地時的承諾。次年的第二次開盤，均價達到18000元/平方米，比拿地時的承諾價格高出近一倍。

　　隨后，該項目的二手房價格迅速進入上漲通道中。從首次開盤時的均價算起，短短5年間，項目均價已經(jīng)上漲了5倍。上述業(yè)務(wù)員表示，在此期間，部分房源頻繁被轉(zhuǎn)手，說明其已成為投資客青睞的對象。該人士還說，由于當時北京尚未出臺限購政策，部分購房者一度手握多套房源，是名副其實的“炒房客”。

　　“計劃”與“市場”之爭

　　作為北京最初的兩個以管控價格方式推出的商品房項目，上述兩個項目在入市時，都曾引發(fā)過業(yè)界的爭議。爭議的焦點在于，項目在土地出讓時采取“招拍掛”的市場化手段，但在銷售環(huán)節(jié)采用計劃經(jīng)濟色彩較為濃厚的價格管控方式。這導(dǎo)致房屋性質(zhì)難以界定，并容易扭曲市場信號。

　　北京某房地產(chǎn)項目營銷總監(jiān)向中國證券報記者表示，從滿足自住型購房者需求的目的來看，上述兩個項目雖然一度受到市場熱捧，但仍然是失敗的。他認為，行政手段干預(yù)價格的后果，要么是房企控制成本影響房屋質(zhì)量，要么是開發(fā)商不顧政策約束，低價拿地高價賣房。上述兩個項目的情況分別體現(xiàn)了這兩點。

　　據(jù)悉，由于首城國際項目在銷售中，并未將銷售價格的承諾納入合同中，開發(fā)商上調(diào)價格，但政府部門無法進行有效的約束。

　　有鑒于此，對北京最新推出的自住型商品房的市場前景，業(yè)界頗為擔憂。盡管自住型商品房在土地出讓、價格控制、銷售管理等方面的規(guī)定更為細化，但其性質(zhì)的界定仍然是難題。從解決自住型、改善型購房需求的主要目的看，自住型商品住房顯然是商品房性質(zhì)。但從其價格和戶型所受到的限制看，商品房所具有的自主定價權(quán)和自主設(shè)計權(quán)又不復(fù)存在。

　　泰禾集團總裁助理沈力男表示，自住型商品房政策會讓市場變得更加混亂，帶有很濃的計劃經(jīng)濟色彩。他認為，按照當前的房價上漲態(tài)勢，即使5年后再入市交易，且將交易收益的60%交由政府，購房者仍然能夠在這筆交易中獲取足夠的利潤。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認為，從面積要求上看，自住型商品住房套型建筑面積以90平方米以下為主，最大套型建筑面積不得超過140平方米，預(yù)計明年5萬套的自住型商品住房供應(yīng)將占全部新增供應(yīng)的50%以上。按照這種要求，此項措施就變成了“90/50”政策，與此前的“90/70”政策異曲同工。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，“自住型商品房”定位為“兩限房”與“商品房”之間，容易演變成部分人投機樓市的契機。他還認為，自住型商品房看似解決夾心層的問題，但仍然會導(dǎo)致新夾心層出現(xiàn)，此舉無法解決房價上漲問題。

　　作為北京首創(chuàng)的土地出讓方式，“限房價、競地價”的手段始于2010年，且將作為未來自住型商品房土地的出讓方式。有消息稱，該方式有可能向全國推廣，但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，該措施不宜推廣。

　　“副作用”尚待消除

　　“自住型商品房跟我們沒關(guān)系。”北京某上市房企負責人向中國證券報記者表示，如果北京單獨出讓自住型商品房地塊，企業(yè)肯定不會去參加競標。如果以配建的形式出讓，則可能會去嘗試，但當配建規(guī)模過大時，企業(yè)會將適時放棄。

　　接受本報記者采訪的多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都對自住型商品房制度并不認同，但捆綁商品房地塊的土地出讓方式，也使北京在近期成功競出一定規(guī)模的自住型商品房地塊。

　　根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)，自10月23日北京市推出自住型商品房制度至今，北京共出讓6宗自住型商品房地塊，上述6宗土地全部以配建的形式推出，而非以“限房價、競地價”的形式單獨出讓。在11月11日北京市出讓的3宗土地中，有兩宗配建了自住型商品住房。其中，“大興區(qū)孫村組團居住區(qū)B-17地塊”的建筑控制規(guī)模為14.85萬平方米，其中4.46萬平方米配建限價商品房，92000平方米配建自住型商品房，雙重配建之下該地塊的總體配建規(guī)模已經(jīng)達到建筑面積的90%。

　　盡管上述地塊被華遠地產(chǎn)艱難拿下，但華遠地產(chǎn)董事長任志強對該制度提出批評。他認為，當政府將土地和解決住房問題當成賺錢的生意而非政府公共責任時，無論如何都難有好的政策。

　　這種局面反映出房地產(chǎn)企業(yè)的無奈。一方面，由于對利潤的限制，房企希望對自住型商品房敬而遠之；另一方面，配建制度的存在，使得房企不得不參與自住型商品房的建設(shè)，從而獲取在北京開發(fā)純商品房住宅的機會。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，若繼續(xù)采取配建的出讓方式，北京要想完成今明兩年完成約7萬套自住型商品住房用地供給任務(wù)，不存在太大難度。但由此而引發(fā)的“副作用”恐難以避免。

　　首先是土地成本的轉(zhuǎn)移。有機構(gòu)測算，分攤之后，“大興區(qū)孫村組團居住區(qū)B-17地塊”中，剩余純商品房部分的樓面價將超過17000元/平方米，為該區(qū)域新高。按照配建規(guī)則，自住型商品住房的出讓面積越大，就意味著純商品房土地成本越高，其房價也更有上漲的動力。

　　其次是自住型商品房質(zhì)量的管控。有業(yè)內(nèi)人士擔心，由于“房屋售價低于同區(qū)域同類商品房30%”的規(guī)定，自住型商品房對房企的利潤帶來不小的壓縮。為挽回利潤損失，供應(yīng)方傾向于在建設(shè)環(huán)節(jié)壓縮成本，由此而帶來的質(zhì)量問題不可忽視。