觀察:投資客重新現(xiàn)身樓市 調(diào)整期投資需警惕風(fēng)險(xiǎn)

5月北京樓市成交量出現(xiàn)全面下滑，面對(duì)高企的房?jī)r(jià)，撬動(dòng)起三四月份瘋狂成交量的自住型買家開始重返觀望態(tài)勢(shì)，但與此同時(shí)，樓市部分項(xiàng)目卻出現(xiàn)了投資客活躍的身影。不僅有項(xiàng)目出現(xiàn)三成以上的投資型購買，而且有個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)整層、成批量購買。業(yè)內(nèi)專家指出，受產(chǎn)品定位和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面的優(yōu)勢(shì)影響，個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)較大比重的投資型購買并不能說明投資型需求全面復(fù)蘇，而且受宏觀經(jīng)濟(jì)面影響，樓市仍處于調(diào)整期，此時(shí)投資需謹(jǐn)慎。

    多個(gè)項(xiàng)目投資客超三成

    5月初，就有傳言某項(xiàng)目出現(xiàn)神秘大買家，4個(gè)人買了6層樓。近日，傳言被核實(shí)，該項(xiàng)目就是位于望京地區(qū)的方恒國(guó)際中心。

    “全部是整層購買，最多的投資者一次性購買了2層。4月份下旬投資者和我們談判整層購買，5月初簽訂的購買合同。”方恒國(guó)際中心有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。據(jù)了解，這四位大買家均為外地投資者，共購買88套房子，整購金額上億元。

    6層的整售大單，讓方恒國(guó)際中心迅速完成年初制定的銷售任務(wù)，目前價(jià)格從春節(jié)后的12800元/平方米提到了14800元/平方米。

    無獨(dú)有偶，據(jù)記者了解，近兩個(gè)月，高頻率出現(xiàn)投資客身影的項(xiàng)目還有金隅·可樂+、金泉時(shí)代、復(fù)地國(guó)際公寓、潤(rùn)楓嘉尚等項(xiàng)目，甚至有別墅項(xiàng)目也出現(xiàn)比例頗高的投資客。

    據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍介紹，亞豪機(jī)構(gòu)代理的金隅·可樂+、金泉時(shí)代兩項(xiàng)目，投資客的比例約占到三成以上，投資客的占比雖然并未達(dá)到06、07年市場(chǎng)高峰期的水平，但也比08年樓市低迷期有所回升。

    記者了解到，金泉時(shí)代一期認(rèn)購的468套物業(yè)中，有40%是購買了多套物業(yè)的，其中5%是購買了4套以上的。“購買多套物業(yè)的客戶絕大多數(shù)是投資客”。

　　只是少數(shù)人在行動(dòng)

    面對(duì)這些大手筆成交，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這說明由于看好未來樓市，投資型需求開始紛紛入場(chǎng)。此前，業(yè)內(nèi)多數(shù)的觀點(diǎn)認(rèn)為，經(jīng)過前4個(gè)月的釋放，剛性需求基本會(huì)釋放完畢。有專家認(rèn)為，目前支撐樓市熱銷的已經(jīng)從單純的剛性需求，過渡到剛性需求、改善性需求及投資性需求三方共存的局面。其中后兩者的需求目前成為樓市需求的主力。

    有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前投資客已經(jīng)入市了，樓市成交量大幅回升，如果光靠自住型買家的話，肯定不能支持這么大的量，自住型買家對(duì)價(jià)格非常敏感，中心區(qū)樓價(jià)門檻高，很多都是高端物業(yè)，那就注定是投資型需求。再者很多的投資者也認(rèn)為樓市已經(jīng)見底，樓價(jià)下調(diào)的空間不大，因此入市踴躍。方恒國(guó)際中心等項(xiàng)目出現(xiàn)的投資者都基本是建立在這樣認(rèn)可的基礎(chǔ)上。

    但北京易居房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)牟增彬并不這么看。他認(rèn)為目前僅僅是投資客蠢蠢欲動(dòng)的時(shí)候，雖然目前個(gè)別樓盤出現(xiàn)了投資者的身影，但仍舊是少數(shù)投資客在行動(dòng)，他們還暫時(shí)無法對(duì)市場(chǎng)形成影響。目前樓市仍處于調(diào)整期，如果真的想投資房產(chǎn)，則需要對(duì)其投資的樓盤進(jìn)行合理的評(píng)定和選擇。“如果投資的話，應(yīng)該謹(jǐn)慎入市。”

    值得注意的是，目前記者了解到的投資客比較集中的樓盤多為酒店式公寓項(xiàng)目，這些項(xiàng)目或者占據(jù)良好的區(qū)域位置，或者位于地鐵站附近，普遍具有面積小、總價(jià)低、租金回報(bào)較高的特點(diǎn)。此類項(xiàng)目歷來是穩(wěn)健性投資客重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目。在當(dāng)下樓市剛開始恢復(fù)元?dú)鈺r(shí)，此類項(xiàng)目最先集中出現(xiàn)投資客并不為怪。

　　調(diào)整期投資警惕風(fēng)險(xiǎn)

    上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，之所以出現(xiàn)投資型需求抬頭的現(xiàn)象，一是今年以來全國(guó)樓市成交量強(qiáng)勁反彈，從而帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。今年3月，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比增幅，在連續(xù)7個(gè)月下跌之后，首次增長(zhǎng)，4月加速。房?jī)r(jià)上漲抑制了剛性需求，而投資需求卻有追漲的嗜好。二是流動(dòng)性過剩正在形成，人們對(duì)未來通脹和資產(chǎn)價(jià)格上漲有所擔(dān)憂，所以投資房產(chǎn)保值、增值一舉兩得。但他并不認(rèn)為當(dāng)下是投資型需求入場(chǎng)的好時(shí)機(jī)，“一方面流動(dòng)性過剩會(huì)推高資產(chǎn)價(jià)格，另一方面宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之路艱難，利好與利空并存，房?jī)r(jià)短期還會(huì)上漲一些，但下半年或明年可能回調(diào)”。

    據(jù)金泉時(shí)代項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)韓樂介紹，金泉時(shí)代的客戶需求統(tǒng)計(jì)顯示，當(dāng)下投資客最看重的因素是價(jià)格，占到了訪問量的73%，其次是區(qū)位、交通，從中顯示出投資客看重的是項(xiàng)目的性價(jià)比。

    該數(shù)據(jù)不僅透露出投資客的保守態(tài)度，也透露出投資客對(duì)價(jià)格的敏感度并不像一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為的那么遲鈍。

    高姍也同時(shí)提示開發(fā)企業(yè)，投資傾向發(fā)生變化是一把雙刃劍，雖然投資客一次性購買多套，有利于開發(fā)商回籠資金，但是帶給開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也有所加大，投資客一旦后續(xù)購房款支付能力出現(xiàn)問題，選擇退房，必然會(huì)對(duì)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)收益和項(xiàng)目形象造成一定的損傷。