長效政策支撐穩(wěn)增長 地產(chǎn)板塊可攻可守

　　11月15日晚間，十八屆三中全會《中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》公布，決定當(dāng)中對與房地產(chǎn)行業(yè)長效機(jī)制相關(guān)的土地、金融和財稅等方面的改革都進(jìn)行了較為詳細(xì)的部署。我們認(rèn)為，三中全會后，土地、財稅等長效機(jī)制可能逐步替代限購、限貸的短期調(diào)控行為。當(dāng)前地產(chǎn)股可謂進(jìn)可攻退可守，建議及早布局并維持超配。

　　長效政策支撐穩(wěn)增長

　　關(guān)于房產(chǎn)稅，《決定》這樣表述：“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革。”房產(chǎn)稅作為深化稅制改革一個組成部分被正式列入中央全面改革部署之中，而房產(chǎn)稅將立法先行，通過立法獲得合法性，并自上而下全面推行。我們認(rèn)為，隨著三中全會《決定》的公布，地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制將逐步代替短期調(diào)控，未來地產(chǎn)穩(wěn)定增長的預(yù)期增強(qiáng)。

　　由此，盡管近期房價高漲導(dǎo)致政策壓力不斷，但是市場的擔(dān)憂將很快緩解。一方面，雖然10月百城房價漲幅創(chuàng)下近三年新高，但已是強(qiáng)弩之末。11月以后房價漲幅收窄的原因有：供給的持續(xù)放量、10月土地市場的降溫和去年房價的基數(shù)效應(yīng)；另一方面，政府房地產(chǎn)調(diào)控思路已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，房價上漲已不再是抑需求政策加碼的充分條件。新一屆政府以增供給為主導(dǎo)的調(diào)控政策，不僅可以起到釜底抽薪的效果，而且還將促進(jìn)商品房市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　關(guān)于土地制度，《決定》也確定了改革的具體方向，“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”被譽(yù)為此次土地改革中最大的亮點。相較十七屆三中全會，本屆三中全會將“逐步”二字去掉，表明了對土地制度改革的決心。在業(yè)內(nèi)人士看來，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，必將推動進(jìn)一步增加土地改革試點，集體建設(shè)用地有條件通過市場化交易將成為下一步改革的方向。

　　我們認(rèn)為，前期爆炒的農(nóng)地流轉(zhuǎn)概念股近來受三中全會低預(yù)期影響持續(xù)大跌，而近幾日工業(yè)用地流轉(zhuǎn)概念股接棒農(nóng)地流轉(zhuǎn)繼續(xù)被熱炒。但是目前尚無相關(guān)工業(yè)用地流轉(zhuǎn)的細(xì)則，本屆政府在土地制度改革方面的態(tài)度尚不明朗，我們提醒投資者謹(jǐn)慎對待對工業(yè)用地流轉(zhuǎn)概念的炒作。

　　地產(chǎn)板塊可攻可守

　　上周股指運(yùn)行節(jié)奏明顯、主線清晰；地產(chǎn)板塊依然處于波動調(diào)整中，受此前上海調(diào)控政策出臺的影響，周一大跌1.6%，后三天小幅調(diào)整，周五以2.22%的漲幅收盤。其中，地產(chǎn)股陣營分化明顯，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)跌。全板塊微跌0.15%，商業(yè)地產(chǎn)以3.16%的跌幅領(lǐng)跌，而地產(chǎn)+X卻以2.48%的漲幅領(lǐng)漲。從板塊整體來看，上周地產(chǎn)依然處于震蕩調(diào)整之中。

　　從基本面上看，在部分地區(qū)調(diào)控政策出臺之后，樓市繼續(xù)降溫，上周樓市成交小幅回落。同時，盡管樓市成交下降、庫存升高，但是季度平滑后，去化周期保持穩(wěn)定，一線城市去化周期維持在29周，二線城市去化周期維持在46周。

　　實際上，自去年以來的新一輪房地產(chǎn)周期是由剛需主導(dǎo)的，這與此前的房地產(chǎn)周期具有本質(zhì)的不同，也意味著政策和信貸對樓市的邊際影響小于需求，而需求對成交的邊際影響小于供給。因此，盡管信貸偏緊而政策風(fēng)聲不斷，但是8月以后供給的改善依然推動了成交的回暖，而四季度成交量高位企穩(wěn)的跡象已然顯著。

　　由此，“長效機(jī)制塵埃落定之時，一定是市場悲觀情緒的化解之日。”因為在投資收益率邊際遞減的背景下，經(jīng)濟(jì)對地產(chǎn)的依賴度明降暗升。我們測算，維持7%以上的GDP增長率需要不低于16%的房地產(chǎn)投資增速，這就意味著長效機(jī)制推進(jìn)將是一個以時間換空間的過程，未來幾年房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定增長才是政府的首要調(diào)控目標(biāo)。

　　霜降時節(jié)以來，盡管地產(chǎn)板塊依然小幅跑輸大盤，但是招保萬金等主流品種的估值修復(fù)行情已經(jīng)啟動，而自貿(mào)區(qū)等題材股則延續(xù)了下跌的頹勢。無論是整個A股還是地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部，風(fēng)格切換的態(tài)勢已經(jīng)非常明顯。當(dāng)前地產(chǎn)股可謂進(jìn)可攻退可守，建議及早布局并維持超配。重點推薦龍頭股(招商、金地、萬科、保利、華僑城)和績優(yōu)股(華夏、南國、榮盛)。