地產(chǎn)商又開始“圈地”高價(jià)地有卷土重來之勢(shì)

隨著今年以來樓市持續(xù)回暖，擺脫資金之虞的地產(chǎn)企業(yè)尋找新的土地儲(chǔ)備已成當(dāng)務(wù)之急，而近期不少開發(fā)商確實(shí)已開始大手筆地拿地。市場(chǎng)擔(dān)心，連續(xù)出現(xiàn)高地價(jià)，是否會(huì)很快導(dǎo)致樓市新一輪漲價(jià)潮。由于樓市的持續(xù)好轉(zhuǎn)，加上資本金比例下調(diào)的最新利好政策，去年還在資金困境中掙扎的中國(guó)地產(chǎn)商,現(xiàn)在似乎已經(jīng)緩過氣來,開始了新一輪的跑馬圈地。

    不久前，廣州2009年第一幅公告掛牌的住宅用地，經(jīng)過四家公司約31輪的競(jìng)價(jià)，最后被廣東佳兆業(yè)地產(chǎn)公司以高于底價(jià)65%，即3.18億元的成交價(jià)成功獲得，折合樓面地價(jià)達(dá)5910元/平方米。4月底，杭州上城投經(jīng)46輪競(jìng)價(jià)競(jìng)得上城區(qū)南山路一地塊，樓面價(jià)4.6萬(wàn)元/平方米，再次刷新單價(jià)地王紀(jì)錄。5月，富力以240％溢價(jià)率拿下北京廣渠路10號(hào)地。值得關(guān)注的是，對(duì)市場(chǎng)回暖一向保持謹(jǐn)慎的萬(wàn)科最近也集中出手，以19.43億元在無錫、佛山購(gòu)得超過87萬(wàn)平方米的大型地塊，其中佛山地塊溢價(jià)50%。

    疑問：買地的錢從哪里來？

    去年還連喊“差錢”的開發(fā)商近期踴躍入市、高價(jià)拿地，之所以如此有底氣，主要有三大原因：

    一是樓市的持續(xù)好轉(zhuǎn)，使得開發(fā)商銷售狀況超出預(yù)期，資金回籠加快。

    二是國(guó)家政策緩解資金壓力。根據(jù)國(guó)務(wù)院5月27日發(fā)布的通知，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例從2004 年的35%調(diào)低至20%，恢復(fù)到1996 年的水平，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例由35%調(diào)低至為30%。這是房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例自1996 年資本金制度建立以來首次調(diào)低，從而提高了開發(fā)商的銀行融資額度，對(duì)于資金饑渴型的房地產(chǎn)行業(yè)來說無疑是最大的一個(gè)利好。

    三是開發(fā)商融資環(huán)境好轉(zhuǎn)，僅在4月至5月間，包括華潤(rùn)置地、龍湖地產(chǎn)、綠地、恒基地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、金地、雅居樂、星獅地產(chǎn)、北京金隅、五礦建設(shè)等多家大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)融資及計(jì)劃融資總額超過520億元。融資方式包括增發(fā)、企業(yè)債、貸款（包括銀行授信）等。另外，北京金隅股份計(jì)劃赴港上市，此舉或率先開啟新一輪地產(chǎn)IPO大幕。

    趨勢(shì)：土地“低價(jià)期”或很快結(jié)束

    從這些企業(yè)的公告來看，雖然有部分融資用途是開發(fā)現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目，但多數(shù)房企融資是為了趕上土地市場(chǎng)“低價(jià)期”的難得機(jī)遇。

    克而瑞（中國(guó)）上海區(qū)總經(jīng)理于丹丹表示，雖然商品房?jī)r(jià)量齊升，但地方政府目前顯得冷靜很多，在推地時(shí)對(duì)底價(jià)的設(shè)定相當(dāng)理性和謹(jǐn)慎。

    根據(jù)中國(guó)地產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)信息，今年以來，上海住宅用地的出讓價(jià)格與供給價(jià)格進(jìn)入基本相符的時(shí)期，價(jià)格區(qū)間調(diào)整在1000至3000元/平方米之間。

    于是，很多開發(fā)商視目前為進(jìn)入土地市場(chǎng)的絕佳機(jī)會(huì)。連一向以嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)著稱的萬(wàn)科也積極入市，令市場(chǎng)更加堅(jiān)定回暖已經(jīng)實(shí)質(zhì)性到來。

    以最為火爆的北京市場(chǎng)為例，北京土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，5月份,北京共有23個(gè)地塊成交，成交金額達(dá)到61.70億元人民幣，較4月份暴漲481.73%。

    對(duì)于未來土地市場(chǎng)的出讓趨勢(shì)，多數(shù)專家認(rèn)為，一場(chǎng)席卷全國(guó)的土地出讓潮剛剛開始，而目前較低的土地價(jià)格形勢(shì)或許很快就會(huì)扭轉(zhuǎn)。

    高地價(jià)潛藏風(fēng)險(xiǎn)

    “開發(fā)商的心態(tài)已從之前的保生存，慢慢轉(zhuǎn)變?yōu)橹\發(fā)展。”中原地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理程澐說。

    “去年很多開發(fā)商都沒有拿地，今年如果再不拿地，在開發(fā)周期上會(huì)受到影響。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股投資管理部總經(jīng)理張?jiān)疟硎尽?/p>

    不過，程澐指出，在目前整體經(jīng)濟(jì)有較大不確定性的情況下，一些資金不是很雄厚的企業(yè)缺乏大步擴(kuò)張的勇氣，拿地的開發(fā)商大多是大型企業(yè)或者上市公司。

    同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商拿土地，更多的是出于戰(zhàn)略性土地儲(chǔ)備的考慮，這并不能代表他們認(rèn)同樓市將由成交“回暖”走向價(jià)格“回升”。樓市冷暖的重要指標(biāo)--房地產(chǎn)投資和新開工項(xiàng)目數(shù)據(jù)仍低迷，暗示了開發(fā)商的謹(jǐn)慎態(tài)度。

    高地價(jià)無疑是把雙刃劍，為催生樓市泡沫的同時(shí)，也會(huì)抑制市場(chǎng)需求，而這與政府希望穩(wěn)定房?jī)r(jià)的初衷有所背離。“在市場(chǎng)未真正回升之前，高價(jià)地將成為企業(yè)未來的負(fù)擔(dān)，甚至潛伏了新的風(fēng)險(xiǎn)。”程澐說。

    地價(jià)往往推高房?jī)r(jià)

    “地價(jià)上漲毫無疑問會(huì)推高房?jī)r(jià)。”寒桐投資有限公司總經(jīng)理韓世同對(duì)本報(bào)記者指出，2007年廣州樓價(jià)的瘋狂，很大程度上與幾大標(biāo)志性地王出現(xiàn)相關(guān)。“當(dāng)年9月份出現(xiàn)18700元的樓面地價(jià)，一下子把房?jī)r(jià)推到極端。”而從今年來看，拿地?zé)崆樗坪跤种匦赂邼q起來，6月10日，廣州將推出珠江新城D8－C3地塊，記者從廣州市國(guó)土和房屋管理局網(wǎng)站上了解到，這塊地已經(jīng)吸引了多家開發(fā)商參與競(jìng)價(jià)，廣州“新地王”很有可能在此誕生。

    不過，韓世同認(rèn)為，隨著供應(yīng)量的減少，房?jī)r(jià)的上漲以及購(gòu)買力的消化，下半年房?jī)r(jià)還是存在很大的變數(shù)