房?jī)r(jià)“越調(diào)越漲” 三中全會(huì)《決定》開(kāi)三劑藥方

　　包括調(diào)控回歸市場(chǎng)化，完善土地供應(yīng)，房產(chǎn)稅改革；上月70大中城市房?jī)r(jià)69個(gè)同比上漲

　　18日，中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)再次印證了全國(guó)房?jī)r(jià)普漲的猜想：70個(gè)大中城市中，69個(gè)同比上漲，65個(gè)環(huán)比上漲。這是自2013年初國(guó)五條施行以來(lái)房?jī)r(jià)再創(chuàng)新高。面對(duì)行政化調(diào)控“越調(diào)越漲”的怪圈，剛剛結(jié)束的中共中央十八屆三中全會(huì)開(kāi)出的藥方是：調(diào)控回歸市場(chǎng)化，完善土地供應(yīng)和房產(chǎn)稅改革將成為調(diào)控樓價(jià)的主要手段。專(zhuān)家認(rèn)為，在房?jī)r(jià)一路狂飆，房地產(chǎn)調(diào)控陷入僵局之時(shí)，三中全會(huì)提出的“明確市場(chǎng)對(duì)資源配置起決定性作用”，將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的新思路。

　　■ 發(fā)布

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70個(gè)大中城市10月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，僅溫州同比下降

　　北上廣深同比漲幅超20%

　　10月，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格從同比來(lái)看，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市延續(xù)了上月漲幅全部超過(guò)20%的情況；漲幅超過(guò)10%的城市達(dá)到21個(gè)，比上月增加6個(gè)。

　　21個(gè)城市同比漲幅超10%

　　昨日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布上月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，上漲依然成為絕對(duì)的主流，北京、上海、廣州、深圳漲幅全部超過(guò)20%，漲幅超過(guò)10%的城市達(dá)到21個(gè)，僅有溫州繼續(xù)保持同比下降的態(tài)勢(shì)，降幅為1.5%，連續(xù)數(shù)月成為唯一同比下跌的城市。這也是溫州樓市連續(xù)第26個(gè)月下跌。

　　而從環(huán)比漲幅來(lái)看，溫州也已經(jīng)保持了連續(xù)4個(gè)月的下跌趨勢(shì)。

　　同比漲幅高與去年基數(shù)低有關(guān)

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲高，與去年同月對(duì)比基數(shù)相對(duì)較低有一定關(guān)系。初步測(cè)算，去年10月份70個(gè)大中城市新建商品住宅同比價(jià)格下降1.1%。

　　另外，城市之間房?jī)r(jià)變動(dòng)仍是差異較大，同比價(jià)格上漲較多的，仍主要集中在一線城市和少數(shù)二、三線城市，大部分城市房?jī)r(jià)同比漲幅總體平穩(wěn)。

　　劉建偉還表示，判斷房?jī)r(jià)長(zhǎng)期變動(dòng)趨勢(shì)還要參考定基指數(shù)的變化。北、上、廣、深等盡管今年近幾個(gè)月新建商品住宅價(jià)格當(dāng)年同比上漲較多，但從以2010年價(jià)格為100的定基指數(shù)看，三年來(lái)每年平均漲幅在7%-8%。

　　■ 解讀

　　房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅有所下降

　　劉建偉表示，10月份房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅有所收窄。從總體上看，初步測(cè)算，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均漲幅為0.7%，比9月份的環(huán)比平均漲幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　分城市看，北京、上海、廣州、深圳等4個(gè)一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均漲幅為0.9%，比9月份的環(huán)比平均漲幅收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。天津等33個(gè)二、三線城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅比9月份也有不同程度的收窄。

　　劉建偉分析說(shuō)，10月份房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅收窄，與部分城市進(jìn)一步強(qiáng)化調(diào)控政策有關(guān)。一方面，由于開(kāi)發(fā)商看好“金九銀十”這一傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，力推新項(xiàng)目，市場(chǎng)供應(yīng)量增加，一定程度上房?jī)r(jià)上漲的壓力有所緩解。另一方面，一些城市對(duì)部分項(xiàng)目也進(jìn)一步嚴(yán)格了房?jī)r(jià)的銷(xiāo)售審批條件，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅受到了抑制。

　　一二線城市是上漲主流

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，從全國(guó)樓市看，市場(chǎng)已經(jīng)分化，一二線城市暴漲，三四線城市平穩(wěn)。整體市場(chǎng)冷熱不均衡。一二線城市聚集了過(guò)多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都短缺。所以在目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡的情況下，一二線城市房?jī)r(jià)易漲難跌、漲幅驚人。整體市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的四不均：需求不均衡、供應(yīng)不均衡、庫(kù)存不均衡、價(jià)格漲幅不均衡。

　　張大偉表示，目前大部分城市都面臨年度房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的考驗(yàn)，限價(jià)政策可能會(huì)全國(guó)再次收緊，而且信貸額度也會(huì)明顯約束市場(chǎng)成交。

　　■ 分析

　　應(yīng)對(duì)“越調(diào)越漲”需靠市場(chǎng)手段

　　《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》中對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控著墨不多，稍有關(guān)聯(lián)的舉措包括：建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)、加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，以及加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)等。

　　與短期的限購(gòu)、限價(jià)、限貸等行政控制不同，這些舉措核心是通過(guò)市場(chǎng)手段平衡供需。

　　影響房?jī)r(jià)關(guān)鍵在供給

　　自今年下半年以來(lái)，盡管北京、上海、廣州、深圳等地不同程度加強(qiáng)了政府對(duì)于房?jī)r(jià)的行政控制，但政府的調(diào)控之手仍然難以拉住房?jī)r(jià)的脫韁之繩。屢調(diào)屢漲的現(xiàn)實(shí)讓越來(lái)越多的學(xué)者開(kāi)始認(rèn)同，影響中國(guó)房?jī)r(jià)的關(guān)鍵在于供給。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)城市10月的房?jī)r(jià)同比上漲均超過(guò)了20%。

　　這與年初各地政府制定的房?jī)r(jià)漲幅低于城鎮(zhèn)居民可支配收入的增幅的承諾相距甚遠(yuǎn)，目前距離提交答卷還有兩個(gè)月的時(shí)間，即便北京、上海、深圳都加碼了更嚴(yán)格的行政調(diào)控舉措，調(diào)控目標(biāo)也基本成了不可能完成的任務(wù)。

　　“已經(jīng)到了動(dòng)手術(shù)的地步，卻不斷強(qiáng)化政府的權(quán)力，妄想抓幾服止疼藥就能解決，最后招致市場(chǎng)的反彈。”暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛表示。

　　行政調(diào)控不會(huì)馬上退出

　　長(zhǎng)期以來(lái)，地方政府壟斷了供應(yīng)端所有的土地出讓市場(chǎng)，但土地資源緊缺以及土地財(cái)政的制約，單軌制供應(yīng)導(dǎo)致土地出讓遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了實(shí)質(zhì)需求，也使得農(nóng)民財(cái)富收入增長(zhǎng)緩慢和因征地導(dǎo)致的社會(huì)矛盾累積。

　　目前，廣東、四川、湖北、安徽、重慶等多個(gè)省市已展開(kāi)農(nóng)村土地集體入市的實(shí)質(zhì)性試點(diǎn)，專(zhuān)家分析，農(nóng)村集體土地入市順利實(shí)現(xiàn)，大量低成本閑置的農(nóng)村建設(shè)用地，將極大平抑土地市場(chǎng)價(jià)格，為火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)澆上一盆冷水。

　　另一引人關(guān)注的改革是在稅費(fèi)領(lǐng)域，數(shù)年來(lái)“只聽(tīng)樓梯響、不見(jiàn)人下來(lái)”的房產(chǎn)稅改革被明確，將成為在房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域理順供給、持有和交易環(huán)節(jié)的改革突破口。

　　中山大學(xué)財(cái)稅系主任林江表示，房產(chǎn)稅的改革將不會(huì)是單純?cè)谧》勘Ｓ协h(huán)節(jié)的征稅，而是將全面協(xié)調(diào)房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)改革，通過(guò)增加持有成本擠出閑置存量資源。

　　很多專(zhuān)家表示，雖然向市場(chǎng)還權(quán)、由市場(chǎng)配置資源是大勢(shì)所趨，但中國(guó)一直執(zhí)行的行政調(diào)控也不會(huì)馬上退出。據(jù)新華社電

　　聲 音

　　公報(bào)明確提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”，這將打破地方政府對(duì)土地市場(chǎng)的壟斷，相應(yīng)的土地供應(yīng)量會(huì)增加；也會(huì)改變地方政府在土地市場(chǎng)上尋租空間和壟斷性利益過(guò)大的局面。此外，在樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建立方面，今后會(huì)逐步淡化行政手段，回歸市場(chǎng)。未來(lái)政府部門(mén)對(duì)低收入群體的住房提供上應(yīng)該會(huì)加強(qiáng)。與之同時(shí)，商品房則會(huì)強(qiáng)化市場(chǎng)化的調(diào)控，兩條路并行。

　　——中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春

　　房地產(chǎn)的問(wèn)題，不是房?jī)r(jià)本身高，而是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行深層次的問(wèn)題導(dǎo)致房?jī)r(jià)高。影響房?jī)r(jià)主要有三大因素，供給、需求，以及解決供給和需求背后需要的經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境。

　　十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》著眼的就是解決經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中深層次的制度問(wèn)題，其中提及的諸多內(nèi)容，雖然未具體地涉及房地產(chǎn)調(diào)控，但均會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生直接影響。

　　——北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志