開發(fā)商上演小戶型樓盤大戰(zhàn) 商用轉(zhuǎn)住宅銷售火

最近,北京樓市出現(xiàn)了一個新現(xiàn)象,許多開發(fā)商將商業(yè)用地轉(zhuǎn)做住宅樓盤,并且這些樓盤的銷售都異常火爆。

　　針對這種現(xiàn)象,《證券日報》記者對京東的三個樓盤進行了實地調(diào)查。

　　商業(yè)用地轉(zhuǎn)建居民用房成潮

　　記者將走訪地點選擇在地鐵八通線雙橋站附近,雙橋這一帶伴隨著CBD地區(qū)的興起,發(fā)展可以說是日新月異。從京通快速路雙橋出口出來,撲面迎來一種工程建設的氣息,抬眼望去,整個雙橋地區(qū)是一個繁忙的工地,吊車,卡車,攪拌機發(fā)出的轟鳴沖擊著耳膜,運送建筑材料的卡車在雙橋西路穿梭往返,而在三年之前,這里還是一片荒地,零星點綴著部分農(nóng)田。

　　現(xiàn)在有三個樓盤座落在雙橋地鐵附近:金隅·可樂（查看地圖）+,（以下簡稱金隅可樂,北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)）,朗廷大廈 (推廣名:CROSS朗廷（,以下簡稱朗廷,北京東方旺盛商貿(mào)中心開發(fā)),以及北京匯通濱水動漫城（以下簡稱匯通動漫,由一深圳開發(fā)商做）。 查看地圖）

　　其中,金隅可樂以及朗廷屬于商業(yè)用地開發(fā),匯通動漫的土地屬于朝陽區(qū)劃撥用地開發(fā),沒有土地使用證,也就是人們經(jīng)常說的:小產(chǎn)權房。所謂的“小產(chǎn)權房”,也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”,是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權證的房產(chǎn)。說得再直白一些,“小產(chǎn)權房”是一些村集體組織或開發(fā)商打著新農(nóng)村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”

　　在金隅可樂售樓處,記者發(fā)現(xiàn)了十余位等待簽約的客戶,并且不斷有新顧客來咨詢樓盤情況。銷售向記者表示:5月1日開盤之后一星期就銷售出200多套,現(xiàn)在暫時不再進行銷售。記者在半個月之后對金隅可樂進行了電話回訪,發(fā)現(xiàn)金隅可樂再次開盤后又銷售了200余套房,并且每平方米的銷售均價提高了100元。在朗廷的售樓處,銷售并沒有表現(xiàn)出售樓應有的熱情,銷售告訴記者,前期銷售不錯,再銷售的時候可能加價300元每平米,并勸記者盡快進行購買。匯通動漫的銷售情況也是異?；鸨?依靠較低的單價吸引了不少潛在消費者,據(jù)了解,匯通動漫位置稍微好點的樓盤已被搶購一空,記者提及匯通動漫是“小產(chǎn)權”房問題的時候,銷售對這個問題避而不答,一直向記者暗示樓盤銷售火爆,價格低,如果不抓緊購買將無樓可買。

　　商用地建成住宅與普通住宅的對比

　　金隅可樂以及朗廷都是在商業(yè)用地上進行建設的開間公寓,雖然他們在銷售上說明這是為小型公司辦公準備的寫字樓,但是兩者所布置的樣板間完全是按照居家來準備的,電視廚房一應俱全,而且在金隅公司網(wǎng)站上金隅可樂的分類跟具有70年住宅用地產(chǎn)權的金隅·七零九零都放在商品住宅中,定位在:純粹青年時尚社區(qū)。

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),這類商業(yè)用地轉(zhuǎn)建居民用房的缺點和優(yōu)點都十分明顯,以金隅可樂為例,單價相比相同區(qū)域住宅低20%-30%,而且因為是商用項目,房產(chǎn)可以作為辦公的注冊地點,方便初期創(chuàng)業(yè)的小公司注冊使用。但該樓盤缺點也是同樣的突出,作為商業(yè)用地開發(fā)的項目,土地使用年限不是一般居民住宅的70年,而是較短的50年。按照現(xiàn)行政策,個人的戶口不能跟商業(yè)地產(chǎn)捆綁,孩子也就不能隨房屋落戶,不能上附近的重點小學/中學;使用成本較高,房屋的水電物業(yè)費用按照商用地產(chǎn)標準收取,是普通住宅的2倍左右。另外,沒有成型的小區(qū)配套設施,如小區(qū)會館,健身場所,社區(qū)醫(yī)院,學校等。有買房者認為,這樣在居住上也許不如普通住宅來得舒心。在支付手段上,購買商業(yè)用地開發(fā)的房產(chǎn)只能享受至多10年期首付50%的貸款,普通商業(yè)住宅則可享受長至30年,80%貸款的優(yōu)惠條件。

　　看起來這些商業(yè)用地建成的住宅相比普通住宅幾乎毫無優(yōu)勢,為什么開發(fā)商熱衷于開發(fā)如此之多的樓盤呢？

　　開發(fā)商與政府的博弈

　　對于開發(fā)商將商業(yè)用地為何作為民用住宅來開發(fā),購房人也無法理解。對此,金隅可樂的銷售解答到:從開發(fā)商的角度,拿住宅用地進行開發(fā)是最佳選擇,住宅用地的單價成本較低,而且銷售單價較高,但是政府對于住宅用地的開發(fā)控制嚴格,每年可以用于開發(fā)的住宅用地有限,所以拿單價較高的商業(yè)用地開發(fā)民用住宅是一種無奈之舉。記者從某楊姓業(yè)內(nèi)人士了解到,政府在土地規(guī)劃方面存在不合理性及超前性,造成許多不合適開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)地塊流入市場,開發(fā)商迫于盈利及銷售壓力,不得不將這些拍得的地塊改建成容易銷售的住宅項目。

　　記者從北京市土地整理儲備中心網(wǎng)站了解到,北京的住宅土地供應量減少,在2008年拍賣成交的148塊土地中,有1/3略多的土地是居住用地或者居住用地相關;在2009年成交的77塊土地中,只有不到1/5的土地是居住用地或者居住用地相關,而且這些居住用地大部分在順義,通州等遠郊區(qū)。有專家認為,政府的這種“抑制銷售”行為,雖然可以得到高額甚至是超額的財政收入,但是側(cè)面也成了房價高漲的推手。業(yè)內(nèi)人士表示:一個新開的樓盤,土地出讓金和相關稅費會占到房屋最終售價的35%和15%左右。也就是說,房屋銷售收入的過半都成了地方政府的財稅收入。

　　對于開發(fā)商,雖然商業(yè)用地的單價較高,而且開發(fā)出的樓盤售價較低,但是,由于不需要建設普通住宅小區(qū)的配套設施,這樣樓盤具有較高的容積率。以金隅可樂為例,容積率為3.09,比旁邊遠洋一方（樓盤的容積率1.5高出一倍,這樣可以大大降低開發(fā)成本,保持較高利潤。 查看地圖）

　　消費者無奈的選擇

　　記者在走訪過程中,發(fā)現(xiàn)在售樓處進行咨詢的基本是30歲左右的年輕人,銷售人員也表示,來咨詢以及購買的除了部分投資者,大部分是工作幾年,有一定購買能力的年輕人。雖然旁邊的住宅樓盤單價每平方米只比這些商業(yè)用地開發(fā)的樓盤高出2000-3000元不等,但是較大的面積使得總價不能為這些剛畢業(yè)不久,積蓄不多的年輕人接受。而這些總價四十萬左右的大開間顯得非常有吸引力。

　　記者隨機采訪的購房者表示:畢業(yè)不久,雖然現(xiàn)在月收入較高,但是還是不能承受高昂的房價,金隅可樂總價比較合適,貸款購買壓力不大,上班也很方便。這也代表了大部分購房者的心聲。記者詢問較短的產(chǎn)權以及較高的居住成本會成為選擇這些住房的減分因素,大部分受訪者表示影響不大,足夠低的房屋單價足以沖抵日后的居住成本,甚至有消費者愿意冒風險選擇匯通動漫這樣的“小產(chǎn)權房”,是因為匯通動漫具有更低的單價。

　　走訪的末尾,記者偶然發(fā)現(xiàn)在金隅可樂的東面是一個大型經(jīng)濟適用房社區(qū),于是向一位購房者詢問為什么不考慮更加便宜,配套也完善的經(jīng)濟適用房,購房者只是對記者微笑并不回答。記者了解到,經(jīng)濟適用房購房門檻苛刻,首先要有北京戶口,另外還有各種限制,因而大多數(shù)有需求的購房者被擋在了外面。

　　記者觀察

　　“居者有其屋”是我們一直心懷的美好愿望,但是面對高昂的房價,消費者能夠選擇的住宅往往很少。住宅問題,是民生大計,并不能只靠市場來調(diào)節(jié),萬能的市場也會有暫時失靈的情況。

　　政府對投入市場的土地可有更加合理的規(guī)劃,保障充足的住宅用地供應,降低相關的稅費,從根本上降低房屋的購買成本;加大經(jīng)濟適用房開發(fā)力度（查看地圖）,增加廉居房建設,一方面要求和鼓勵開發(fā)商降價,一方面緊縮住宅用地的投放力度和速率,表現(xiàn)出抬高房價的行為,而這是房價居高不下的根本原因。