專家稱小產(chǎn)權(quán)房開閘會(huì)導(dǎo)致房價(jià)下跌 地方政府不樂意

　　薛建雄 　中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)

　　張文德 　正略咨詢合伙人

　　鄭宇潔 　中投顧問研究員

　　王丹青 　睿信致成管理咨詢合伙人

　　近段時(shí)間以來，有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房可能轉(zhuǎn)正的猜想，讓不少城市中的小產(chǎn)權(quán)房徹底火了一把。剛剛閉幕的十八屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。

　　此前，一份由國務(wù)院發(fā)展研究中心公布的“383方案”中提到：對已經(jīng)形成的“小產(chǎn)權(quán)房”按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓收入，有條件轉(zhuǎn)正。“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”的風(fēng)聲也隨之再起。

　　話題一

　　緣何備受青睞

　　受“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”等利好消息的刺激，北京周邊的多個(gè)小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格出現(xiàn)上漲，其中通州區(qū)太玉園小產(chǎn)權(quán)房最近一月更是上漲千元以上。而之前深圳的媒體報(bào)道，深圳的小產(chǎn)權(quán)房市場也暗流涌動(dòng)，不但價(jià)格有所上漲，“小產(chǎn)權(quán)房”有望轉(zhuǎn)正甚至成為一些中介推銷的理由。小產(chǎn)權(quán)房為何如此受青睞？另外，小產(chǎn)權(quán)房究竟能買嗎？

　　薛建雄：“383方案”中提到的“補(bǔ)繳地款，有條件轉(zhuǎn)正”的內(nèi)容，引起了熱議。但是在這其中，炒作的意味較為濃重。正如此前的上海自貿(mào)區(qū)效應(yīng)那樣，不少房產(chǎn)中介以及開發(fā)商都借此來炒作。但實(shí)際上，自貿(mào)區(qū)周邊房價(jià)和小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格，并沒有出現(xiàn)特別領(lǐng)先市場的表現(xiàn)。

　　張文德：小產(chǎn)權(quán)房備受青睞的主要原因有：第一，平民百姓的收入增長趕不上房價(jià)的快速增長幅度；第二，大家對于房價(jià)增長的預(yù)期，大部分人還是看漲，或者害怕一漲再漲。所以，即使沒有足夠的錢來買商品房，也要及早冒一定風(fēng)險(xiǎn)從其他渠道購買房子，如：小產(chǎn)權(quán)房。

　　“383方案”中提及的內(nèi)容，更多地是解決歷史遺留問題，也即是小產(chǎn)權(quán)房的存量問題，而不是鼓勵(lì)建設(shè)與銷售小產(chǎn)權(quán)房。房屋銷售需要合法的程序保障。所以，房屋銷售中介機(jī)構(gòu)，以此政策為噱頭，進(jìn)行房屋的營銷推廣，對于購買者來講，具有很大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　購買風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在幾個(gè)方面：房產(chǎn)管理部門基本不予小產(chǎn)權(quán)房登記，即不能合法化；對于小產(chǎn)權(quán)房，購買時(shí)，不能貸款，在購買后再次轉(zhuǎn)讓、戶口遷移、孩子上學(xué)等多方面都不能辦理相關(guān)手續(xù)。

　　鄭宇潔：小產(chǎn)權(quán)房受到青睞的原因，最直接的有兩個(gè)，一是價(jià)格低，可以滿足一些經(jīng)濟(jì)能力上有困難的買家，因?yàn)樗麄兊闹Ц赌芰Q定了他們的選擇。二是之前的“383方案”中提到，小產(chǎn)權(quán)土地有可能轉(zhuǎn)正，這樣一來，讓消費(fèi)者們看到了較為樂觀的前景。

　　但是，如今小產(chǎn)權(quán)房存在的問題，不是能不能買。而是它歷史遺留下來的產(chǎn)權(quán)問題橫在其中。買了小產(chǎn)權(quán)房后，必須承受相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)：小產(chǎn)權(quán)房能不能轉(zhuǎn)正，什么時(shí)候轉(zhuǎn)正？轉(zhuǎn)正之后繳納的土地轉(zhuǎn)讓金是怎么計(jì)算的？

　　所以購買小產(chǎn)權(quán)房或許能夠獲得短期的利益，但是長期來看，存在的風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。

　　王丹青：小產(chǎn)權(quán)房所在的土地價(jià)格較為低廉。這是很多消費(fèi)者對其感興趣的原因之一。其二，十八屆三中全會(huì)上，涉及到了土地產(chǎn)權(quán)出讓的問題，讓很多人看到了小產(chǎn)權(quán)房的調(diào)整空間和上升預(yù)期。

　　然而，不可否認(rèn)的是，小產(chǎn)權(quán)房被用來買賣是違規(guī)的。它的存在處在國家政策的邊緣，目前看來很難得到徹底解決。與此同時(shí)，還涉及到土地出讓金的制定問題。這對于國家相關(guān)部門來說，也將是一個(gè)很大的難題。

　　話題二

　　方案“難產(chǎn)”為哪般

　　從2007年原建設(shè)部發(fā)布預(yù)警，提示城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋后，小產(chǎn)權(quán)房的問題開始為社會(huì)所關(guān)注。雖然被認(rèn)定違規(guī)，但整體解決方案始終難出，至今已經(jīng)過去6年。那么，為何解決小產(chǎn)權(quán)房的方案始終難以出臺(tái)？背后存在哪些利益問題？

　　薛建雄：農(nóng)村土地集體所有制和城市建設(shè)用地國有制，是保障國家穩(wěn)定的基本國策。在國家以“失業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療”為主的社會(huì)基本保障網(wǎng)沒有完全建立成熟之后，是不可能改變土地基本制度的。

　　在土改方面最有可能的是，建立社保與土地掛鉤制度(給農(nóng)民城鎮(zhèn)社保后，將農(nóng)地轉(zhuǎn)城市建設(shè)用地)、集體土地與國有建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度(因建設(shè)需要占用農(nóng)地，在其他地方用同面積城市建設(shè)地?fù)Q)、集體土地異地流轉(zhuǎn)制度(現(xiàn)代農(nóng)業(yè)大規(guī)模開發(fā)中，有些農(nóng)民不愿離開土地，拿更方便有利區(qū)域的土地跟農(nóng)地?fù)Q)。用這三個(gè)制度來解決目前土地市場遇到的矛盾和困難，提升土地使用效率。

　　張文德：解決小產(chǎn)權(quán)房的方案始終難以出臺(tái)的原因及困境主要在于：一方面，對于已經(jīng)出售的小產(chǎn)權(quán)房，數(shù)量不在少數(shù)，雖然是違法建筑，但進(jìn)行大規(guī)模強(qiáng)制拆除造成的社會(huì)影響太大；如果補(bǔ)繳土地出讓金讓小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，那么，補(bǔ)繳的金額標(biāo)準(zhǔn)如何確定是個(gè)難題，補(bǔ)繳金額過低，助漲不正之風(fēng)，若要求補(bǔ)繳過高，購買者不買賬。

　　鄭宇潔：我國小產(chǎn)權(quán)房涉及的數(shù)目太多、范圍太廣，所以短期內(nèi)，國家無法對小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)問題進(jìn)行切實(shí)有效的解決。與此同時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”必然會(huì)對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)產(chǎn)生一定的影響，大規(guī)模小產(chǎn)權(quán)房開閘，甚至?xí)?dǎo)致當(dāng)?shù)胤績r(jià)的下跌。這樣的情況，是很多對土地財(cái)政過于依賴的地方政府不愿意看到的。

　　而且小產(chǎn)權(quán)房本身就不具有合法的產(chǎn)權(quán)，在現(xiàn)有的國家土地制度的規(guī)定中，它要被“轉(zhuǎn)正”還需要經(jīng)歷漫長的過程。這其中涉及到當(dāng)?shù)卣睦鎲栴}，國家土地制度改革的問題，還有土地轉(zhuǎn)讓金的問題。

　　王丹青：首先，小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”必然會(huì)影響國家土地政策的執(zhí)行。曾經(jīng)的土地管理制度中，小產(chǎn)權(quán)房是不合乎規(guī)范的。其次，它對于房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生一定的影響，如果小產(chǎn)權(quán)房被大規(guī)模入市，那么那些農(nóng)村土地將進(jìn)入房地產(chǎn)市場，大大提高了國家土地的供給量，這將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生極為有力的沖擊。

　　話題三

　　該何去何從

　　數(shù)據(jù)顯示，全國小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積僅“十一五”期間就達(dá)2.83億平方米，到目前，全國總量或已超過70億平方米。若按100平方米/套計(jì)算，相當(dāng)于全國有7000萬套小產(chǎn)權(quán)房，以每戶人家住三口人計(jì)算，相當(dāng)于住了2.1億人。對于如何處理小產(chǎn)權(quán)房的問題仍爭論不休。究竟該如何根治小產(chǎn)權(quán)房？

　　薛建雄：小產(chǎn)權(quán)房問題應(yīng)該在社保與土地掛鉤制度、集體土地與國有建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度完善后解決，具體來說，其一是給失地農(nóng)民(小產(chǎn)權(quán)房占用的土地)社保和就業(yè)，然后將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)成大產(chǎn)權(quán)；其二是拿同等面積的城市建設(shè)用地來換，比如一些工業(yè)用地多出來，轉(zhuǎn)成農(nóng)民耕地，然后把小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)成大產(chǎn)權(quán)房。

　　但是這兩個(gè)方法，對政府來說成本都非常大。這就意味著需要向小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主征收較高的土地出讓金，而小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主也并不一定會(huì)同意。所以小產(chǎn)權(quán)房的處理肯定會(huì)是一個(gè)長期緩慢的過程，不可能在短時(shí)間內(nèi)解決。

　　鄭宇潔：個(gè)人認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”充滿爭議，目前不可行。首先，從我國土地制度的內(nèi)容來看，小產(chǎn)權(quán)房屬于集體土地，它若轉(zhuǎn)正，則是“名不正言不順”，不符合規(guī)范。另外，存在一個(gè)非常重要的問題，就是若是“轉(zhuǎn)正”，那么消費(fèi)者該如何繳納土地轉(zhuǎn)讓金？這個(gè)價(jià)格該怎么定？誰來定？這樣一來，便又回到之前說的小產(chǎn)權(quán)房會(huì)遭遇的幾個(gè)障礙的問題上，成為市場和消費(fèi)者，開發(fā)商和消費(fèi)者，地方政府和消費(fèi)者之間的博弈。

　　王丹青：顯然，讓國家立刻對小產(chǎn)權(quán)房問題徹底解決，不太現(xiàn)實(shí)。它是國家特定環(huán)境中的歷史產(chǎn)物。在過去的政策下，它是違法的。在新的政策下，它又有望獲得“轉(zhuǎn)正”的機(jī)會(huì)。其中涉及到的就是過去和現(xiàn)在制度上的沖突。

　　然而在新的環(huán)境下，改革是必須的，可是面對中國現(xiàn)在的大環(huán)境，個(gè)人覺得小產(chǎn)權(quán)房問題或許會(huì)被擱置。因?yàn)槟壳暗那闆r，“轉(zhuǎn)正”小產(chǎn)權(quán)房的條件并不成熟。后期條件成熟的時(shí)候，或許國家能夠探索出徹底解決小產(chǎn)權(quán)房問題的好辦法。

　　話題四

　　補(bǔ)繳轉(zhuǎn)正標(biāo)準(zhǔn)咋定

　　目前，很多人認(rèn)為如果農(nóng)村集體建設(shè)用地入市，會(huì)攪動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房市場，推動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正。“383方案”提出的“補(bǔ)繳土地出讓金”的方式備受業(yè)界關(guān)注。事實(shí)上，據(jù)報(bào)道，2009年，南京八卦洲的八卦花園和長江花園與南京國土局簽訂土地出讓合同，分別繳納每平方米480元和每平方米492元后就于2010年“轉(zhuǎn)正”。這也是南京最早為小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的案例。那么，在您看來，補(bǔ)繳土地出讓金“轉(zhuǎn)正”的方式是否普遍可行？如果可行，又該如何補(bǔ)繳？標(biāo)準(zhǔn)如何定制、按以前的價(jià)格還是目前市價(jià)？

　　張文德：補(bǔ)繳土地出讓金的額度，可以適度低于周邊區(qū)域市場價(jià)格，使得購買者愿意出錢轉(zhuǎn)正；另一方面，為了避免其短期盈利或者對于近期的房地產(chǎn)市場造成不良影響，可以規(guī)定其轉(zhuǎn)正后，再次確定入市交易時(shí)間，比如，必須滿十年。這樣，既不影響購買者日常生活，也可避免小產(chǎn)權(quán)房對樓市的過度沖擊。房地產(chǎn)價(jià)格漲幅過快的主要原因還是供需問題，根源還是在于土地資源的市場化進(jìn)程。

　　薛建雄：業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為，如果繳納費(fèi)用不高，可能會(huì)導(dǎo)致執(zhí)行層面更多的集體土地去新建小產(chǎn)權(quán)房，那么新建小產(chǎn)權(quán)房的合法化便沒有盡頭。對此，我倒并不是太擔(dān)憂，實(shí)際上像上海拿農(nóng)民地的成本是非常高的，利益空間不大，所以新建也只可能是局部的。

　　鄭宇潔：小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的問題不能一刀切，要經(jīng)過長期的磨合研究。然而，若是小產(chǎn)權(quán)房得以“轉(zhuǎn)正”，那么繳納的轉(zhuǎn)讓金就成為了重要的一環(huán)。個(gè)人認(rèn)為，從地方政府和開發(fā)商的角度看，土地轉(zhuǎn)讓金一般會(huì)按照市價(jià)進(jìn)行計(jì)算。這樣一來，對于消費(fèi)者來說，也會(huì)是非常巨額的一筆開銷。我們知道，小產(chǎn)權(quán)房受到青睞是因?yàn)槠鋬r(jià)格相比商品房來說，較為低廉，但是補(bǔ)上按照市價(jià)計(jì)算的土地轉(zhuǎn)讓金后，和商品房之間的差價(jià)不會(huì)太多。對于消費(fèi)者來說，這是非常不利的。所以，建議消費(fèi)者選購小產(chǎn)權(quán)房之后，要謹(jǐn)慎對待。

　　王丹青：不可否認(rèn)，繳納“土地轉(zhuǎn)讓金”是小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的出路。但是這樣的出路存在一系列問題。土地轉(zhuǎn)讓金的標(biāo)準(zhǔn)是按照過去的土地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)來定制？還是按現(xiàn)在的市場價(jià)格定制？若是按照過去的土地價(jià)格，等于變相地承認(rèn)了小產(chǎn)權(quán)房在過去是合法的。但是按照之前的土地制度，它卻是違規(guī)的。如果按照如今的市場價(jià)格繳納出讓金，消費(fèi)者也會(huì)有很大的不滿。因?yàn)榻陙?，我國土地價(jià)格上漲得非常迅速。

　　所以，最后國家會(huì)不會(huì)對此進(jìn)行“特殊”對待暫且不知。因?yàn)檫@涉及到我國土地制度的一些遺留問題。

　　話題五

　　“入市”能否平抑房價(jià)

　　“383”方案對于小產(chǎn)權(quán)房的入市想法，讓那些掙扎在買房道路上的糾結(jié)買房人看到了一縷曙光。有觀點(diǎn)認(rèn)為，以目前的小產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)量，一轉(zhuǎn)正樓價(jià)肯定會(huì)馬上一跌而下，就等著樓市“跨掉”。但也有人認(rèn)為，對樓市影響不大，大部分小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)在被居住著，真正流通到市場的應(yīng)該還是很少一部分。那么，在您來看，轉(zhuǎn)正對樓市影響有多大？又是否能夠達(dá)到平抑房價(jià)的效果？

　　薛建雄：土地改革對房價(jià)的影響、包括房產(chǎn)稅等政策對房價(jià)的影響，實(shí)際上不能簡單用房價(jià)在改革后跌了沒有來判斷。因?yàn)椋舛ǚ績r(jià)最重要的兩個(gè)因素是收入增長和人口增長。只要這個(gè)城市的收入和人口是增長的，房價(jià)上漲趨勢是不會(huì)變的。

　　小產(chǎn)權(quán)房、房產(chǎn)稅等政策，主要是調(diào)節(jié)供需中出現(xiàn)的不平衡現(xiàn)象。比如，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，可以使城市的有效土地供應(yīng)能力上升，供應(yīng)能力大就可以讓房價(jià)中的不合理部分減少。

　　房產(chǎn)稅的目的是讓持有多套房的人出讓多余的房子和出租多余的房產(chǎn)，以提升房屋使用效率，以降低房價(jià)中因?yàn)槭褂眯实驮斐傻钠卟糠帧?/p>

　　所以，可以肯定的是，絕大多數(shù)城市特別是人口和經(jīng)濟(jì)增長能力都比較強(qiáng)的一、二線城市，房價(jià)仍是長期上漲的。

　　張文德：“383”方案對于小產(chǎn)權(quán)房的入市影響不會(huì)很大；即使小產(chǎn)權(quán)房真正能夠轉(zhuǎn)正，也需要補(bǔ)足相應(yīng)土地出讓金、相關(guān)手續(xù)等費(fèi)用。整體計(jì)算下來，價(jià)格也不可能比不同區(qū)域的同質(zhì)量商品房低很多，否則對于其他居民具有很大不公平。此外，如果大量的小產(chǎn)權(quán)房一窩蜂地入市，將嚴(yán)重影響正常的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境，對于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展不利。

　　鄭宇潔：國家如今不會(huì)作出大規(guī)模小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的決策，只會(huì)對控制下的部分小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”，所以對于樓市不會(huì)造成任何影響。

　　與此同時(shí)，就目前情況分析，很多購買小產(chǎn)權(quán)房的消費(fèi)者多為經(jīng)濟(jì)能力有限，卻急需住處的消費(fèi)者。他們對于小產(chǎn)權(quán)房的需求是剛需，不會(huì)涉及到炒房等問題。而且如今小產(chǎn)權(quán)房位置多處于偏僻的農(nóng)村郊區(qū)，交通不便，文化設(shè)施不發(fā)達(dá)，社會(huì)中上層多半不會(huì)選購。如此一來，購買小產(chǎn)權(quán)房的消費(fèi)者數(shù)目較為有限。

　　就算日后小產(chǎn)權(quán)房被“轉(zhuǎn)正”了，還會(huì)涉及到高額的土地出讓金，完全能夠彌補(bǔ)之前的差價(jià)。并且會(huì)隨著地價(jià)等因素，自身水漲船高，價(jià)格提升。

　　王丹青：小產(chǎn)權(quán)房是否會(huì)對房地產(chǎn)業(yè)造成一定的影響，歸根結(jié)底要看它們以什么樣的方式進(jìn)入市場，以及國家將在未來怎么去安排這些土地。

　　香港地區(qū)平抑房價(jià)的方式就是調(diào)整房地產(chǎn)的供給狀況。但是內(nèi)地情況特殊，而且對于農(nóng)地入市的問題，國家正在解決中。所以只有將農(nóng)業(yè)土地進(jìn)入市場的問題解決了，才能夠有成熟的條件去解決小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的問題。這將是一個(gè)需要等待的過程。