<物權(quán)法>解釋：6大新規(guī)購房人未收樓不算業(yè)主

日前，最高人民法院公布了《物權(quán)法》的兩部司法解釋——《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律問題的解釋》（以下簡稱《區(qū)分所有權(quán)解釋》）和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律問題的解釋》（以下簡稱《物業(yè)服務(wù)解釋》）。

　　兩個司法解釋究竟對廣大業(yè)主的生活帶來怎樣的影響？記者特意邀請廣州資深房地產(chǎn)律師、廣東華安聯(lián)合律師事務(wù)所副主任陳敏為市民解讀司法解釋中與市民密切相關(guān)的內(nèi)容。

　　購房人未收樓不認定為業(yè)主

　　新的司法解釋對業(yè)主的認定有了新標準，即購房人未收樓并不被認定為業(yè)主，也不能享有業(yè)主相應(yīng)的權(quán)利。

　　《區(qū)分所有權(quán)解釋》明確，基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為《物權(quán)法》六章所稱的業(yè)主。

　　律師意見：陳敏表示，按現(xiàn)在的司法實踐，市民購房簽了購房合同并完成了登記備案，就會被認定為業(yè)主，享有業(yè)主相應(yīng)的權(quán)利。但《區(qū)分所有權(quán)解釋》對業(yè)主的判斷標準是辦了產(chǎn)權(quán)證，或雖未辦理產(chǎn)權(quán)證但已合法收樓。這樣一來，購房人未依法收樓的就不被認定為業(yè)主，既然不被認定為業(yè)主，那么業(yè)主相應(yīng)的權(quán)利如投票權(quán)、收益權(quán)等，也就不能享受了。

　　提醒：《區(qū)分所有權(quán)解釋》實施后，開發(fā)商有可能會以此來威脅業(yè)主收樓，所以業(yè)主在收樓時要留個心眼。

　　露臺規(guī)劃上屬房屋算個人所有

　　按以前的法律規(guī)定開發(fā)商附送的花園、露臺等都是業(yè)主大家共有，其他業(yè)主有權(quán)進入。而在《區(qū)分所有權(quán)解釋》中，似乎對這個規(guī)定有所放寬。

　　《區(qū)分所有權(quán)解釋》明確，規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當認定為《物權(quán)法》六章所稱專有部分的組成部分。這也就意味著開發(fā)商送的露臺可能成為業(yè)主房屋的專有部分，具有產(chǎn)權(quán)。

　　律師意見：陳敏表示，上述規(guī)定不是指所有的露臺都可以作為房屋的專有部分。作為專有部分的露臺的前提條件是露臺規(guī)劃上專屬于特定房屋，但是目前廣州樓宇規(guī)劃中沒有這樣的露臺。陳敏說：“現(xiàn)在送給業(yè)主使用的露臺多是在裙樓樓頂上或天臺上，規(guī)劃上都是消防通道或避難層，不是專屬于特定房屋的露臺，不符合上述規(guī)定。”

　　提醒：現(xiàn)在廣州符合上述條件的露臺只有別墅的露臺，其他露臺或天臺花園都不屬于這個范圍。

　　在自家房子外墻做廣告不侵權(quán)

　　現(xiàn)在，住宅業(yè)主在屋頂裝太陽能或種花種草，商業(yè)性房屋業(yè)主在自己房屋外墻或窗戶做廣告，都會被物業(yè)管理公司或其他業(yè)主禁止。但隨著《區(qū)分所有權(quán)解釋》的實施，以后市民在自家房子外墻或窗戶做廣告牌也可能不屬于侵權(quán)了。

　　《區(qū)分所有權(quán)解釋》明確，業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。

　　律師意見：陳敏表示，按上面規(guī)定，業(yè)主只要是基于對房屋的使用功能的合理需要，利用屋頂以及房屋外墻等共有部分，都是可以的。然而究竟什么是基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，人們的理解各不相同。如果沒有更進一步的解釋，該條款可能會引發(fā)爭議。也可以理解為，市民在自家房子外墻或窗戶做廣告牌不屬于侵權(quán)行為。

　　提醒：住宅物業(yè)業(yè)主利用外墻、窗戶來做廣告盈利，或者寫字樓業(yè)主利用外墻、窗戶為其他公司做宣傳廣告盈利，肯定不屬于房屋功能的合理需要，應(yīng)當禁止，這是沒有異議的。

　　廣州住改商同樣一票否決

　　兩個司法解釋出臺后最受關(guān)注的是住改商一票否決問題。盡管廣州曾允許天河南、建設(shè)六馬路等自發(fā)形成的商業(yè)區(qū)的住改商，但在《區(qū)分所有權(quán)解釋》實施后，同樣需要執(zhí)行一票否決的規(guī)定。

　　《區(qū)分所有權(quán)解釋》明確，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當認定為《物權(quán)法》七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。而將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。陳敏表示，根據(jù)上述條款，整一棟建筑物里只要有一戶業(yè)主不同意住改商，即使住改商的房屋上下層鄰居都同意，也不能進行住改商。

　　值得一提的是，今年2月，廣東省工商局局長盧炳輝表示，只要業(yè)委會或居委會同意，住宅商用即可申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照。那么，廣東法規(guī)與《區(qū)分所有權(quán)解釋》是否有沖突？日前，廣東省工商局有關(guān)人士回應(yīng)表示，廣東為住改商松綁，與《物權(quán)法》的司法解釋沒有沖突之處。理由是，今年2月，廣東為住改商松綁，允許登記辦照的一項要求是要出具小區(qū)業(yè)主委員會（居委會、村委會）同意的證明文件，而文件開出的前提已經(jīng)是“征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意”?！秴^(qū)分所有權(quán)解釋》只不過將條件更細化、更具體了一些。新的司法解釋10月1日起實行，廣東屆時做法依舊，“對已領(lǐng)證照的住改商，利害關(guān)系人一樣可以投訴和舉報，查實后或撤銷住改商登記。”提醒：即使廣州允許天河南、建設(shè)六馬路一帶首層住宅的住改商，但因為《區(qū)分所有權(quán)解釋》是上位法，只要同一棟樓的業(yè)主反對，進行訴訟，同樣可以要求取消首層住宅的住改商。

　　多套房業(yè)主投票也只算一票

　　以前的法律規(guī)定，樓盤開發(fā)商即使在樓盤擁有多套物業(yè)，在業(yè)主大會投票中也只能算一票。除此以外，其他業(yè)主一套房算一個投票權(quán)。即除了開發(fā)商這個大業(yè)主以外，其他業(yè)主有一套物業(yè)就有一個投票權(quán)，有十套物業(yè)就有十個投票權(quán)。但有時候，開發(fā)商往往把名下大部分物業(yè)賣給另一個買家，使他成為大業(yè)主，就能左右業(yè)主大會的投票結(jié)果。

　　針對此，《區(qū)分所有權(quán)解釋》明確，業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。這就意味著，一個業(yè)主即使擁有樓盤的多套物業(yè)，也只能有一個投票權(quán)。

　　提醒：《區(qū)分所有權(quán)解釋》沒有對小區(qū)的住宅、商鋪和車位不同物業(yè)業(yè)主的投票權(quán)進行區(qū)分，按目前廣州的做法，車位業(yè)主不算投票權(quán)，而商鋪和住宅業(yè)主都有投票權(quán)。

　　物管費高于指導價訴訟可獲支持

　　小區(qū)物業(yè)管理費收費過高是廣州業(yè)主集中反映的一個問題。以后，如果發(fā)現(xiàn)自己小區(qū)物業(yè)管理費不符合廣州市政府的指導價，業(yè)主可以提出訴訟，法院也會支持。

　　《物業(yè)服務(wù)解釋》明確，物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。

　　律師意見：陳敏表示，廣州市對普通住宅物業(yè)管理費采取政府指導價，如果小區(qū)物業(yè)管理費高出指導價標準的，業(yè)主可以要求按指導價交納物業(yè)管理費，如果引發(fā)訴訟，法院應(yīng)當支持業(yè)主。

　　提醒：目前廣州普通住宅物業(yè)管理費指導價最高為1.96元/平方米，但是廣州不少住宅小區(qū)物業(yè)管理費都在2元/平方米以上。這些小區(qū)業(yè)主只要明確自己的小區(qū)是普通住宅小區(qū)，就可以提出訴訟。