房價5月明顯回升 步入上升通道需成交量配合

在經(jīng)歷3、4月份環(huán)比溫和上漲后，一線城市房價在5月份出現(xiàn)明顯回升。北京5月新開盤項目整體均價環(huán)比漲幅達(dá)13.8%；上海、深圳等城市的多數(shù)樓盤銷售價格也出現(xiàn)跳漲。與此同時，重點城市商品房成交量高位回落，環(huán)比降幅普遍在10%以上。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受剛性需求集中釋放的影響，今年以來房地產(chǎn)交易復(fù)蘇明顯，房價也企穩(wěn)反彈。不過，最近房價上漲依然是開發(fā)商的短期行為，能否步入上升通道，還需看成交量能否維穩(wěn)以及整體經(jīng)濟(jì)回暖是否進(jìn)一步明朗。

　　房價或平穩(wěn)上升

　　繼李嘉誠認(rèn)為“內(nèi)地樓價將平穩(wěn)上升”后，高盛、摩根士丹利等國際投行先后發(fā)布報告稱，國內(nèi)房價將于明年回升。

　　高盛預(yù)期，國內(nèi)房價將在2010年回升，升幅在5%至20%。與此同時，該行預(yù)期2011和2012年房價將每年上升10%。摩根士丹利也預(yù)料未來12個月，樓價升幅為5%至10%，尤其是一、二線城市的房地產(chǎn)價格升幅更大。摩根士丹利表示，國內(nèi)樓市正處于“轉(zhuǎn)角市”，預(yù)計住宅銷售量將持續(xù)好過預(yù)期。此外，政府又持續(xù)推出支援樓市的措施，有助刺激實質(zhì)樓市及股市。

　　這些機(jī)構(gòu)同時提醒，由于政府已經(jīng)加大保障住房的投資力度（查看地圖），而且主流發(fā)展商的資金壓力已有明顯緩解，這都會刺激下半年新房開工率回升，但供應(yīng)量的增加以及庫存消化速度可能不及預(yù)期，意味著房價大幅回升短期內(nèi)難以實現(xiàn)。

　　中原地產(chǎn)李文杰指出，合理的價格才會形成有效的需求，近期漲價的樓盤不少屬于“補(bǔ)漲”，除少數(shù)在地理位置、教育資源等方面特別稀缺的項目，多數(shù)樓盤的提價依然在理性的范圍內(nèi)。他預(yù)計，今年房價基本是平穩(wěn)上調(diào)，上漲幅度不會太快。

　　通脹預(yù)期助推投資需求

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在通脹預(yù)期下，房地產(chǎn)主力需求將逐步從剛性需求向投資性需求轉(zhuǎn)換，并在一定程度上推動房價上行。

　　聯(lián)合證券研究員魚晉華分析，目前各大城市去庫存效果顯著，但新增供給由于受建筑周期的影響無法有效放大，導(dǎo)致供求關(guān)系由供大于求逆轉(zhuǎn)為供小于求，各重點城市的開發(fā)商獲得更大的定價空間，房價出現(xiàn)相對較為理性的上漲。她預(yù)測這一階段將有半年左右的時間，即將由今年二季度延續(xù)到三季度。這是因為新增供給通常需要半年左右的新開工時間才可形成。

　　隨著房價的持續(xù)上漲，對房價較為敏感的剛性需求的釋放將受到抑制。但國內(nèi)1-4月份的信貸超常規(guī)，同時超額貨幣的快速增長，已開始誘發(fā)對2010年的通脹預(yù)期。顯然，在寬信貸和低利率仍將維持的金融環(huán)境下，將釋放出更多的投資性需求。投資性需求的釋放，將對沖剛性需求的下降。從而使樓市的交易量并不至于因房價的上漲而出現(xiàn)大的回落