自住房賠本賺吆喝?業(yè)內(nèi):或?qū)е律唐贩績(jī)r(jià)越來(lái)越高

　　連續(xù)出讓的限價(jià)地塊，和尚未面世的自住型商品房產(chǎn)品，在重燃購(gòu)房人期待的同時(shí)，也讓業(yè)內(nèi)外人士爭(zhēng)論不休，自住商品房究竟是不是賠本賺吆喝？

　　商品房?jī)r(jià)“背”地價(jià)

　　“自住型房實(shí)際上是商品房的隱含成本，企業(yè)在拿地的時(shí)候，可能已經(jīng)做好這部分就不打算掙錢的準(zhǔn)備，但是，可以計(jì)入刨除保障房之后的商品房成本里面。所以是否會(huì)虧本的問(wèn)題，要看后面商品房的價(jià)格設(shè)定。”華高萊斯副總經(jīng)理公衍奎表示。

　　而接受記者采訪的多個(gè)業(yè)內(nèi)人士都表示，自住型商品房實(shí)際上和兩限房沒(méi)有太多不同，操作模式大體也差不多，既要讓保障房的部分不賠，又要讓商品房掙到錢。

　　一位不愿具名的房企人士向記者表示，自住商品房定價(jià)在20000元/平米以上的，肯定是能夠覆蓋建安成本的，盡管地價(jià)較高，但仍可以通過(guò)后期的商品房售價(jià)來(lái)背地價(jià)，應(yīng)該不會(huì)賠本。

　　業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為，目前多塊自住商品房土地都是80%做自住商品房和限價(jià)商品房，只有20%是普通商品房。這種趨勢(shì)可能導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格越來(lái)越高。

　　房源搶手不愁賣

　　接受記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商之所以出手自住型商品房項(xiàng)目，也有一部分原因是因?yàn)檫@類項(xiàng)目銷路好，都是大批的購(gòu)房人排隊(duì)，不愁賣。

　　“目前已經(jīng)有針對(duì)自住型商品房購(gòu)買資格公開叫價(jià)，30萬(wàn)-50萬(wàn)元可以買到一個(gè)購(gòu)房資格。”一位業(yè)內(nèi)人士向記者透露，距離自住商品房登陸北京土地市場(chǎng)尚不足半年，最早的一批地塊仍尚未聽聞動(dòng)工消息，個(gè)別項(xiàng)目已經(jīng)開始操作購(gòu)房的程序。

　　一業(yè)內(nèi)人士介紹，東壩地塊周邊二手房?jī)r(jià)約為35000元/平米，地塊限價(jià)僅22000元/平米，“且不論后期價(jià)格如何，眼前明擺著萬(wàn)元的價(jià)差，誰(shuí)不想買呢？”

　　建設(shè)成本面臨壓縮

　　接受記者采訪的多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，由于自住型商品房和普通商品房的利潤(rùn)激勵(lì)導(dǎo)向不同，在未來(lái)項(xiàng)目的打造中，壓縮建設(shè)成本是企業(yè)必然的選擇。

　　“蓋商品房是利潤(rùn)導(dǎo)向，有一個(gè)拼品質(zhì)和性價(jià)比的過(guò)程，為了吸引客戶，做好一點(diǎn)可以賣貴一點(diǎn)；但對(duì)于自住型商品房這種產(chǎn)品，更多的是成本導(dǎo)向。”某業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，在滿足基本居住的需求和建筑規(guī)范的要求以外，肯定是能省就省。不可能再贈(zèng)送面積，也不可能再使用一些高級(jí)的產(chǎn)品配置。

　　而中原地產(chǎn)北京公司副總經(jīng)理任莉也認(rèn)為，自住型商品房肯定會(huì)考慮到造價(jià)，壓縮成本，同時(shí)，企業(yè)也會(huì)在普通商品房部分通過(guò)增加裝修品質(zhì)，科技手段等內(nèi)容來(lái)保證項(xiàng)目賣出高價(jià)。

　　樣本

　　恒大豆各莊項(xiàng)目 業(yè)內(nèi)稱地價(jià)或占銷售收入近七成

　　樣本特征：2013年北京首個(gè)自住型商品房項(xiàng)目

　　建筑面積：29.46萬(wàn)平米，其中自住型商品房24.31萬(wàn)平米

　　樓面價(jià)：1.66萬(wàn)元/平米(刨除公租房)

　　自住型商品房最高限價(jià)：22000元/平米

　　9月4日，經(jīng)過(guò)43輪競(jìng)拍，最終恒大以40.4億元配建51500平米公租房，從參與競(jìng)拍的融創(chuàng)、中海、住總首開聯(lián)合體、富力、招商、葛洲壩(600068,股吧)等9家知名房企手中，搶摘得朝陽(yáng)區(qū)豆各莊鄉(xiāng)B地塊。

　　該地塊建設(shè)用地面積11.80萬(wàn)平米，建筑控制規(guī)模29.46萬(wàn)平米，其中5.15萬(wàn)平米用于公租房配建，建設(shè)完成后由政府回購(gòu)，回購(gòu)單價(jià)為9500元/平米。除公租房建設(shè)面積之外的24.31萬(wàn)平米則建設(shè)限價(jià)商品住房，銷售限價(jià)為22000元/平方米，套型建筑面積全部為90平米以內(nèi)，單套商品住房總價(jià)控制在200萬(wàn)元以內(nèi)。

　　一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士指出，由于公租房回購(gòu)價(jià)格為9500元/平米，限價(jià)商品房銷售最高限價(jià)為22000元/平米，可以初步計(jì)算未來(lái)該項(xiàng)目的銷售收入將不超過(guò)58.4億元。“但項(xiàng)目的地價(jià)已經(jīng)達(dá)到40.4億元，占了銷售收入近七成，恒大必須將所有的建筑成本，包括所有的銷售和稅收成本都控制在18億元以內(nèi)，才能基本保持盈虧平衡。”該人士表示，成本要控制在6000元/平米左右，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)是個(gè)考驗(yàn)。

　　然而，對(duì)于上述觀點(diǎn)，以及地塊未來(lái)的運(yùn)營(yíng)預(yù)期，在采訪中，恒大方面一如既往地保持沉默。

　　但另一位房企人士則認(rèn)為，恒大向來(lái)主打“民生地產(chǎn)”，對(duì)于價(jià)格及成本控制能力向來(lái)不乏經(jīng)驗(yàn)。

　　此外也有業(yè)內(nèi)人士指出，豆各莊地塊除了限價(jià)部分，還包括了車位和社區(qū)商業(yè)，這些不限價(jià)的產(chǎn)品都能夠?qū)︿N售業(yè)績(jī)形成有效的補(bǔ)充。

　　中鐵建海淀環(huán)?？萍紙@項(xiàng)目 開發(fā)商稱非限價(jià)部分平衡利潤(rùn)

　　樣本特征：樓面價(jià)直逼限定房?jī)r(jià)

　　建筑面積：9.75萬(wàn)平米，其中自住型商品房占70%

　　樓面價(jià)：18562元/平米

　　自住型商品房最高限價(jià)：19000元/平米

　　中鐵建海淀環(huán)?？萍紙@地塊位于西北五環(huán)外，海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)板塊。環(huán)保科技園目前已有光大環(huán)保、華為等大型公司和科研機(jī)構(gòu)進(jìn)駐。記者在地塊所在地看到，該地塊東部緊鄰北京實(shí)創(chuàng)環(huán)保發(fā)展有限公司3-3-263地塊加速器項(xiàng)目，西部與環(huán)保園內(nèi)公租房一渠之隔。地面整理工作已經(jīng)基本完成，但仍處于待開發(fā)狀態(tài)。

　　據(jù)掛牌出讓公告顯示，該地塊商品住房銷售限價(jià)為19000元/平米，單套住房總價(jià)不得超過(guò)200萬(wàn)元。

　　盡管商品房?jī)r(jià)格受到限制，但自掛出后依舊受到房企關(guān)注，截至競(jìng)價(jià)前，已收到8次網(wǎng)上報(bào)價(jià)。9月26日，在競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，更是吸引了萬(wàn)科首開聯(lián)合體、北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743,股吧)、北京住總等8家房企或聯(lián)合體參與競(jìng)價(jià)。

　　最終海淀區(qū)環(huán)?？萍紙@地塊花落中鐵建。中鐵建以18.1億元成交，折合樓面價(jià)18562元/平米。結(jié)果一出，業(yè)內(nèi)不禁驚呼，樓面價(jià)直逼限定房?jī)r(jià)，并紛紛質(zhì)疑該項(xiàng)目盈利的可能性。對(duì)此，中鐵建方面回應(yīng)，在海淀環(huán)?？萍紙@地塊70%的居住用途商品房限價(jià)為1.9萬(wàn)元/平米，另外30%為公建部分，可開發(fā)為商業(yè)辦公用房，不在限價(jià)之列，對(duì)利潤(rùn)有一定平衡作用。目前，項(xiàng)目正處在前期立項(xiàng)階段，具體規(guī)劃方案尚未確定。據(jù)了解，該地塊商業(yè)部分或?qū)㈤_發(fā)為類似企業(yè)獨(dú)棟產(chǎn)品。

　　“該地塊的限價(jià)住宅部分不能盈利已是定局。只能依靠非限價(jià)部分利潤(rùn)來(lái)彌補(bǔ)限價(jià)住宅缺口。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，該部分產(chǎn)品定位和定價(jià)有很大難度。定價(jià)低，難以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)平衡。定價(jià)過(guò)高，又會(huì)延長(zhǎng)項(xiàng)目銷售周期，影響整個(gè)項(xiàng)目成本控制。

　　還有業(yè)內(nèi)人士表示，此次中鐵建摘得地塊地價(jià)溢價(jià)高達(dá)88.54%，僅憑非限價(jià)地塊平衡利潤(rùn)，開發(fā)后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)仍存。

　　保利東壩項(xiàng)目 業(yè)內(nèi)稱區(qū)位優(yōu)越體量偏小

　　樣本特征：有自住型商品房，

　　又有預(yù)期打造高端商品房

　　建筑面積：約93534平米，其中自住型商品房5萬(wàn)平米

　　樓面價(jià)：-

　　限價(jià)商品房最高限價(jià)：22000元/平米

　　11月3日，首開保利聯(lián)合體以21億元加配建5萬(wàn)平米自住型商品房的代價(jià)奪得了朝陽(yáng)區(qū)東壩地塊，自住型商品房限價(jià)為2.2萬(wàn)元/平米，該地塊同時(shí)需配建不少于8500平米的限價(jià)房，限價(jià)9900元/平米。

　　當(dāng)即就有人為該地塊拉出賬本，據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部測(cè)算，該地塊在刨除限價(jià)商品住房和自住型商品房面積后，實(shí)際商品房建設(shè)面積為35000平米，按照保障房部分建安成本5000元/平米計(jì)算，35000平米商品房承擔(dān)的土地成本達(dá)到13億，樓面價(jià)高達(dá)37000元/平米。

　　在接受采訪的業(yè)內(nèi)人士中，東壩地塊被認(rèn)為是目前已知的自住型商品房地塊中，區(qū)位優(yōu)勢(shì)最明顯的地塊之一。

　　或許是前期凝聚了太多關(guān)注，首開保利對(duì)于剛剛收入囊中的朝陽(yáng)區(qū)東壩地塊，并沒(méi)有太多消息向外釋放。

　　11月13日，記者在地塊現(xiàn)場(chǎng)看到，未來(lái)項(xiàng)目將緊鄰五環(huán)，東側(cè)即是首開常青藤和北京奧林匹克花園，以主打低密度產(chǎn)品的兩個(gè)大盤。兩項(xiàng)目均有教育及部分商業(yè)配套，前期在市場(chǎng)的口碑也較好。據(jù)記者了解，目前北京奧林匹克花園二手房掛牌價(jià)已達(dá)到4萬(wàn)元/平米，首開常青藤二手房單價(jià)約在35000-38000元/平米。值得一提的是，首開常青藤原本計(jì)劃在年內(nèi)推出新一期產(chǎn)品，目前也因該地塊的出讓而暫緩入市。

　　“東壩周邊商品房已經(jīng)成規(guī)模，而且區(qū)域的整體規(guī)劃也比較完整，預(yù)期還是不錯(cuò)的。”華高萊斯副總公衍奎指出。據(jù)悉，東壩區(qū)域內(nèi)未來(lái)還規(guī)劃有多條地鐵線和第四使館區(qū)。

　　雖然無(wú)論從地段、配套還是價(jià)值，該地塊都具備了未來(lái)成為高端項(xiàng)目的潛質(zhì)。但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為該地塊仍具有局限性。“地塊面積較小，能夠讓企業(yè)發(fā)揮的空間其實(shí)很小。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士分析稱。而年內(nèi)東壩仍有兩地塊計(jì)劃出讓，保利首開聯(lián)合體或?qū)⒗^續(xù)鎖定東壩，來(lái)平衡前期的地價(jià)。“如果僅憑這一塊地，即使做高端產(chǎn)品，想要盈利，壓力很大。”該人士如是說(shuō)。

　　旭輝平谷地塊 “最快明年年中可以面市”

　　樣本特征：商品住宅全部

　　競(jìng)成自住型商品房

　　建筑面積：約15萬(wàn)平米，其中自住型商品房建筑面積約11萬(wàn)平米

　　樓面價(jià)：約6000元/平米

　　自住型商品房最高限價(jià)：1.1萬(wàn)元/平米

　　11月4日，平谷大興莊鎮(zhèn)A04-02、A04-05地塊出讓。最終，經(jīng)過(guò)激烈競(jìng)爭(zhēng)，旭輝集團(tuán)以總價(jià)7.2億元、現(xiàn)場(chǎng)投報(bào)自住型商品房11.0299萬(wàn)平米的條件摘得該地塊。

　　商品住宅全部競(jìng)成自住型商品房，旭輝還能賺錢嗎？

　　對(duì)此，旭輝北京事業(yè)部總經(jīng)理孔鵬在拿地當(dāng)天對(duì)記者表示，要“算大賬”。拿地成本7.2個(gè)億，限價(jià)房、商業(yè)用房、自住商品房總貨值達(dá)14.17億元。綜合各種成本在內(nèi)，“依然能做過(guò)來(lái)”。

　　孔鵬表示，自住商品房市場(chǎng)空間大，有利于企業(yè)規(guī)模性增長(zhǎng)。拿下平谷地塊也有響應(yīng)政策號(hào)召的考慮，同時(shí)旭輝集團(tuán)70%的產(chǎn)品本也是自住剛需類產(chǎn)品。平谷地塊最快明年年中就可以面市。

　　不過(guò)多位房企人士對(duì)記者表示，旭輝的估計(jì)偏于樂(lè)觀，“能不虧就算很不錯(cuò)。”

　　一家企業(yè)拿地部門人士給記者算了一筆細(xì)賬，在開發(fā)成本中，除了拿地費(fèi)用，首先還有一項(xiàng)大頭是建安成本，綜合考慮基本接近4000元/平米，推算旭輝平谷地塊建安費(fèi)用總計(jì)約6個(gè)億；此外還有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等開發(fā)期間稅費(fèi)，該地塊所需以上費(fèi)用大致應(yīng)在7000萬(wàn)；拿地7.2億，建安6個(gè)億，開發(fā)期間稅費(fèi)7000萬(wàn)，整個(gè)開發(fā)成本就要13.9個(gè)億。再加上管理和財(cái)務(wù)費(fèi)用，這位業(yè)內(nèi)人士表示，旭輝平谷項(xiàng)目更大的可能是虧損。

　　多家開發(fā)企業(yè)拿地人士透露，平谷地塊競(jìng)價(jià)前，有關(guān)方面曾通知更換出讓文件，新出讓文件增加了商業(yè)用房回購(gòu)的要求，但“旭輝似乎不知道商業(yè)用房要3500元/平米回購(gòu)。”記者也就此向旭輝北京事業(yè)部有關(guān)人士求證，但截稿前尚未收到回復(fù)。

　　業(yè)內(nèi)聲音

　　房企綜合能力遭遇考驗(yàn)

　　7萬(wàn)套的自住型商品房對(duì)樓市將形成不小沖擊，對(duì)房企而言也是挑戰(zhàn)重重，首先就是開發(fā)自住房如何盈利的問(wèn)題，記者了解到，一些房企在拿地后陷入“算賬難”的局面。

　　“還沒(méi)想好怎么做”，11月剛拿下一塊配建自住型商品房的民營(yíng)開發(fā)商高管坦言道，公司此前沒(méi)有碰過(guò)限價(jià)房，對(duì)此塊業(yè)務(wù)如何操作還在討論中，但他認(rèn)為在新形勢(shì)下房企只能去面對(duì)調(diào)整，因?yàn)閺墓就恋貎?chǔ)備上講，年底前在北京拿地是必須完成的任務(wù)。

　　11月11日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)拿下大興孫村配建自住房地塊時(shí)，華遠(yuǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)就在微博上公開表示高價(jià)拿地是“被逼無(wú)奈”。

　　“房企各家算各家的賬本”，陳志表示，在競(jìng)爭(zhēng)自住型地塊配建時(shí)，有的房企即使不賺錢也愿意做，只要能以此為契機(jī)打入北京的市場(chǎng)；而另一些房企算賬下來(lái)稍有盈利也愿意操作，還有一些房企在當(dāng)?shù)貐^(qū)域還有其他的考慮，才會(huì)出現(xiàn)樓面價(jià)和政府限定的售價(jià)幾乎相當(dāng)?shù)木置妗?/p>

　　在盈利的壓力下，業(yè)界對(duì)自住房建筑質(zhì)量的擔(dān)憂也隨之而來(lái)。但上述民營(yíng)開發(fā)商則表示，拿地的多是上市公司，不會(huì)冒傷害品牌的風(fēng)險(xiǎn)偷工減料，工程的主體質(zhì)量無(wú)需擔(dān)心。此外，朱中一也認(rèn)為政府部門會(huì)對(duì)這類型住宅出臺(tái)較為嚴(yán)格的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，消費(fèi)者不需要擔(dān)心質(zhì)量問(wèn)題。

　　“更大的影響是市場(chǎng)分化后，一些開發(fā)商的產(chǎn)品會(huì)不上不下很尷尬，但房企是否具備調(diào)整產(chǎn)品的能力？”陳志表示，7萬(wàn)套自住型商品房入市將沖擊到目前的普通商品房市場(chǎng)，也會(huì)使得一些項(xiàng)目由于區(qū)位等因素，出現(xiàn)價(jià)格較高但品質(zhì)一般的“偽高端”項(xiàng)目，此時(shí)如果房企沒(méi)有調(diào)整產(chǎn)品的素質(zhì)，只能在定價(jià)上折讓，這對(duì)房企來(lái)說(shuō)是更大的挑戰(zhàn)。