樓市冷熱不均 調(diào)整預期強烈

　　“樓市正在醞釀明顯的過剩危機，從全國成交看，漲幅已經(jīng)放緩，需求在高價下逐漸萎縮。”北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉在接受記者采訪時表示，“從目前市場情況來看，房企銷售任務完成得非常好，在四季度的最后幾個月開始追求高利潤，而且很可能會惜售。”

    根據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，1-10月份，商品房銷售面積95931萬平方米，同比增長21.8%，增速比1-9月份回落1.5個百分點；其中，住宅銷售面積增長22.3%，辦公樓銷售面積增長30.6%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長11.2%。

    從庫存的角度看，10月末，商品房待售面積45361萬平方米，比9月末增加726萬平方米。其中，住宅待售面積增加448萬平方米；而9月末，商品房待售面積44636萬平方米，比8月末增加280萬平方米。

    “目前，雖然一、二線城市供需結(jié)構(gòu)緊張，但廣大的三、四線城市都面臨庫存急劇上漲的現(xiàn)實，這種分化導致房企集中在一、二線購入土地，避免在三、四線拿地，所以全國土地市場的成交面積有所下滑。”張大偉強調(diào)，這種分化在短期內(nèi)會導致一、二線城市房市量價上漲，三、四線庫存積壓越來越嚴重。但長期看，很可能醞釀整體市場風險。

    張大偉表示，從公布的數(shù)據(jù)看，銷售及投資依然上漲明顯，各地頻繁出現(xiàn)的地王將導致市場定價權(quán)完全掌握在開發(fā)商手中，購房者很可能恐慌性入市，特別是今年的“金九銀十”處于政策的空窗期。數(shù)據(jù)顯示，2013年1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資68693億元，同比增長19.2%，增速比1-9月份回落0.5個百分點。其中，住宅投資47222億元，增長18.9%，增速回落0.6個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.7%。

    “從全國樓市看，市場已經(jīng)分化，一、二線城市爆漲，三、四線城市平穩(wěn)。整體市場冷熱不均衡。”張大偉指出，一、二線城市聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都短缺，所以在當前經(jīng)濟發(fā)展不均衡的情況下，一、二線城市房價易漲難跌、漲幅驚人。“整體市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的四不均，即需求不均衡、供應不均衡、庫存不均衡、價格漲幅不均衡。”

    針對房地產(chǎn)景氣指數(shù)的下滑，張大偉表示，該跡象表明樓市已經(jīng)醞釀比較大的風險，后市調(diào)整的預期越來越強烈。“從前期統(tǒng)計局發(fā)布的非制造業(yè)活動指數(shù)也可以看到，雖然因為土地價格上漲等影響，指數(shù)中對價格預期依然強烈，但新訂單指數(shù)的下滑表明了市場后市有可能逐漸出現(xiàn)調(diào)整。” 據(jù)悉，10月份房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為96.88，比上月回落0.37點。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，本次發(fā)布的多數(shù)指標增幅回落，主要是因為去年基值較高，并預計今年全年多數(shù)指標增幅將大于去年。

    “京滬深等一線城市最近都出臺了各城市的調(diào)控細則，很可能會冰封2013年四季度市場，但因為在供應方面沒有有力措施，未來市場走勢依然很難出現(xiàn)改變。”張大偉指出，“三中全會很可能會在增加土地供應、加快房源供給等方面出臺全國性的政策，這些政策可能會影響到2014年乃至2015年市場的發(fā)展方向。”