評(píng)論：地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵要解決結(jié)構(gòu)性矛盾

    當(dāng)前一段時(shí)間，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中暴露出的諸多問題被廣泛討論，筆者認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的問題主要是結(jié)構(gòu)性矛盾，而不是潛在總體需求不足造成。

　　潛在需求依然巨大

　　對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的潛在需求進(jìn)行合理預(yù)估，首先要理解我國住宅市場的總體發(fā)展目標(biāo)。住建部在2004年發(fā)布的《全面建設(shè)小康社會(huì)居住目標(biāo)研究》中，有清晰并且非常合理的論述。該報(bào)告提出，到2020年，“城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到35平方米、農(nóng)村人均住宅建筑面積達(dá)到40平方米”，并且“居住區(qū)規(guī)劃布局合理、文化特色突出，配套設(shè)施齊全、現(xiàn)代，居住條件舒適、方便、安全，居住區(qū)內(nèi)外環(huán)境清潔、優(yōu)美、安靜，居住區(qū)服務(wù)質(zhì)量優(yōu)異，社區(qū)公共服務(wù)便利”。這一目標(biāo)結(jié)合了世界很多國家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，且綜合考慮了多項(xiàng)指標(biāo)，應(yīng)當(dāng)說對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有很好的指導(dǎo)意義。

　　依據(jù)該目標(biāo)，我們可以對(duì)我國住宅地產(chǎn)的需求進(jìn)行簡單估算。首先是需求量。2020年我國的總?cè)丝趹?yīng)保持在14億人左右，而城鎮(zhèn)化率會(huì)由2012年底的52.57%提高至60%左右，因此城鎮(zhèn)住宅的總需求至2020年按建筑面積算大約是294億平方米；其次是存量。徐滇慶曾對(duì)我國住宅存量作過比較詳細(xì)的分析，得出的結(jié)論是2011年底城鎮(zhèn)住宅存量為126億-137億平方米之間，假設(shè)城鎮(zhèn)住宅實(shí)際使用面積約為建筑面積的75%，則2011年底按建筑面積算我國已擁有168億-183億平方米的住宅存量。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2012年初至2013年6月末，住宅商品房累計(jì)竣工面積10.65億平方米，因此至2013年6月末我國城鎮(zhèn)住宅的存量按建筑面積算應(yīng)該約為178.65億-193.65億平方米。另外，截至2013年6月末全國還有40.35億平方米的住宅商品房處于施工狀態(tài)。

　　綜合需求量、存量、施工面積三方面因素，要達(dá)到2020年目標(biāo)，我國城鎮(zhèn)住宅按建筑面積算還有60億-75億平方米的缺口。雖然其他產(chǎn)權(quán)類型的新竣工住宅會(huì)減少一部分缺口，但是考慮到住宅每年2%左右的折舊率及大量改善性的住房置換需求，實(shí)際上住宅市場潛在的缺口應(yīng)當(dāng)更加大。要填補(bǔ)這個(gè)缺口，在2020年之前我國平均每年還需增加10億-13億平方米的住宅。

　　與推算出的缺口相比，近幾年我國每年新開工的住宅商品房大約有13億-14億平方米，每年竣工的住宅商品房大約有7億-8億平方米。因此從供需趨勢來看，房地產(chǎn)行業(yè)在可預(yù)見的未來，再進(jìn)一步加快發(fā)展或者迅速崩潰，都不符合我國城市化對(duì)于住宅建設(shè)預(yù)定的目標(biāo)，比較合理的業(yè)態(tài)是繼續(xù)穩(wěn)步保持當(dāng)前發(fā)展勢頭，并逐步減少每年的新開工面積，直至達(dá)到住宅市場供需平衡點(diǎn)。

　　結(jié)構(gòu)性矛盾突出

　　盡管潛在需求依然十分可觀，但當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)可以說是問題重重。追根溯源，絕大部分都不是由總量矛盾造成的，而是源于行業(yè)內(nèi)部各種結(jié)構(gòu)性的突出矛盾。要合理發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)是分析并解決最為關(guān)鍵的若干個(gè)結(jié)構(gòu)性問題。

　　首要問題是房價(jià)與購買力的不匹配。當(dāng)前，對(duì)住宅需求最大的人群應(yīng)當(dāng)是進(jìn)入城市不久的“新市民”。今年7月初發(fā)布的《中國城市發(fā)展報(bào)告(2012卷)》顯示，截至2012年底我國城鎮(zhèn)化率達(dá)到52.57%；而公安部全國分縣市人口統(tǒng)計(jì)資料顯示，2010年我國戶籍非農(nóng)業(yè)人口占全國戶籍總?cè)丝诘谋戎貫?4.17%。因此大約有兩億人口居住在城鎮(zhèn)卻沒有城鎮(zhèn)戶籍，這一群體基本是在城市務(wù)工的農(nóng)業(yè)人口。一份由全國人大代表陳平提供的調(diào)查報(bào)告指出，安徽省的農(nóng)民工在城市購房的比例僅為0.9%，全國的情況應(yīng)該類似。而各類保障性住房也基本不能覆蓋這一群體，也就是說這兩億左右的“新市民”絕大部分都沒有在城鎮(zhèn)內(nèi)購置房產(chǎn)。徐滇慶在他的分析文章中估算，大約有2.16-2.36億在城鎮(zhèn)的人口沒有自己的住房。這兩個(gè)不同渠道的數(shù)據(jù)基本吻合，驗(yàn)證了上述觀點(diǎn)。對(duì)于“新市民”這一群體來說，當(dāng)前商品住宅價(jià)格過高是一個(gè)不爭的事實(shí)。如果城鎮(zhèn)住宅需求最大的一個(gè)群體，購買力長期無法支持當(dāng)前的商品住宅價(jià)格，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然不可持續(xù)。

　　與這一問題相關(guān)的是保障房建設(shè)和分配的滯后以及租房市場的不健全。如今廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房，多以戶籍為門檻，保障覆蓋范圍很不全面。而保障租住房的分配過程又不甚透明，是否公平合理亟待商榷。另一方面，商業(yè)租房市場依舊處于比較混亂的狀態(tài)，主要問題包括房源信息失真、中介收費(fèi)沒有標(biāo)準(zhǔn)、遇到問題投訴無門等。受保障房與租房市場各種問題影響最大的，正是居住在城鎮(zhèn)的農(nóng)業(yè)人口，他們享受不到保障房的福利，商品住宅的價(jià)格又過高，同時(shí)租房市場的不規(guī)范往往導(dǎo)致他們無法租到合適的住房，因此他們中很大一部分人長期生活在次優(yōu)的住宅環(huán)境內(nèi)。保障房和出租房本是疏導(dǎo)無法承受商品住宅人群的最好渠道，但在當(dāng)前的形勢下卻無法發(fā)揮其應(yīng)有作用。

　　房價(jià)與購買力的不匹配也會(huì)對(duì)住宅以外的消費(fèi)產(chǎn)生很大影響。有研究發(fā)現(xiàn)，房價(jià)對(duì)家庭消費(fèi)具有明顯的抑制作用，并且這種抑制作用在未婚男性家庭中尤為明顯。1997-2008年房價(jià)上漲60個(gè)百分點(diǎn)，導(dǎo)致家庭消費(fèi)下降7.8個(gè)百分點(diǎn)。這一研究結(jié)果足以給我們敲響警鐘。城鎮(zhèn)化應(yīng)當(dāng)是全社會(huì)生活水平全面提高的過程，地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展固然是其中的重要一環(huán)，但如果家庭消費(fèi)因此受到明顯抑制，那城鎮(zhèn)化就偏離了它的初衷。

　　要解決這些問題，一是要認(rèn)識(shí)到雖然房價(jià)與購買力不匹配，但是房價(jià)暴跌對(duì)于經(jīng)濟(jì)弊遠(yuǎn)大于益，所以需要持續(xù)不斷地提高居民的可支配收入，以增強(qiáng)住房需求群體的購買力；二是要加強(qiáng)保障住房的建設(shè)分配和租房市場的規(guī)范化，分流一部分商品住宅購房需求。

　　除了房價(jià)與購買力的不匹配之外，還有一個(gè)矛盾是區(qū)域之間發(fā)展不平衡。從全國來看，局部地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展過快，某些地方出現(xiàn)了所謂的“鬼城”。7月份發(fā)布的《城市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)排行榜》評(píng)估了286個(gè)地級(jí)以上市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，其中風(fēng)險(xiǎn)最主要的集中區(qū)域在我國西北地區(qū)，并且風(fēng)險(xiǎn)最高的前50個(gè)城市幾乎均為三線城市。就市級(jí)層面而言，現(xiàn)在很多城市都在興建新城、衛(wèi)星城，這些城市中的新區(qū)也有過度地產(chǎn)開發(fā)之嫌。與這些局部地區(qū)的過度開發(fā)形成鮮明對(duì)比的是，在大城市、城市中心區(qū)域，住宅依舊是相對(duì)稀缺的資源。

　　我國住宅市場區(qū)域間的發(fā)展不平衡很可能會(huì)長期存在，這是由房地長行業(yè)的長周期特性決定的?？尚械拇胧┦抢^續(xù)發(fā)展城市和城際交通體系，轉(zhuǎn)移一部分大城市和市中心人口至新開發(fā)區(qū)域。這樣既緩解了大城市及城市中心區(qū)域的壓力，又充分利用了已過度開發(fā)地區(qū)的住宅地產(chǎn)資源。然而基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)同樣有資金投入大、周期長的特點(diǎn)，因此需要認(rèn)識(shí)到調(diào)整區(qū)域不平衡是一個(gè)漫長的、動(dòng)態(tài)平衡的過程，應(yīng)當(dāng)用長遠(yuǎn)眼光對(duì)待這個(gè)問題。