房企“貼金”集體跨界 應(yīng)對市場萎縮的提前布局

　　萬科入股徽商銀行的消息，揭開地產(chǎn)與金融聯(lián)姻的冰山一角。繼早前華潤、綠地、魯能等相繼進(jìn)入銀行業(yè)之后，此時(shí)，萬科、越秀等再度參股銀行，預(yù)示著未來房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)新的特征和趨勢。業(yè)內(nèi)人士表示，除了提升自身的“造血”功能以及打造多元產(chǎn)業(yè)鏈增加利潤等因素外，地產(chǎn)與金融聯(lián)姻的加速也反映出，房企應(yīng)對房地產(chǎn)市場可能性萎縮所采取的戰(zhàn)略性預(yù)案。

　　■事件

　　多家房企參股銀行

　　10月30日晚間，萬科發(fā)布公告稱，擬通過旗下子公司，以基石投資者身份參與徽商銀行股份有限公司H股在香港的首次公開發(fā)行。預(yù)計(jì)此次認(rèn)購的股份數(shù)量不超過8.84億股，最終認(rèn)購結(jié)果將取決于實(shí)際發(fā)行情況?；丈蹄y行于10月31日宣布全球發(fā)售計(jì)劃，擬在全球范圍發(fā)售26.13億股H股，發(fā)售的定價(jià)區(qū)間為3.47港幣至3.88港幣。按每股3.88港幣的定價(jià)上限估算，萬科旗下子公司此次認(rèn)購金額將不超過34.3億港幣，完成認(rèn)購后，萬科有望成為徽商銀行最大的單一股東。

　　無獨(dú)有偶，10月29日，新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)股份有限公司發(fā)布關(guān)于參與籌建民營銀行的提示性公告。公告稱，湖南省人民政府已正式向國務(wù)院推薦新華聯(lián)為湖南省長沙市擬設(shè)立民營銀行的發(fā)起股東之一，目前擬持股10%。不過，對于新華聯(lián)來說，這并非其首次涉足金融業(yè)務(wù)，該公司曾在2012年底通過股權(quán)收購間接持股長沙銀行。

　　幾乎同時(shí)，越秀集團(tuán)對香港創(chuàng)興銀行股份的收購也正在推進(jìn)之中。日前，越秀集團(tuán)宣布向創(chuàng)興銀行全體股東提出部分要約收購，以每股35.69港元現(xiàn)金收購最多不超過75%股份，收購所涉及金額約為116.44億港元。收購交易完成后，創(chuàng)興銀行將繼續(xù)保留香港上市地位。這也是首個(gè)地方國企在港并購銀行。

　　繼投資入股錦州銀行、上海農(nóng)村商業(yè)銀行和東方證券之后，今年8月，綠地集團(tuán)與貴州省政府簽署金融戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬在發(fā)起設(shè)立外資小額貸款公司、商業(yè)銀行、組建金融資產(chǎn)交易所、金融租賃公司等方面開展合作，綠地還擬以此為基礎(chǔ)聯(lián)合組建“貴州省金融控股集團(tuán)”，多地經(jīng)營，配合地產(chǎn)發(fā)展。

　　■回應(yīng)

　　融資便利與多元發(fā)展

　　對于此次參股商業(yè)銀行，萬科董事會(huì)秘書譚華杰表示，是為了更好地滿足公司客戶在金融服務(wù)方面的需求。譚稱，相對于萬科過千億的年銷售規(guī)模，此次參股徽商銀行的投資規(guī)模不大，但可望發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，幫助公司率先向客戶提供國內(nèi)領(lǐng)先的社區(qū)金融服務(wù)，提升公司在全面居住服務(wù)方面的競爭力。

　　“金融產(chǎn)業(yè)很快將成為綠地的又一重要增長極。”綠地集團(tuán)董事長、總裁張玉良表示，根據(jù)張玉良的設(shè)想，在十二五末，綠地要做成年?duì)I收在5000億元以上并進(jìn)入全球200強(qiáng)。而在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的貢獻(xiàn)中，張給出的規(guī)劃是房地產(chǎn)貢獻(xiàn)1800億-2000億元之間，能源貢獻(xiàn)2000億左右，剩下1000億是金融，或者關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)300億-500億元。

　　對于越秀集團(tuán)的大手筆收購，越秀集團(tuán)董事長張招興曾公開表示，這是越秀集團(tuán)發(fā)展史上一個(gè)重要的里程碑，符合越秀集團(tuán)金融業(yè)務(wù)總體戰(zhàn)略。根據(jù)越秀此前的規(guī)劃，其金融板塊的目標(biāo)是打造“全牌照”的金融控股平臺(tái)，目前越秀金融集團(tuán)擁有證券、期貨、基金、產(chǎn)業(yè)投資、融資租賃、融資擔(dān)保、小額貸款等十個(gè)金融業(yè)務(wù)及穗港兩地金融平臺(tái)。

　　新華聯(lián)雖并未就擬籌建民營銀行的目的進(jìn)行解釋，但根據(jù)此前參股長沙銀行的表態(tài)，該資產(chǎn)置入能為公司增加新的利潤增長點(diǎn)，可以增強(qiáng)公司盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，對提高公司市場競爭力將產(chǎn)生積極影響。

　　■分析

　　提升造血功能

　　事實(shí)上，早在2009年，房地產(chǎn)金融化就已經(jīng)呈現(xiàn)加速態(tài)勢，相繼有泛?？毓杉瘓F(tuán)、魯能、綠地、復(fù)地、華潤置地、僑鑫集團(tuán)、越秀集團(tuán)、星河集團(tuán)、萊蒙集團(tuán)等進(jìn)入銀行業(yè)。

　　“由于房地產(chǎn)行業(yè)本身就是資金密集型行業(yè)，本身不難理解為何房企與銀行結(jié)成連理”。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“聯(lián)姻”的目的無非兩個(gè)：銀行業(yè)作為盈利水平較高的行業(yè)之一，企業(yè)投資銀行本身就可以獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)，這也可以理解為房企業(yè)務(wù)多元化向投融資方向轉(zhuǎn)變；其次，房企收購銀行在融資方面可以“就地取材”，開放和拓寬了房企的融資渠道，可以就此支持房企拿地與快速擴(kuò)張。比如萬科收購徽商銀行，這對于剛剛進(jìn)入合肥市場不久的萬科來講，將有利于萬科快速布局和深耕安徽區(qū)域房地產(chǎn)市場。

　　中原集團(tuán)研究中心也認(rèn)為，在地產(chǎn)主業(yè)的同時(shí)涉足金融業(yè)，一方面可以平衡房地產(chǎn)利潤率下降的影響，另一方面也有利于自身融資的需求。

　　除了金融行業(yè)的資金支持與利潤空間，銀行龐大的客戶資源也是房企看中的要點(diǎn)。在全國二三線城市的擴(kuò)張中，往往得到當(dāng)?shù)劂y行尤其是對優(yōu)質(zhì)客戶渴求的本地商業(yè)銀行的大力支持，由于當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行本身發(fā)展需要更多的支持，包括引入投資方，在雙方的接觸中房企也逐漸發(fā)現(xiàn)其中的投資機(jī)會(huì)及全面合作的可能。

　　■出路

　　應(yīng)對市場萎縮的提前布局

　　“地產(chǎn)與金融復(fù)合是大趨勢”。蘭德咨詢總裁宋延慶告訴記者，除了解決融資問題，萬科入股徽商銀行，也是為應(yīng)對房地產(chǎn)市場的可能性萎縮所采取的戰(zhàn)略預(yù)案之一。

　　根據(jù)高盛高華證券披露的萬科管理層內(nèi)部電話會(huì)議內(nèi)容，萬科表示，由于萬科管理的社區(qū)規(guī)模龐大(截至2012年底約為48萬套，萬科為其中大部分提供物業(yè)服務(wù))，萬科管理層認(rèn)為，提供全方位現(xiàn)代化服務(wù)的需要正不斷增長，而建立一個(gè)金融平臺(tái)對實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)十分重要。萬科最近2-3年一直在籌劃為其管理的社區(qū)提供金融服務(wù)，試圖尋找一家中型區(qū)域性銀行進(jìn)行合作。

　　而業(yè)內(nèi)對此的解讀是，萬科金融戰(zhàn)略的本質(zhì)是在借助金融手段夯實(shí)自身的商業(yè)生態(tài)圈，通過食堂、菜市場等社區(qū)配套提升客戶黏性之后推出“殺手”業(yè)務(wù)，以獲得更高的利潤。

　　宋延慶預(yù)測，2018年前后，中國房地產(chǎn)市場很可能將從增量市場轉(zhuǎn)為存量市場，銷售面積將出現(xiàn)歷史性拐點(diǎn)，步入平緩和下滑期，未來5年內(nèi)，房地產(chǎn)出現(xiàn)系統(tǒng)性調(diào)整的可能性非常大，資金回報(bào)率將進(jìn)一步持續(xù)降低。“涉足金融行業(yè)，以及投資海外和商業(yè)地產(chǎn)，這些都是萬科改變規(guī)模速度型增長方式，追求持續(xù)穩(wěn)健增長的必要舉措。”

　　王石曾說過：“房地產(chǎn)說到底是金融問題，將來的房地產(chǎn)市場，沒有幾千億的融資平臺(tái)，你只是一個(gè)打工的。”萬科入股徽商銀行，在一定程度上也實(shí)現(xiàn)了王石的這一夙愿。