土地市場繁榮隱憂 12億平土地滯壓開發(fā)商手中

富力10.22億元北京搶地，萬科13.86億元拍下佛山地塊，綠地12億元刷新上海今年土地最高出讓總價(jià)……地產(chǎn)大鱷正用真金白銀制造著各地土地市場“繁榮”。

　　但在“繁榮”背后，卻依舊隱藏著逾10億平方米的土地庫存。根據(jù)戴德梁行的一份研究報(bào)告，在1998年~2008年10年間，中國用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積達(dá)31.3億平方米。而截至2008年年底，開發(fā)量僅為19.4億平方米，還有約12億平方米土地滯壓在開發(fā)商手中。

　　面對(duì)如此巨大的存貨壓力，諸多企業(yè)高價(jià)拿地的動(dòng)機(jī)不禁令人生疑。

　　一位不愿具名的業(yè)內(nèi)資深人士告訴記者，在信貸激增、通脹預(yù)期加強(qiáng)的背景下，很多企業(yè)拿地已不再是為了滿足短期內(nèi)開發(fā)的經(jīng)營性需要，而是成為了應(yīng)對(duì)通脹進(jìn)行資產(chǎn)保值、甚至融資套利的手段。

　　“在全國乃至全球宏觀經(jīng)濟(jì)均無起色的情況下，最近土地市場在天量信貸刺激下的繁榮并非正?，F(xiàn)象，有產(chǎn)生新一輪土地泡沫的可能。”著名經(jīng)濟(jì)學(xué)者徐滇慶說。

　　土地市場“井噴”

　　地產(chǎn)大鱷頻頻出手僅是土地市場“井噴”的冰山一角。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅5月份一個(gè)月，在全國20個(gè)重點(diǎn)城市土地公開市場上，媒體報(bào)道的成交地塊就超過40宗，成交金額逾100億元。僅北京一地，在5月5日~5月21日的短短17天，就拍出了16宗土地，成交金額高達(dá)43億元。

　　監(jiān)測報(bào)告也顯示，“五一”后第一周，20個(gè)重點(diǎn)城市共推出土地宗數(shù)環(huán)比增長73%，推出土地面積環(huán)比增長48%，成交土地宗數(shù)環(huán)比增加13%，成交面積環(huán)比增加34%。

　　“在2、3月份時(shí)，樓市形勢還不確定。自4月開始，房地產(chǎn)市場形勢逐步明朗起來，開發(fā)商的信心也回歸了。”首創(chuàng)置業(yè)集團(tuán)董事長劉曉光告訴記者，首創(chuàng)置業(yè)目前也在積極尋找合適的地塊，伺機(jī)買入。

　　事實(shí)上，“五一”過后，中信證券就曾連發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告，預(yù)言房地產(chǎn)市場將從“房屋銷售嘉年華”續(xù)演到“土地盛宴”。

　　融資套利手段

　　對(duì)此此輪土地市場強(qiáng)力反彈，究其原因，銷售資金回籠、信心回歸、持續(xù)開發(fā)對(duì)土地原材料的需求均是企業(yè)拿地的動(dòng)因，但事實(shí)卻遠(yuǎn)不止于此。

　　“當(dāng)前土地存量中相當(dāng)一部分是高價(jià)甚至天價(jià)得來，這些土地不可能在現(xiàn)有市場條件下消化掉。從這個(gè)角度而言，有些企業(yè)在資金壓力緩解之后，想通過新購?fù)恋貋砥胶馔恋爻杀尽?rdquo;房地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師章林曉說。

　　此外，現(xiàn)在開發(fā)商拿地也有出于應(yīng)對(duì)通脹預(yù)期的考慮。

　　徐滇慶認(rèn)為，因美國政府為填上金融體系的黑洞而大量發(fā)行美元救市，全球通脹的可能性非常大，中國也不能幸免。

　　“持有土地的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該小于持有現(xiàn)金的風(fēng)險(xiǎn)，所以，部分開發(fā)商因擔(dān)心通脹而將資金儲(chǔ)存到土地中。”章林曉說。

　　但一些開發(fā)商的拿地動(dòng)機(jī)卻不止于此。

　　“土地市場和金融市場是完全聯(lián)結(jié)起來的。”章林曉表示，一直以來，土地都不僅僅是開發(fā)生產(chǎn)的原料，更是地產(chǎn)公司進(jìn)行融資的金融工具。

　　以富力為例，以10.22億高價(jià)收納北京廣渠門外10號(hào)地4天后，又在廣東從化市斥資逾7億元拿地。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，其頻頻出手土地市場的背后，是為IPO重啟后回歸A股做準(zhǔn)備。

　　然而，值得注意的是，在地產(chǎn)公司將土地作為金融工具時(shí)，地方政府也出現(xiàn)了利用土地作為融資工具，獲取銀行貸款的現(xiàn)象。

　　今年以來，杭州出讓的土地大部分均被各區(qū)縣的國企獲得。其中，剛成立僅8個(gè)月的杭州上城區(qū)投資集團(tuán)控股有限公司就斬獲頗多。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)資深人士分析，地方政府通過其直屬的國資企業(yè)高價(jià)拿地，并通過土地這一載體，將銀行的信貸資金轉(zhuǎn)化為地方財(cái)政資金，緩解地方政府因土地收入銳減而造成的財(cái)政壓力。

　　泡沫隱憂

　　專家認(rèn)為，在全球經(jīng)濟(jì)沒有好轉(zhuǎn)、國內(nèi)信貸寬松的背景下，地產(chǎn)企業(yè)甚至是地方政府將土地進(jìn)行資本化杠杠運(yùn)作，以致近期出現(xiàn)高價(jià)搶地的現(xiàn)象，有可能催生新一輪的土地泡沫。

　　國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2009年1~3月，房企資金來源多達(dá)10070億元之巨，同比增長9.2%；其中國內(nèi)貸款2545億元，增長8%。

　　此外，分析人士認(rèn)為，在今年一季度國內(nèi)新增信貸4.58萬億中，流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的只有很少一部分，大部分信貸資金都流向了股市和房地產(chǎn)市場。

　　“現(xiàn)在開發(fā)貸款的審批手續(xù)都有所簡化，2008年上億的要總行簽字，現(xiàn)在支行都能決定。”一家銀行的房產(chǎn)信貸負(fù)責(zé)人透露，從2009年3月開始，各大銀行已經(jīng)開始了對(duì)貸款的爭奪，現(xiàn)在正是“紅五月”時(shí)期。

　　“天量的銀行貸款流向資產(chǎn)市場，遲早要出大事。”徐滇慶說。

　　一位國際投行的分析師也認(rèn)為，在信貸激增背景下，如果獲得過多貸款的大企業(yè)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)周期的現(xiàn)實(shí)不愿增加實(shí)體性投資，資金必然會(huì)到被流動(dòng)性催高的資產(chǎn)市場逐利，這樣就不排除出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷而房地產(chǎn)、股市等資產(chǎn)泡沫被瘋狂吹大的局面。

　　中國社科院的一位調(diào)研人員也告訴記者，隨著這一輪宏觀調(diào)控救市政策的出臺(tái)，如固定資產(chǎn)投資自有資本金比例的下調(diào)等，以往一些限制將土地資本化進(jìn)行杠杠操作的閘門如今已有所松動(dòng)，這樣也給了地產(chǎn)公司、地方政府一些機(jī)會(huì)。

　　對(duì)此，中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘也表示擔(dān)憂。哈繼銘表示，由于美國已經(jīng)進(jìn)入零利率時(shí)代，全球都將面臨流動(dòng)性泛濫的局面。攜帶交易（即借入利率較低的貨幣并借出利率較高的貨幣以獲取利差收益的交易）重新抬頭，資金會(huì)重新涌入增長較快的新興國家，推高資產(chǎn)價(jià)格，助長泡沫。雖然短期內(nèi)開發(fā)商和購房者都會(huì)獲得收益，但利率發(fā)生變化后，資產(chǎn)價(jià)格又重新面臨下調(diào)的危險(xiǎn)。

　　“這些問題一旦掌控不當(dāng)，將可能引發(fā)新一輪的地根泡沫。”有專家說。