業(yè)內(nèi)：一線城市房價(jià)20年難降 還有很大上漲空間

　　2002年，劉彥斌創(chuàng)立《理財(cái)規(guī)劃師國家職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》時(shí)，出發(fā)點(diǎn)之一就是將未來的保險(xiǎn)代理人轉(zhuǎn)變成理財(cái)規(guī)劃師，一轉(zhuǎn)眼10年過去了，現(xiàn)在的時(shí)機(jī)也逐漸成熟。因此在今年的11月份，中信出版社推出了他的新書《做最好的保險(xiǎn)代理人》。

　　租房還是買房？

　　在接受記者采訪時(shí)，劉彥斌表示，理財(cái)是人們一生中都要面對的問題，它同每個(gè)人的生活息息相關(guān)，而運(yùn)用好各種理財(cái)工具對搞好個(gè)人和家庭理財(cái)具有重要作用。

　　他認(rèn)為：房地產(chǎn)是一種很好的長期投資工具，但是只適合財(cái)力比較雄厚的人們進(jìn)行投資。因?yàn)橥顿Y房地產(chǎn)需要較多的資金，而且房地產(chǎn)的流動(dòng)性差，也就是說不容易變現(xiàn)，所以投資房地產(chǎn)應(yīng)該使用長期閑置的自有資金，而不應(yīng)該使用借貸資金。

　　持續(xù)上漲的房價(jià)，讓很多人徘徊在買房還是租房之間。劉彥斌分析買房的好處是房地產(chǎn)是抵御通貨膨脹的良好武器，可以使自己的資產(chǎn)保值、增值。弊端在于如果是貸款買房，一旦買房人的收入下降或是貸款利率持續(xù)上升，買房人就會面臨很大的還款壓力，甚至陷入到財(cái)務(wù)困境。租房的好處是可以將節(jié)省下來的錢用作其他高收益的投資，比如投資股票和基金。還有不用承擔(dān)償還貸款的壓力。弊端在于經(jīng)常搬家，居無定所；缺乏安全感；長期的租金支出。最后，劉彥斌給出的建議為：如果你能支付房屋的首付款，能承擔(dān)房屋的裝修費(fèi)用，能購買家具和電器，并且每個(gè)月的月供不超過你月收入的30%，你就應(yīng)該買房，房產(chǎn)再給你帶來安全感的同時(shí)，還可以使你成為有產(chǎn)階層。

　　以房養(yǎng)老不靠譜

　　談到前一段熱議的“以房養(yǎng)老”話題時(shí)，劉彥斌表示不贊同。他說：“以房養(yǎng)老，前提之一是房價(jià)不會下跌，這樣才會有保險(xiǎn)公司愿意接收老人的房子；其二，房子的評估價(jià)格和老人的預(yù)期會有一定的落差，例如可能市值500萬的房子，評估了300萬，結(jié)果雙方達(dá)成不了協(xié)議。”

　　劉彥斌坦言在20年之內(nèi)房價(jià)在整體上是不會跌的，尤其是一線城市，例如北京是政治經(jīng)濟(jì)文化中心，每年有大量的富人涌入，房價(jià)還有很大的上漲空間。但是他建議手中擁有多套房產(chǎn)的人士需要考慮未來將要出臺的房產(chǎn)稅，要衡量房產(chǎn)稅和這套房子市場漲幅額度之間的差值，雖然房價(jià)在上漲，但要明確這些錢并不是流動(dòng)資金，每年交的房產(chǎn)稅都是流動(dòng)資金。因此繼續(xù)持有這套房產(chǎn)需要保證每年的漲價(jià)額度高于交納的房產(chǎn)稅額度。

　　在銀行利率市場化之后，很多民營企業(yè)開始投入到銀行領(lǐng)域，辦起了民營銀行，對此劉彥斌持否定意見。他說，在金融領(lǐng)域有一句話叫做“大就是美”，民營銀行首先在資金的持續(xù)供應(yīng)上就不能與國有銀行相抗衡；其次，人們更加信任大型國有銀行，對民營銀行的信賴度較低；再次，民營銀行為吸引客源，必定會提高存款利率，如果以和國有銀行等同的利率向外部發(fā)放貸款，那么其盈利利率必然減少，長此以往，民營銀行將很難經(jīng)營。

　　對于國人瘋狂的轉(zhuǎn)向國外房產(chǎn)投資現(xiàn)狀，劉彥斌強(qiáng)調(diào)除非有移民的意向，否則他并不看好將手中的資金投入到看不到、摸不著的國外房產(chǎn)上。