租賃市場進入季節(jié)性淡季 租房的少了房租開始降

　　近來，受到二手房市場觀望氣氛加重的影響，出租房源明顯增多，租房需求卻在下降，導致房租出現了年內的首次下降。此時租房對租房人來說，不僅可以有充裕的房源可選擇，還會有價格上的優(yōu)惠。

　　10月租金年內首次回落

　　10月租賃市場繼續(xù)降溫，成交較上月進一步回落。新增需求下降，房客源比明顯緩和，租金水平出現明顯下滑。據鏈家地產市場研究部統計，10月租賃市場日均成交量較上月下降24.9%。從新增客源數據來看，日均新增客源量環(huán)比下降9.0%，需求在9月之后繼續(xù)下降。10月份全市平均單位租金為58.1元/平方米，環(huán)比上月下降3.8%。從區(qū)域來看，外城四區(qū)與近郊(昌平、大興、通州、順義)的平均單位租金分別下滑2.4%與3%。另外，新增房客源比為1:1.61，繼9月之后繼續(xù)下降，為2012年以來最低。

　　鏈家地產市場研究部張旭認為，10月份租賃成交出現明顯下降，主要是受周期性租賃高峰退去的影響，新增需求萎縮。當前市場主要靠到期換租與續(xù)租的支撐，租賃正式步入淡季。10月供需關系明顯緩和，租金水平在年內首次出現回落。相比往年的租賃淡季，今年租金的回落幅度遠高于去年，與2011年降幅基本相當。2013年受到調控影響，租賃房源的釋放較去年出現明顯增加，新增房源量月度同比增幅保持在10%以上。房源的增多使出租壓力較以往加大，為盡快出租，業(yè)主往往會在租金方面做出讓步。

　　另外，從區(qū)域來看，需求的外延也在一定程度上拉低了成交均價。10月份近郊(通州、大興、順義、昌平、亦莊)的租賃成交占比為22.5%，較上月上漲2.2個百分點，且為2011年以來的占比最高值。從去年以來，近郊成交占比突破20% ，且呈不斷上漲趨勢，受郊區(qū)軌道交通利好的影響，租客不斷外移，這也在一定程度上平抑了租金的上漲。

　　熱點區(qū)域成交出現下降

　　個別業(yè)主租金下調

　　據鏈家地產市場研究部統計，10月份傳統熱點區(qū)域的成交量也出現不同程度的下降，大部分降幅達30%左右。隨著租賃需求的回落，部分區(qū)域單位租金也出現下調，如黃村、回龍觀、天通苑等。

　　鏈家地產市場研究部張旭表示，熱點區(qū)域租金同樣出現明顯下降，遠超全市平均下滑水平，同時，租金水平也受到需求下降影響，部分業(yè)主開始出現降價，如位于通州梨園區(qū)的站前巴黎小區(qū)的一套2居室，業(yè)主以3000元報價，正值租賃淡季業(yè)主也著急出租，掛牌價下調100元，希望能盡快出租，最終以2800元降價出租。又如天通苑區(qū)域太平家園小區(qū)的一套2居室報價4000元，空置一個月沒有租出去，現將價格調到3800元。預計，隨著市場步入淡季，需求減少，成交周期拉長，為了減少房屋空置帶來的損失，業(yè)主降價出租的現象將會增多。

　　張旭表示，今年租金漲幅較去年明顯放緩。一方面，今年經濟增長企穩(wěn)，物價增長也較緩和，租金上漲壓力較以往減弱，上漲空間也在逐漸縮小。另一方面，租金上漲的根本問題仍是供需關系，今年4月以來供需關系逐漸緩和，租賃房源釋放大大增加。政策層面來看，10月29日，中央重申3600萬套保障房要全力完成，其中強調“重點發(fā)展公共租賃住房，加快建設廉租住房，加快實施各類棚戶區(qū)改造。”這將改變近年來保障房建設計劃一再縮減的現狀，不僅能在一定程度上緩解租賃市場的供需矛盾，而且隨著公租房與廉租房的投入使用，也將對周邊區(qū)域內的房租起到一定的平抑作用。

　　戶型越大降價幅度越大

　　北京中原市場研究部數據顯示，10月北京市中高檔住宅的單位平均租金為59.10元/(·月) ，環(huán)比跌0.66%。其中，一、二、三居室的租金分別為2738元/月、4301元/月、5610元/月，租金環(huán)比分別降0.78%、0.59%、0.70%。根據北京中原市場研究部數據統計，10月份租賃成交量較上月降3.42%。

　　北京中原市場研究部的分析結果顯示：租賃房源成交以一、二居室為主。根據中原地產朝陽區(qū)、海淀區(qū)多家分行反映，年末租客以換租為主，租客偏好戶型好、配套優(yōu)的一、二居室。10月二居室租房成交比重小幅增多。而對三居以上的大戶型需求較少，導致其租金下降幅度最大。

　　租賃淡季將延續(xù)到年底

　　10月北京住宅租賃市場量、價下跌，租賃需求回落。進入11月，北京租賃市場將繼續(xù)下行態(tài)勢，租賃需求依然以換租為主，租賃成交量繼續(xù)減少；租金價格受需求減少、合租等因素影響，繼續(xù)呈現環(huán)比下跌之勢。

　　年底歷來是租賃市場的淡季，隨著需求的大量萎縮，成交將會繼續(xù)下降，租金走勢也將出現穩(wěn)定性回落。