資本金五年來首度松綁 房地產(chǎn)投資有望回升

5月27日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》（下稱《通知》），對各行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目的最低資本金比例進行調(diào)整。其中，水泥項目最低資本金比例為35%；煤炭、電石、鐵合金、燒堿、焦炭、黃磷、玉米深加工、機場、港口、沿海及內(nèi)河航運項目，最低資本金比例為30%。

　　最令市場關(guān)注的是房地產(chǎn)業(yè)，《通知》明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。

　　一位房地產(chǎn)企業(yè)研究機構(gòu)的高層稱，此次政策調(diào)整對地產(chǎn)股來說將是重大利好。

　　五年來首度“松綁”

　　房地產(chǎn)貸款自有資金比例下調(diào)有著重要的意義。專家表示，這是在2004年以來執(zhí)行了近五年的35%自有資本金貸款比例首次下調(diào)。也預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開始“松綁”。

　　“一直以來，房地產(chǎn)開發(fā)項目到銀行申請貸款，需要其自有資金比例達到35%。相對于土地資源的稀缺性和保值性來說，銀行設(shè)定35%這個比例是不低的。當(dāng)時政策出臺的背景是房價地價猛漲，房地產(chǎn)泡沫亟待調(diào)控。顯然今天的形勢已經(jīng)有所不同。”一位杭州大型房地產(chǎn)開發(fā)商向記者表示。

　　也正是35%的門檻，卡住了部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金命門。到2008年，房地產(chǎn)市場又面臨空前的銷售困境，一些開發(fā)商資金鏈緊張。上海一位房地產(chǎn)研究機構(gòu)高層表示，包括萬科、中海、保利等房地產(chǎn)上市企業(yè)，都未能完成內(nèi)部制定的年度回款計劃。這直接導(dǎo)致其在2009年沒有資金實力大量儲備土地。如何在信貸方面得到更寬松的支持，成為房地產(chǎn)投資增長的關(guān)鍵。

　　政策體現(xiàn)保增長意圖

　　正是基于這樣的背景，提高房地產(chǎn)業(yè)投資能力被提上議程。4月底，國務(wù)院常務(wù)會議提出調(diào)整包括商品住房在內(nèi)的固定資產(chǎn)投資項目在貸款時的自有資金比例。此舉被市場視為房地產(chǎn)開發(fā)貸款門檻放松的重要標(biāo)志，并直接導(dǎo)致地產(chǎn)股此后連續(xù)飆升。

　　而隨著樓市成交日益火爆，政策也出現(xiàn)了微妙信號。根據(jù)5月13日央行會議，相關(guān)部門明確表示“對固定資產(chǎn)投資項目的貸款，要嚴(yán)格執(zhí)行國家規(guī)定的最低項目資本金要求，堅持獨立審貸。”此后，與開發(fā)貸款自有資金比例調(diào)整有關(guān)的細(xì)則遲遲未出。

　　一位私募基金經(jīng)理告訴記者，對于房地產(chǎn)業(yè)，政策考慮一直相當(dāng)謹(jǐn)慎，一方面要保增長、促成交，另一方面還要時刻進行結(jié)構(gòu)性微調(diào)，讓樓市不出現(xiàn)短期的暴漲暴跌。

　　但顯然，這次明確下降的房地產(chǎn)信貸門檻預(yù)示著政策重點放在了保增長上。根據(jù)《通知》精神，固定資產(chǎn)投資項目資本金制度既是宏觀調(diào)控手段，也是風(fēng)險約束機制。此次對包括房地產(chǎn)在內(nèi)的固定資產(chǎn)投資項目資本金比例進行適當(dāng)調(diào)整，是為了“應(yīng)對國際金融危機，擴大國內(nèi)需求，有保有壓，促進結(jié)構(gòu)調(diào)整，有效防范金融風(fēng)險，保持國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長。”

　　土地市場有望高增長

　　信貸“松綁”的目的除了刺激供給外，還有對土地市場的支持?？硕穑ㄖ袊┥虾^(qū)高層介紹，目前，全國各地的樓市供需情況不一，包括上海在內(nèi)的一些樓市出現(xiàn)新增供給嚴(yán)重不足，而商品房銷售量的增長也推動了土地釋放的趨勢。與前一輪房地產(chǎn)牛市不同，此次，雖然房屋銷售價格在上漲，但地方政府對土地出讓價格的定價卻相當(dāng)謹(jǐn)慎，希望著眼于房地產(chǎn)長期的穩(wěn)定發(fā)展。于是，在開發(fā)商看來，目前成為低價拿地的最好時機。而資金鏈緊張的開發(fā)商們苦于資金壓力，無法有效拉動土地成交。于是，要想帶動鏈條全面復(fù)蘇，給開發(fā)商更多貸款是有效手段。

　　上海證券報獲得消息，包括中石油在內(nèi)的大型國資都在積極進入土地市場，康佳彩電等非地產(chǎn)主業(yè)的大型企業(yè)也正在全面考量土地市場，希望有所收獲。“不可否認(rèn)，一些地方的樓市仍存在大量庫存壓力，但經(jīng)濟要素會在政策出臺后自行調(diào)節(jié)，開發(fā)商融資松綁后，增加土地儲備將成為趨勢。”業(yè)內(nèi)人士稱。

　　克而瑞（中國）研究中心總監(jiān)陳嘯天則表示，選擇目前時機推出這一政策也存在一定風(fēng)險，即開發(fā)商有可能在資金壓力得到緩解的情況下提高銷售價格，這可能導(dǎo)致房價泡沫進一步擴大。