房貸遭遇“錢荒” “剛需”族很受傷

 “都3個多月了，買房的貸款還沒批下來”。奔波了數(shù)月看房、買房，本來已經(jīng)很近的“安居夢”居然卡在了貸款上，近來，鄭州的吳女士備感焦慮。

    在“金九銀十”的樓市銷售旺季，鄭州許多忙著看房的“剛需”族，除了繼續(xù)感慨房價高外，房貸又成了新困擾。原先利率8.5折、9折的優(yōu)惠已經(jīng)難覓，取消優(yōu)惠、甚至利率上浮10%成銀行房貸的主流政策，而且申請辦理的周期延長。不少房產(chǎn)中介以“錢不好貸”為由，趁機(jī)從“剛需”族身上撈一筆。這樣的“房貸難”讓鄭州的“剛需”族很受傷。

    鄭州多家銀行表示，從10月底開始，各銀行的房貸額度會更緊張，直至明年上半年才可能有所緩解。有專家表示，金融政策不能簡單著眼于“一刀切”地抑制住房需求，而應(yīng)該致力于優(yōu)化房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)，才會減少對普通“剛需”購房者的“連帶傷害”。

    “8月提交申請，放款要等到明年元月”

    今年7月初，吳女士通過房產(chǎn)中介看中了一套價值24萬元的小戶型房子，協(xié)商好價格后，吳女士很快與中介簽訂了二手房購房協(xié)議，并把9萬元首付款交給賣方。

    然而，在到鄭州花園路與農(nóng)業(yè)路的中國銀行辦理房貸時，盡管吳女士提交了完善證明材料，卻被銀行告知，因今年貸款“額度用盡”，需要等待一段時間才能放款。

    “8月就提交了申請，也簽了借貸合同，但至今3個多月過去也沒等來銀行的放款。”吳女士說，如果不能在約定時間內(nèi)付完全款，她需要支付違約金，更糟糕的是，購房合同還可能被取消。

    給吳女士辦理貸款業(yè)務(wù)的中國銀行客戶經(jīng)理告訴記者，從7月開始，該銀行就開始減少對個貸的審批，審批流程的時間也延長了。“能得到放款的更少，7月至9月就放了兩筆，10月一筆也沒有放”。

    該客戶經(jīng)理表示，根據(jù)目前的情況，吳女士要想得到放款，估計(jì)要等到明年元月了。

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不僅是中國銀行，鄭州的多數(shù)股份制銀行都以“額度用盡”為由暫停房貸，而大型國有銀行雖然沒有停貸，但以往利率8.5折、9折的優(yōu)惠已經(jīng)難覓，取消優(yōu)惠甚至利率上浮10%成為主流，而且辦理審批時間比以前長。

    為何出現(xiàn)“房貸荒”，一位國有銀行內(nèi)部人士表示，銀行信貸額度一般是“年初松、年底緊”，加之上半年房地產(chǎn)貸款增速較快，也加劇了下半年房貸額度緊張。

    對此說法，央行公布的數(shù)據(jù)也驗(yàn)證了這一說法：今年上半年金融機(jī)構(gòu)新增房地產(chǎn)類貸款1.3萬億元，而2012年全年只增加1.35萬億元。正是上半年“用力過猛”，導(dǎo)致了下半年的“力不從心”。

    除了“沒錢貸”，趨利的銀行“不愿貸”也是重要原因。上述銀行內(nèi)部人士表示，央行為商業(yè)銀行規(guī)定貸款額度以及存貸比限制，各銀行再根據(jù)市場情況分配房貸、中小企業(yè)貸款、大企業(yè)貸款的額度，而今年資金面偏緊，利率市場化使凈息差收窄，銀行更愿意將有限的貸款額度投放到收益較高的領(lǐng)域，例如利率上浮20%貸款周期更短的企業(yè)貸款，相比之下，基準(zhǔn)利率的房貸就顯得不劃算，不受銀行“待見”也就不足為奇。

    “貸款就58萬元，難道手續(xù)費(fèi)就要1萬”

    26歲的劉翔宇（化名）畢業(yè)后一直在鄭州工作，近3年的省吃儉用加上家里的支持，劉翔宇終于湊夠了買房的首付。

    8月中旬，劉翔宇通過中介看中了一套90萬元的二手房，當(dāng)天他就與賣方、中介簽訂了三方房屋買賣合同，并商定通過鄭州銀行，以按揭貸款的方式支付房款。

    隨后，評估公司對劉翔宇購買的二手房列出了評估報(bào)告，將評估價定為88.46萬元，劉翔宇可向鄭州銀行貸款58萬元。

    然而，房產(chǎn)中介的工作人員向劉翔宇列出的一份二手房交易費(fèi)用清單，讓他備感詫異。

    劉翔宇發(fā)現(xiàn)，在該清單中，僅按揭費(fèi)用就包括7項(xiàng)收費(fèi)，包括評估費(fèi)、抵押服務(wù)費(fèi)、印花稅、按揭服務(wù)費(fèi)、抵押代辦費(fèi)、征信查詢費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)。此外，劉翔宇還需另向鄭州銀行繳付貸款總額千分之三的保險費(fèi)。

    “我總共就貸款58萬，難道手續(xù)費(fèi)就要1萬多元嗎？”當(dāng)劉翔宇提出異議時，房產(chǎn)中介告訴劉翔宇，各家銀行都在鬧“錢荒”，個人房貸會越來越不好申請，如果拖延的話，房貸很可能就辦不下來了。

    記者注意到，中介公司給劉翔宇做的“二手房交易費(fèi)用清單”顯示，房屋被估價88.46萬元，僅評估費(fèi)就4423元，是房產(chǎn)評估價的5‰。

    “評估那天，中介公司的人領(lǐng)著一個男子，說是評估公司的，男子在屋里拍了幾張照片，不到兩分鐘就走了。”劉翔宇說：“如此簡單的評估，竟要4423元。”

    劉翔宇查閱資料發(fā)現(xiàn)，中介公司所稱“國家定有標(biāo)準(zhǔn)”，是指1995年《國家計(jì)委建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》，而早在2008年11月，河南省政府就下文對房產(chǎn)評估費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做出了調(diào)整，規(guī)定房地產(chǎn)總額在100萬元以下按4‰收取。

    “多收1‰就多收近1000元，二手房中介還虛列了諸多名目的手續(xù)費(fèi)。”劉翔宇無奈地說，“銀行鬧‘錢荒’，貸款不好辦。為了能辦下貸款，只能任人宰割。”

    劉翔宇通過另一家中介得知，其實(shí)，房產(chǎn)中介只需向銀行支付兩三千元，就能給客戶辦好按揭貸款手續(xù)。可是，為了獲得更高的利潤，中介就抓住“房貸荒”的機(jī)會，羅列多個收費(fèi)項(xiàng)目，收取高額的手續(xù)費(fèi)。

    有中介公司工作人員說，由于多數(shù)客戶購買二手房經(jīng)歷較少，又委托房介公司幫其辦理按揭貸款手續(xù)，其中很難察覺按揭貸款的高額返點(diǎn)秘密。“即使客戶有疑問，就說銀行貸款不好貸。”

    銀行“錢荒”誤傷“剛需”族

    對于銀行鬧“錢荒”的形勢，房地產(chǎn)專家楊紅旭在接受媒體采訪時曾分析說，短期來看，在年底之前，首套利率優(yōu)惠取消甚至上浮的情況仍將持續(xù)，甚至幅度會進(jìn)一步增加；但房貸吃緊現(xiàn)象具有周期性，如果購房需求在今年透支，明年房價的熱度會有所降溫，再加上明年銀行信貸額度“年初松”，“房貸荒”現(xiàn)象將會在明年上半年才有所緩解。

    “鄭州有很多外來人口，有固定正當(dāng)職業(yè)者存在安家需求。”鄭州大學(xué)建筑學(xué)院黨委書記賈志峰說，據(jù)估算，首次置業(yè)人群中70%左右是通過貸款購房，而改善型置業(yè)人群的這一比例在30%左右。也就是說，“房貸荒”打擊最大的購房群體正是“剛需”族。

    鄭州一大型國有銀行內(nèi)部人士表示，即使銀行取消首套房的利率優(yōu)惠，“剛需”族還是要買房，畢竟房貸利率漲幅導(dǎo)致多出來的購房成本，仍低于目前的房價漲幅，“剛需”族寧愿付出更多的利息成本也要先買下房，以提前鎖定購房總成本，但這實(shí)際上的確增加了“剛需”族的月供壓力。

    該內(nèi)部人士還舉例稱，以首套房貸款100萬元按揭20年“等額本息”還款為例，如果是8.5折利率優(yōu)惠，購房者只需支付利息款66萬元，每月還款6900元左右。如按照央行基準(zhǔn)利率計(jì)算，購房者需支付利息款80萬元，每月還款7500元左右。也就是說，基準(zhǔn)利率與8.5折相比，多出來的約14萬元利息款，以及每月多出來600元左右的月供壓力，對于“剛需”族就是真金白銀的血汗錢。

    對此，中國社會科學(xué)院研究員楊濤認(rèn)為，由于多年地產(chǎn)調(diào)控的“連帶傷害”，以及房地產(chǎn)金融體系過度依賴商業(yè)銀行，使得普通“剛需”購房者也受到負(fù)面影響。從住房需求來看，高收入者存在投機(jī)沖動，而中低收入者則由于財(cái)務(wù)約束而受到抑制，要解決這樣的矛盾，同樣需要利用金融政策來實(shí)現(xiàn)住房需求結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整。

    楊濤表示，金融政策不能簡單地著眼于“一刀切”地抑制住房供給和需求，而應(yīng)該致力于優(yōu)化房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)。同時，房地產(chǎn)金融體系建設(shè)要改變過于依賴商業(yè)銀行的扭曲狀況，通過大力發(fā)展非銀行融資模式，來探索健康的資金配置與風(fēng)險分散機(jī)制。