物業(yè)稅箭在弦上轉動利益輪盤 如何繞過產權關

“什么是物業(yè)稅？這房子我都買下來了，還要繳稅？”家住北京市朝陽區(qū)柳芳北里的劉大爺拿著報紙這么問。

　　5月25日，國務院批轉國家發(fā)展改革委《關于2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》。這份通知中包含了收入分配調節(jié)、電信體制改革、事業(yè)單位養(yǎng)老保險改革等內容。作為其中一項內容，“研究開征物業(yè)稅”幾個字，卻引起了最多的關注。

　　當天出版發(fā)行的《北京晚報》上，“國務院今年將研究開征物業(yè)稅”的大標題出現(xiàn)在頭版顯著位置。劉大爺正是從報紙上看到了這個新詞。

　　算上標點符號，《關于2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》對物業(yè)稅的表述僅有42個字，“深化房地產稅制改革，研究開征物業(yè)稅，以上工作由財政部、稅務總局、發(fā)改委、建設部負責。”

　　這幾年北京房價高漲，朋友街坊鄰居一起聊天的時候，房子是個最時髦的話題。劉大爺也養(yǎng)成了關注房地產新聞的習慣，買來報紙總不忘記翻翻地產版，看看自己的房子現(xiàn)在是個什么價，哪里的樓盤又漲價了。但這次，劉大爺有些糊涂，這物業(yè)稅到底是什么呢？

　　“兒子下班回家我問他，他說就是有房子的人要繳稅。”劉大爺最關心，自己的房子為什么要繳稅？要繳多少稅？

　　這些問題不僅僅劉大爺關心，自從“研究開征物業(yè)稅”的消息披露之后，對物業(yè)稅的討論已經成為輿論熱點。

　　已經開征的燃油稅給物業(yè)稅什么啟示

　　最近一直到處看房的吳小姐看到國家要研究開征物業(yè)稅的消息后就有些猶豫，是否該再等等？她2004年進入北京一家事業(yè)單位工作，眼瞅著房價火箭一樣上躥，也想早日擁有自己的住房。

　　今年年初起，北京的很多樓盤都開始打折促銷，吳小姐在朋友的指點下每周末都去看房，然而讓她驚慌的是，每次看中的樓盤她都搶不到。而且從3月開始，一些樓盤突然漲價。

　　買還是不買？最近兩個月的時間，吳小姐都在兩種想法間搖擺不定。而國家要研究開征物業(yè)稅的消息更加重了吳小姐的猶豫。因為有些專家說，如果開征物業(yè)稅就能使房價大幅下跌。

　　與吳小姐不同，在一家外企工作的銀小姐覺得物業(yè)稅還是遙遠的事情。“幾年前就討論過，喊狼來了好多次了。”

　　物業(yè)稅又稱地產稅，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其擁有者每年都要繳納一定的稅款。世界上幾乎所有發(fā)達國家都在征收，是政府財政收入的重要來源。

　　在我國，最早關于物業(yè)稅的提出是在2003年，當年10月，中共中央十六屆三中全會上提出，要“實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費”。

　　從我國房地產行業(yè)來看，在房地產開發(fā)建設、交易、保有的各個環(huán)節(jié)中，有耕地占用稅、契稅、印花稅、土地增值稅、營業(yè)稅、個人所得稅、房產稅等12個稅種，其名目繁多、重復征收的問題一直為人詬病。用物業(yè)稅取代這些名目繁多的稅收是一個不錯的選擇。

　　相關部門解釋征收物業(yè)稅的理由更是讓人興奮：物業(yè)稅的征收會讓房價大幅下跌。

　　這個說法有著吸引人的邏輯，征收物業(yè)稅意味著房屋持有成本增加，當這種稅率達到一定程度，炒房者就會因為持有成本太高而放棄炒房，擁有多套住房者也會因為持有成本高選擇出售大部分房屋，從而造市場上房屋供應量增加、房價下跌的效果。

　　就在此次研究開征物業(yè)稅的消息公開后，北京市的一些房地產中介機構就已經感受到了市場的細小變化。

　　“5月25日之后，從我們門店反饋上來的情況看，很多業(yè)主都打電話來咨詢物業(yè)稅的事情，房源登記量有了一些增加。”我愛我家房地產經紀公司控股公司副總經理胡景暉告訴記者，國家放出的這個信號已經讓一些業(yè)主心理上出現(xiàn)了變化。

　　然而，在北京師范大學房地產研究中心主任董藩看來，征物業(yè)稅降房價的期望卻是難以行得通。

　　董藩認為，物業(yè)稅是一個長期性稅種，主要是開辟稅源，增加政府收入，它的稅率一般是穩(wěn)定的。如果指望用它來調控房地產市場，并不合適，因為宏觀調控關注的是短期市場狀況，適合作為調控工具的稅種，其稅率必須具有靈活調整性。

　　“物業(yè)稅的征收能夠增加住房所有者持有成本，能降低投機者的收入預期，但這僅僅是影響房價的一個因素。房價的走向還要受到市場供給、需求、大經濟環(huán)境等眾多因素的影響。”一位業(yè)內人士這樣說。

　　這位業(yè)內人士告訴記者，物業(yè)稅是財產稅，其主要作用是保障地方財政收入，國際上并沒有通過物業(yè)稅來調控房價成功的先例。“美國一直征收物業(yè)稅，也沒能阻止其房價上漲最終導致次貸危機的發(fā)生。”

　　胡景暉給記者算了一筆賬，假設一套房子市場售價每平方米1．2萬元，那么相關的稅費大概在5000元左右，如果開征物業(yè)稅來取代這些稅費，房價應該下降5000元。但如果考慮到市場供求關系，房價究竟是上漲還是下跌就不好說了。

　　在很多普通人眼中，“物業(yè)稅會帶來房價下跌”是個打了問號的命題。

　　就在天涯論壇上，一位網(wǎng)友這樣表達自己對物業(yè)稅的看法：我沒有房子，我租房。但我知道，加稅之后，不管加什么稅，最終都要轉嫁到我的頭上。

　　“政府推燃油附加稅的時候說能降油價，現(xiàn)在原油價格只有當時的一半了，汽油價格下跌了嗎？”有網(wǎng)友這樣反問。

　　物業(yè)稅開征繞不過產權這道關

　　“物業(yè)稅征收的依據(jù)是什么？”家住望京的孫小姐這樣表達對物業(yè)稅的看法。

　　在一家事業(yè)單位已工作8年的孫小姐目前擁有兩套住房，這兩套房子分別是自己所在單位的集資建房和老公單位的央產房。

　　在孫小姐看來，自己和老公將近10年的打拼，才有了一些財富的積累，正處在努力改善生活狀況的階段。

　　“我的兩套房子并不是全款付清，其中一套也是銀行貸款買下來的，每月還貸。”孫小姐說，如果現(xiàn)在要開征物業(yè)稅，勢必要增加在房子上的支出，生活的壓力必然會增大。

　　讓孫小姐不理解的是，自己在買房的過程中已經繳納了土地出讓金、契稅、個稅等名目繁多的稅費，為什么在保有房產的階段還要再繳稅呢？如果征收物業(yè)稅，那之前買房繳過的稅費能退回來嗎？

　　“我覺得應該先把房價降到合理的價位，再來向老百姓征收什么物業(yè)稅。”孫小姐說，物業(yè)稅對買不起房子的老百姓和買得起N套房子的富人來說，影響不大。那些真正的富人恐怕也不太會在乎什么物業(yè)稅，真正遏制的可能是中等收入人群，剛剛積累了一些財富就被政府通過稅收的方式拿走了。

　　孫小姐并不完全反對征收物業(yè)稅，關鍵是這個稅種能否起到劫富濟貧的收入調節(jié)作用。

　　在我國目前的房地產市場上，存在商品房、經濟適用房、央產房、軍產房、兩限房等不同種類的房產。物業(yè)稅的征收是否一視同仁？物業(yè)稅如果要開征，該怎么征收？

　　如果開征物業(yè)稅，地方政府是否還要收土地出讓金？怎樣保證征稅的公平性？

　　到目前為止，相關部門還沒有拿出一個具體的實施細則。而在一些專家看來，物業(yè)稅的征收困難重重。

　　中原地產華北區(qū)總經理李文杰一口氣就列出了五個問題，開征物業(yè)稅后，已經一次性繳納了70年土地出讓金的業(yè)主將如何繳納物業(yè)稅？一個家庭的首套自住房是否應該免征物業(yè)稅？中低收入家庭、經濟適用房及限價商品房等的物業(yè)稅如何征收？過往公開或私下持有多套住房的公務員是否認定持有合法？全國所有的住房信息是否已經互聯(lián)互動并全部登記可查？

　　在他看來，這些關鍵問題不解決，物業(yè)稅的出臺將需要相當長的時間。

　　“住宅物業(yè)稅，十年出不來。”董藩對記者這樣表達觀點。

　　在董藩看來，物業(yè)稅征收最大的阻力是很多房子搞不清在誰手里。有一部分官員存在腐敗問題，他們不敢曝光的財產主要以房產或金錢形式存在著。上海出了個“炒房區(qū)長”，名下的房產達14處。重慶有個貌似清廉、沒錢買房的“租房局長”，后來發(fā)現(xiàn)也是個腐敗分子。

　　“誰來調查？”董藩說，普通百姓并不知道，有些房子根本找不到業(yè)主，有些房子產籍資料丟失甚至被人為毀掉了，有些房子既沒有產權證也沒有產籍資料。類似問題有很多，不容易解決。要征物業(yè)稅必須以反腐敗斗爭取得勝利為前提，這需要很長的時間。

　　對物業(yè)稅征收對象的認定是目前普遍認為的難點。正是由于這一點的存在，很多專家都對近期開征物業(yè)稅抱悲觀態(tài)度。

　　“物業(yè)稅已經箭在弦上，但距離成熟時機還早。”胡景暉說。

　　在胡景暉看來，國家之所以選擇這個時機重提物業(yè)稅，更多的原因是3月份以來房價又上來了，北京有些區(qū)域的房價現(xiàn)在甚至已經接近去年的最高點，這是不符合規(guī)律的。政府更多的考慮是給開發(fā)商一個警告。