全國多地樓市調(diào)控趨緊 專家稱行政手段短期難退

　　4日，有消息稱，北京市住建委醞釀暫停高價(jià)樓盤預(yù)售申請審批。北京年底前將暫停房價(jià)高于4萬元項(xiàng)目的審批，暫停年底漲價(jià)項(xiàng)目審批，并同時(shí)將前期上市較長時(shí)間的項(xiàng)目(今年未取得證的)，控制房價(jià)漲幅不高于10%。

　　該消息還透露，針對前期爭論較大的以拆分精裝應(yīng)對預(yù)售審批現(xiàn)象，北京市住建委要求預(yù)售對象必須符合預(yù)售證內(nèi)容，因此，將暫停拆分項(xiàng)目的預(yù)售證辦理。

　　對此，北京住建委回應(yīng)稱，暫未接到通知。不過，北京本地的一位房地產(chǎn)公司老總告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，此消息并非完全不實(shí)。他表示，雖然住建委沒有下達(dá)正式通知，但在預(yù)售證發(fā)放方面實(shí)際上已有嚴(yán)控跡象，只是并沒有像傳言規(guī)定的那么詳細(xì)，那么具有針對性。

　　從全國來看，繼續(xù)強(qiáng)化調(diào)控的城市，不僅僅只有北京。

　　咬住

　　早在9月1日，鄭州便收緊限購政策，暫停未滿20周歲的人員在市限購區(qū)域購房。9月30日，深圳市規(guī)劃國土委發(fā)布通知表示，深圳將加大普通住房土地供應(yīng)力度，確保今年普通住房土地供應(yīng)量在以往5年平均供地量的基礎(chǔ)上增加20%以上。10月11日，深圳市召開全市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組聯(lián)席會(huì)議，部署下一步房地產(chǎn)調(diào)控工作，并提出嚴(yán)格執(zhí)行限貸限購政策、加大土地供應(yīng)等八項(xiàng)穩(wěn)定房價(jià)措施。11月1日，深圳再次表示，深圳11月6日起，二套房住房貸款業(yè)務(wù)首付比例將由此前的60%上升至不低于70%。上海也表示將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行既定的限購等政策措施，并繼續(xù)加大普通商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的供應(yīng)量。

　　此外，廣東省國土資源廳召開全省房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作座談會(huì)指出，廣東省各地要以過去5年實(shí)際供地平均量為標(biāo)準(zhǔn)，保證住宅用地供應(yīng)量顯著增加，保持土地市場供應(yīng)總體穩(wěn)定。并強(qiáng)調(diào)廣州、深圳等一線城市年底必須實(shí)現(xiàn)10%至30%的增幅，確保未來半年內(nèi)不再出現(xiàn)新“地王”。

　　在地方收緊信號(hào)漸強(qiáng)的同時(shí)，相關(guān)部委也頻繁發(fā)聲，釋放預(yù)期。8月下旬，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部便召集包括南京、鄭州在內(nèi)的7個(gè)二線城市進(jìn)行座談，以了解當(dāng)前房地產(chǎn)市場狀況、前期調(diào)控政策的執(zhí)行情況及下一步調(diào)控政策，并指出，各地應(yīng)采取措施保證年度房價(jià)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。9月下旬，國土資源部召集13個(gè)省份和16個(gè)城市國土資源部門負(fù)責(zé)人表示，在穩(wěn)定土地供應(yīng)的同時(shí)，平抑地價(jià)信號(hào)，供求緊張的城市務(wù)必做到年內(nèi)不再出“地王”，影響預(yù)期。金融政策方面，央行于10月16日表示，將繼續(xù)貫徹落實(shí)好差別化住房信貸政策，積極支持保障性安居工程、中小套型普通商品住房建設(shè)和居民家庭首套自住購房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　對此，中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，9月統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳、廈門、南京等15個(gè)城市新建住宅價(jià)格上漲同比超過10%，還有24個(gè)城市漲幅在8%至10%之間，這些城市完成年度調(diào)控任務(wù)的難度都非常大。因此，在完成控房價(jià)目標(biāo)壓力下，收緊調(diào)控并不突然。

　　多個(gè)城市堅(jiān)持調(diào)控不放松

　　重點(diǎn)

　　增加住房有效供應(yīng)

　　10月29日，中共中央政治局學(xué)習(xí)“加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)”，并明確指出，繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)，增加政府供應(yīng)住房的規(guī)模；增加住房用地供應(yīng)。在未提穩(wěn)房價(jià)的背景下，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的有效供應(yīng)被提到了前所未有的高度。

　　以北京為例，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，截至11月4日，北京市已經(jīng)出讓土地172宗，成交總價(jià)為1327億元。其中住宅類土地成交58宗，建筑面積為992萬平方米，約為2012年同期2.15倍。僅4日當(dāng)日，北京同時(shí)成交8幅土地，其中各類的保障性住房及自住型商品住房配建面積達(dá)規(guī)劃建筑面積的73%。

　　“2013年住宅類土地的供應(yīng)量明顯增長。尤其是進(jìn)入四季度以來，在前期推地規(guī)模較大的基礎(chǔ)上，持續(xù)加大了住宅類土地的供應(yīng)規(guī)模，從供應(yīng)的頂端開始滿足購房者需求，穩(wěn)定購房者預(yù)期。”張旭說。

　　此外，張旭指出，從2013年出讓的土地看，各類保障性住房以及自住型住房的規(guī)劃建筑面積占比已達(dá)到了28%，這部分供應(yīng)的入市在增加供應(yīng)，緩解供需矛盾的同時(shí)，也使得政府對新建商品住宅的定價(jià)影響能力大增，一定程度上遏制了房企隨意漲價(jià)、推高房價(jià)的可能性。

　　“政府從供應(yīng)總量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)兩個(gè)方面入手，以期緩解供需矛盾，穩(wěn)定房價(jià)走勢。”張旭認(rèn)為，這一舉措是否能達(dá)到預(yù)期還有待考驗(yàn)。“當(dāng)下產(chǎn)生一定觀望或等待自住型商品住宅的購房者中，其中大部分為剛需，需求的釋放并不會(huì)有太長時(shí)間的抑制，特別是在供應(yīng)低落、庫存持續(xù)下滑的情況下，從市場層面看，這都是積壓需求和房價(jià)上升的動(dòng)力。”

　　“短期內(nèi)房地產(chǎn)行政手段并不會(huì)結(jié)束，樓市調(diào)控還將在一段較長時(shí)間內(nèi)維持以長效機(jī)制為主的總體調(diào)控和行政手段為主的地方個(gè)體調(diào)控相配合的調(diào)控機(jī)制，同時(shí)以增加供應(yīng)為調(diào)控重點(diǎn)。”楊晨青說。

　　市場

　　一線城市量價(jià)現(xiàn)下降跡象

　　調(diào)控高壓之下，一直是房價(jià)領(lǐng)漲者的一線城市，出現(xiàn)一絲下降跡象。

　　C R IC研究中心數(shù)據(jù)顯示，金九銀十傳統(tǒng)銷售旺季成色十足，大多數(shù)城市在9、10月份成交量創(chuàng)近年來新高，南京金九銀十成交181萬平方米，較2012年同期上漲23.4%；杭州成 交164 .8萬 平 方 米 ，同 比 上 漲12.9%，創(chuàng)2010年以來新高。

　　但是，此前一路高歌的一線城市卻出現(xiàn)下降跡象。數(shù)據(jù)顯示，北京金九銀十成交207.9萬平方米，較2012年下降16 .7%；廣州金九銀十成交194萬平方米，同比下降15.4%；深圳雖有增長，但相對于2012年僅增長3.7萬平方米。

　　價(jià)格方面同現(xiàn)下降，北京房協(xié)根據(jù)市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月單月北京新建住房簽約價(jià)為1 .94萬元/平方米，環(huán)比下降4.5%，同比方面，同比下降6.3%。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究中心研究員張旭表示，北京政府對于新房的調(diào)控政策嚴(yán)格，推盤難度增大，對后市產(chǎn)生觀望，是出現(xiàn)下降跡象的重要原因。此外，近期地王等現(xiàn)象減弱，土地市場漸疲也進(jìn)一步影響了消費(fèi)者預(yù)期。

　　C R IC數(shù)據(jù)顯示，10月全國53個(gè)重點(diǎn)城市土地成交總建筑面積為4032萬平方米，同比下降33%，總成交金額為995億元，同比下降19%。從成交規(guī)?？?，僅有合肥、南京、青島、太原和重慶5個(gè)城市成交建筑面積同比去年有所上漲，三四線城市同比均有所下降。

　　對此，C R IC研究中心楊晨青表示，一方面是三季度以來市場熱度過高，引起了企業(yè)的警惕，對于競買熱點(diǎn)地塊更加謹(jǐn)慎，另一方面，國土局出面要求地方不再出地王，因而各地政府在推地計(jì)劃上做出了一定調(diào)整，盡可能少推出“準(zhǔn)地王”地塊。