狠侃價(jià)格難成功 教你幾招二手房經(jīng)典殺價(jià)法

核心提示： 狠侃價(jià)格難成功：雖然現(xiàn)階段房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中的確存在議價(jià)空間，只是買(mǎi)家在侃價(jià)時(shí)須講究策略。多到幾家房產(chǎn)公司和樓盤(pán)去看，多比較，不要相信銷(xiāo)售人員的話(huà)。

1.狠侃價(jià)格難成功：雖然現(xiàn)階段房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中的確存在議價(jià)空間，只是買(mǎi)家在侃價(jià)時(shí)須講究策略。多到幾家房產(chǎn)公司和樓盤(pán)去看，多比較，不要相信銷(xiāo)售人員的話(huà)。

案例：狠侃價(jià)格難成功

    周先生是真心買(mǎi)房，但十余套房子看下來(lái)，至今仍未能成功。初步定在年底結(jié)婚的小周屬于剛性需求中的中堅(jiān)力量，買(mǎi)房已迫在眉睫。近一個(gè)月以來(lái)頻繁跟中介打交道，而且也看了十余套房，其中不乏自己滿(mǎn)意的，但就是沒(méi)法與對(duì)方達(dá)成買(mǎi)賣(mài)意向。

    原來(lái)小周每次看房之后，跟對(duì)方還價(jià)時(shí)往往喜歡“下狠手”，如在莘莊看重一套兩房，對(duì)方要價(jià)180萬(wàn)元，但小周直接還到150萬(wàn)元。對(duì)方都認(rèn)為小周還價(jià)過(guò)多，就連中介也認(rèn)為他缺乏誠(chéng)意，但他對(duì)此并不以為然。在小周看來(lái)，宏觀(guān)調(diào)控就是要讓房?jī)r(jià)合理回調(diào)，幅度將不少于20%，因此以這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)侃價(jià)，并無(wú)不妥。

    小周的做法頗有代表性。記者在采訪(fǎng)中得知，目前買(mǎi)家大幅侃價(jià)的情形仍然非常普通。專(zhuān)家均表示，幾乎所有意向買(mǎi)家都會(huì)提出侃價(jià)要求，而其中幅度超過(guò)10%的大幅侃價(jià)情形在目前也很常見(jiàn)。但有關(guān)人士表示，由于買(mǎi)賣(mài)雙方價(jià)格分歧過(guò)大，所以難以達(dá)成一致意見(jiàn)。“雖然部分買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)欲望非常強(qiáng)烈，但由于價(jià)格分歧太大，不少交易無(wú)法撮合。”

2、摸準(zhǔn)賣(mài)家心態(tài)是關(guān)鍵

    [案例]劉先生想要買(mǎi)套70平方米的小兩房作為過(guò)渡。中介公司給他推薦了一套掛牌價(jià)為122萬(wàn)元的物業(yè)。當(dāng)他了解到對(duì)方準(zhǔn)備賣(mài)房之后再換房的動(dòng)機(jī)之后，主動(dòng)放棄了議價(jià)的打算，他知道成功的可能性極小。

    [解析]賣(mài)家為什么要賣(mài)房?處于何種目的?對(duì)資金的渴求程度如何?……找到這些問(wèn)題的答案，在侃價(jià)時(shí)會(huì)占據(jù)主動(dòng)。

    業(yè)主的心態(tài)，對(duì)議價(jià)的結(jié)果影響極大。如果賣(mài)家急需周轉(zhuǎn)資金，或者希望在短期內(nèi)拋售房產(chǎn)，往往比較容易接受買(mǎi)家的要求。但如果賣(mài)家的心態(tài)很平和，則不大可能會(huì)愿意接受議價(jià)要求。

    此外，還需要注意的是，有些物業(yè)掛牌價(jià)已低于市場(chǎng)平均水平，這表明業(yè)主也是急于找到買(mǎi)家。針對(duì)這種情形，賣(mài)家已經(jīng)事先做出了讓步，在議價(jià)過(guò)程中，則不能再提出過(guò)高的要求，否則會(huì)遭到拒絕。

3、時(shí)間節(jié)點(diǎn)要把握

    [案例]位于鼓樓區(qū)長(zhǎng)江路上的一套二手房，掛牌價(jià)為215萬(wàn)元，屬于市場(chǎng)價(jià)，但買(mǎi)家周女士了解到對(duì)方為5年前購(gòu)入，于是要求對(duì)方讓價(jià)12萬(wàn)元。

    [解析]物業(yè)掛牌時(shí)間有多長(zhǎng)了?購(gòu)入時(shí)間有多長(zhǎng)?這些關(guān)鍵的時(shí)間節(jié)點(diǎn)一定要事先了解清楚，以便在侃價(jià)時(shí)掌握主動(dòng)權(quán)。

    稅費(fèi)等與時(shí)間密切相關(guān)，根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，超過(guò)5年者，賣(mài)家營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅等稅費(fèi)支出會(huì)大幅減少，故存在議價(jià)空間。當(dāng)然，在侃價(jià)時(shí)要根據(jù)對(duì)方的實(shí)際掛牌價(jià)來(lái)確定侃價(jià)幅度，如對(duì)方參照含稅的同類(lèi)房產(chǎn)來(lái)定價(jià)，說(shuō)明定價(jià)偏高，可利用這一點(diǎn)來(lái)要求對(duì)方讓步。另外，掛牌時(shí)間長(zhǎng)短也能影響到賣(mài)家的判斷，當(dāng)然，這需要跟賣(mài)家的售房目的結(jié)合起來(lái)，如果售房是為了籌集資金，掛牌時(shí)間不短且未成交，不妨放心侃價(jià)。

4、投其所好作用大

    [案例]一套出自?shī)W體的二手房，6月份初始掛牌價(jià)為390萬(wàn)，已經(jīng)處于市場(chǎng)行情價(jià)的中低水平，一直堅(jiān)持此價(jià)不肯讓步。余先生愿意一次性付款，最終打動(dòng)房東，以370萬(wàn)元成交。

    [解析]討價(jià)還價(jià)其實(shí)是個(gè)相互妥協(xié)的過(guò)程，因此如果要對(duì)方接受自己的條件，必須也讓對(duì)方感到有利可圖。侃價(jià)的是要讓對(duì)方讓利，那么如何也讓對(duì)方感覺(jué)良好，則十分重要了。比如有些人愿意支付更多的首付款，這樣讓一些急需資金的人能夠盡快解決資金問(wèn)題，還有些人可以一次性付款，可縮短交易時(shí)間。因此買(mǎi)家不妨了解對(duì)方需求，做出有針對(duì)性的調(diào)整，以此打動(dòng)對(duì)方。

5、物業(yè)類(lèi)型要區(qū)分

    [案例]王女士準(zhǔn)備在江寧中心某名校附近買(mǎi)套學(xué)區(qū)房，為兒子將來(lái)就讀做準(zhǔn)備。一套面積40余平方米的小戶(hù)型，賣(mài)家要價(jià)120萬(wàn)元，分文不讓。

    [解析]學(xué)區(qū)房、地鐵小戶(hù)型等市場(chǎng)中的“硬通貨”，目前表現(xiàn)得很頑強(qiáng)，對(duì)于這類(lèi)型的物業(yè)，在議價(jià)時(shí)更加需要注意策略。

    目前二手房市場(chǎng)中，容易成交屬學(xué)區(qū)房和小戶(hù)型，這兩種物業(yè)的優(yōu)勢(shì)非常明顯，尤其是學(xué)區(qū)房，一直處于供不應(yīng)求狀態(tài)，因此賣(mài)家往往抱著奇貨可居的心理。記者在采訪(fǎng)中了解到，靜安、徐匯等名校周邊的學(xué)區(qū)房，或者閔行、寶山等地的地鐵小戶(hù)型，即使在目前這種市場(chǎng)行情中，也時(shí)常出現(xiàn)“跳價(jià)”現(xiàn)象。

    對(duì)此業(yè)內(nèi)人士建議，對(duì)于此類(lèi)物業(yè)，在議價(jià)之前一定要了解清楚其出售房產(chǎn)的目的，然后有針對(duì)性的制定侃價(jià)策略，如對(duì)于缺錢(qián)的人來(lái)說(shuō)，首付比例可適當(dāng)提高。