三四線樓市泡沫隱憂漸現(xiàn) 調(diào)控或應(yīng)“分而治之”

　　與一二線城市量價大幅齊升的局面不同，不少三四線樓市陷入了“增長疲軟期”，不僅增速緩慢，甚至有所下降。業(yè)內(nèi)人士表示，三四線城市房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)供應(yīng)過剩及泡沫隱憂，風(fēng)險不容忽視。

　　泡沫隱憂開始出現(xiàn)

　　中國房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師楊晨青說，大多數(shù)城市九十月份的成交量創(chuàng)下近幾年以來的新高，上海、南京、杭州、武漢等城市新房銷售面積是2010年調(diào)控以來的最高點(diǎn)，相當(dāng)一部分城市銷售面積已超過了去年全年的總和。

　　與此形成鮮明對比的是，三四線城市樓市“不溫不火”。在湖北省西部某市，號稱當(dāng)?shù)刈畲蟮娜齻€樓盤都是近百萬平方米的大型小區(qū)。多棟樓房已經(jīng)建成，臨街一排幾家商鋪已裝修完工。然而，銷售中心人員稀少，住宅樓大部分沒有裝修入住的跡象。

　　記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，除少數(shù)被單位企業(yè)集體購買外，其余大部分房源的銷售狀況并不理想，部分整樓棟的銷售率不到一半，有的甚至是個位數(shù)。當(dāng)?shù)厥忻駰钕壬嬖V記者，這里只看見有人建，沒有看到人裝修入住。

　　同時，很多三四線城市房地產(chǎn)市場過去幾年也經(jīng)歷了房價暴漲，今年卻很萎靡，房價回落甚至“棄房”現(xiàn)象。最近，溫州市一些爛尾樓盤無人敢接，法院無奈之下將司法拍賣搬上淘寶網(wǎng)，做起了“掌柜”。

　　最新價格監(jiān)測顯示，今年8月溫州商品住房平均銷售價格為1.7萬元/平方米，同比下降3.41%。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無論從地區(qū)還是城市來看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了越來越明顯的分化特征，三四線城市樓市的泡沫隱憂越來越明顯。

　　供應(yīng)過剩風(fēng)險顯現(xiàn)

　　三季度中國經(jīng)濟(jì)同比增長7.8%。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)在發(fā)布會上表示，從目前情況看，房價的表現(xiàn)出現(xiàn)了分化，一線城市房價漲得更多，二三線城市漲幅不是那么大。

　　根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的報告顯示，9月份，全國30個典型城市新建商品住宅成交面積為1734萬平方米，同比增長12.9%。其中，一線城市同比增幅最大，為16.0%；二線城市同比增幅為15.3%；三線城市同比增幅為1.4%。

　　中國指數(shù)研究院(華中)市場總監(jiān)李國政認(rèn)為，大城市產(chǎn)業(yè)聚集度高，公共服務(wù)更多，外來人口增速快，剛性住房需求自然快速增長。而三四線城市發(fā)展相對較慢，對人口的聚集效應(yīng)不強(qiáng)，特別是對投資性、改善性購房者的吸引力有限。

　　不少三四線城市樓市面臨著左右為難的“困境”。一方面樓市銷售緩慢，去庫存壓力很大；另一方面由于經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要，地方政府不斷推出土地供應(yīng)，吸引開發(fā)商加大投資，供應(yīng)更多的住房，從而加劇了供過于求。給地方政府減壓“擴(kuò)權(quán)”

　　近年來我國城鎮(zhèn)化力度很大，一些地方政府錯誤理解，大量圈地，導(dǎo)致城鎮(zhèn)化質(zhì)量偏低；房價虛高，空城鬼城現(xiàn)象突出。專家認(rèn)為，盡管三四線城市房價仍未到“發(fā)燒”地步，但對其調(diào)控也不能忽視。實施差異性的調(diào)控措施，應(yīng)被納入決策視野。

　　鏈家地產(chǎn)分析師張旭表示，前兩個月近乎瘋狂的土地市場，印證了房企對一二線城市市場的信心明顯恢復(fù)，土地爭奪激烈，對后市的價格走勢產(chǎn)生刺激。“從政策基調(diào)和市場環(huán)境看，全國范圍內(nèi)房價的上行趨勢難以改變。”張旭說。

　　對于房企而言，城鎮(zhèn)化絕不是新一輪的“地產(chǎn)狂歡”，而意味著新一輪戰(zhàn)略機(jī)遇期的到來。華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院王國華教授說，中國城市化正在告別粗放型發(fā)展模式，城市運(yùn)營是中國未來城市綜合發(fā)展的必然模式。

　　要改變過去的發(fā)展模式，必須讓地方政府?dāng)[脫對土地財政的依賴。王國華說，防止三四線城市樓市泡沫風(fēng)險，須給地方政府充足的財權(quán)事權(quán)，同時，宏觀調(diào)控政策也要進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

　　王國華認(rèn)為，隨著年底臨近，受房地產(chǎn)調(diào)控政策變化，年末貸款收緊，開發(fā)商完成銷售目標(biāo)，營銷力度不足等因素影響，年末樓市很難再達(dá)到“金九銀十”的高度，量價齊升的局面可能被打破，房價上漲的動力或被削弱。