暫緩開發(fā)緩交地款 開發(fā)商與政府共謀地王平衡術(shù)

地王之坎

　　2007年高價拿地的“地王”們?nèi)缃衩媾R“兩年內(nèi)必須開發(fā)”的節(jié)點。然而，據(jù)本報記者走訪廣州發(fā)現(xiàn)，大多昔日“地王”并未動工開發(fā)。從捂盤暫緩開發(fā)到少交土地出讓金，房地產(chǎn)商與地方政府已經(jīng)取得微妙的平衡。

　　2007年的廣州是“地王”被刷新頻率最高的城市之一，如今來看，地王之“夢”，似乎正成為富力、金地、保利、中萊投資等多家開發(fā)商無法釋懷的“魘”，市場和政策的瞬息萬變，也讓“地王”們的命運更顯撲朔迷離。

　　至今，2007年土地出讓項目都臨近“兩年內(nèi)必須開發(fā)”的節(jié)點，然而《中國經(jīng)營報》記者通過走訪金地番禺項目、中萊投資科學(xué)城[5.60 -1.58%]項目、鴻榮源金沙洲項目等多個昔日“地王”時發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)場均呈現(xiàn)尚未完成土地平整的狀態(tài)，更別提動工開發(fā)。

　　在對待這些昔日高價拿下的“地王”問題上，開發(fā)商似乎和政府已經(jīng)形成了微妙的默契。

　　保利的“幸運”

　　“項目正在進行規(guī)劃設(shè)計，會在層高等方面做一些調(diào)整。”保利地產(chǎn)媒體負責(zé)人陳小婧打破“保利欲退地王”的傳言，她告訴記者，由于“西海岸”項目不是公司今年的主打盤，預(yù)計會在明年推向市場。

　　陳小婧口中的“西海岸”項目位于保利2007年9月拿下的金沙洲B3701A02地塊和B3701A04地塊，當(dāng)時樓面地價高達8769元/平方米和8111元/平方米，與同區(qū)域在售樓盤價格相等，成為業(yè)內(nèi)人士口中“面粉貴過面包”的典型樣本。

　　而金沙洲區(qū)域房價在2008年有過深度調(diào)整，加上項目未見動工，市場一度傳出保利與政府協(xié)商退還“地王”的消息。

　　一位接近廣州市房管局的人士向記者表示，保利一直都在和房管局方面溝通，也只得到分期緩交地價的允諾，未能在容積率上有所突破。而如今加快節(jié)奏，可能源于2009年《金沙洲居住新城控制性詳細規(guī)劃》的出臺。

　　據(jù)記者了解到，在該金沙洲新規(guī)劃中，居住用地（不含獨立占地的為居住配套的公共設(shè)施）約減少了24.2萬平方米，但是住宅建設(shè)總量反而增加了26.9萬平方米，“提高樓房層數(shù)是一個對策”。前述人士稱，保利2007年9月的兩塊地王，加上11月拿下的B3702A05地塊，共有約57萬平方米的建筑面積，是金沙洲區(qū)域名副其實的“大地主”，享受政府提高容積率的優(yōu)惠順理成章。

　　中原地產(chǎn)研究部則表示，保利金沙洲三地塊有連片開發(fā)的優(yōu)勢，而B3702A05地塊價格僅為4241元/平方米，從而使三幅地塊的平均樓面地價降為7878元/平方米，緩解了保利“地王”的銷售壓力。

　　如今，金沙洲沒有出讓的居住用地只剩下6塊，總建筑面積約66萬平方米。上述人士稱，“雖然苦于‘地王’價格過高，然而該區(qū)域剩余土地并不多，保利在市場占有率上已有優(yōu)勢，自然不需要再為退地跟政府較勁。”

　　喜新厭舊

　　2009年的富力又開始有些高調(diào)。5月21日，富力殺入北京，斥金10.44億元搶下廣渠門外10號地“地王”。

　　新“地王”春風(fēng)得意，老“地王”卻成了難以下咽的苦果。

　　5月27日，暴雨如注的廣州白云區(qū)同和干休所內(nèi)行人稀少，門衛(wèi)對于記者的到訪頗為不解，“那塊地自從出讓后，就沒人來考察過，我們看著它一天天荒涼下來。”

　　這里的確是曾經(jīng)轟動廣州的云祥路“地王”：2007年9月11日，富力地產(chǎn)歷經(jīng)138口叫價的“血戰(zhàn)”，以18729元/平方米的樓面地價刷新廣州土地最高單價紀錄，至今無人能破。如今，臨近“土地閑置兩年收回”的政策節(jié)點，該項目仍沒有土地平整跡象。

　　據(jù)記者現(xiàn)場調(diào)查得知，富力云祥路18729元/平方米的單價地王受制于周邊在售樓盤15000元/平方米的價格，遲遲沒有動工。而在2007年攜手合景泰富46億元拿下的獵德村“地王”同樣沉寂一片。

　　“云祥路地塊雖然單價高，但是總價只有1.8億元，不會影響富力太多資金，然而獵德村地塊總投資額達到100億元，平攤到富力頭上也有30多個億。”一位與富力交往甚密的開發(fā)商透露，獵德村項目以商用物業(yè)為主，而富力在珠江新城已經(jīng)有盈豐、盈信、盈泰、麗思卡爾頓等多個寫字樓和高端酒店，“緩一緩，消化一下”成為富力資金困擾之外的另一個說法。

　　同樣前途未卜的還有恒大2008年逆勢拿下的員村“地王”。41億元的土地出讓金至今始終未能交齊，業(yè)內(nèi)曾傳言，恒大會以政府修改規(guī)劃為借口退掉該項目，不過廣東救市的“粵15條”曖昧地獨列一條“2008年拿地開發(fā)商可延長繳納期限，延長時間原則上不超過2年”，被理解為政府與恒大的雙向妥協(xié)。

　　“開發(fā)商會有個參照，即使是萬科，拿了地王也不好受。”廣州資深房地產(chǎn)專家韓世同告訴記者，2007年7月，萬科以樓面地價5783元/平方米創(chuàng)下當(dāng)時番禺地王，然而建設(shè)竣工的“金色城品”項目單價維持在10000元/平方米左右，遠高于周邊樓盤，使得該項目一直銷售不暢。

　　而如今，這些曾經(jīng)拿下地王的地產(chǎn)商們又開始豪爽出手，接連拍出新的地王。

　　政府的緊箍咒

　　“現(xiàn)在政府與開發(fā)商是一種比較微妙的平衡。”據(jù)接近廣州市政府部門的一位人士透露，“政府首先要把主動權(quán)拿到手上，不能被開發(fā)商牽著鼻子走?，F(xiàn)在政府的底線是地塊肯定不能退，開發(fā)商可以緩交地款，或者只交一小部分地款。”

　　而在2008年底廣州市房協(xié)提交給政府的“十點建議”中，記者看到，鑒于多塊“地王”未能如期繳納土地出讓金，房協(xié)建議，“對因特殊原因暫無法按出讓合同約定交付出讓金或不具備全面開發(fā)條件的已出讓地塊，可適當(dāng)放寬開工、竣工期限，并根據(jù)建設(shè)規(guī)模、開發(fā)進度分期或延緩支付土地出讓金。”

　　今年3月的“粵15條”出臺后，廣州市房管局副局長、新聞發(fā)言人黃文波曾表示，“廣州市并不限定是在2007年或者是2008年拿地，只要是及時履行出讓規(guī)則和合同約定的，按照出讓合同上寫明的約定處理，可酌情處理。”

　　這一酌情處理顯然給政府和開發(fā)商在“地王”問題上留有足夠的空間。“政府也不催促開發(fā)商動工，但這不等于這些地都讓開發(fā)商憑空占著，”上述人士稱，國家的各種條例還在，也就是說，理論上，假如市場環(huán)境好轉(zhuǎn)，政府覺得有必要，可以主動把這些地收回來。“這是政府手中的緊箍咒。隨時可以念，也可以暫時不念。”