物業(yè)稅開(kāi)征勢(shì)在必行 對(duì)樓市影響還要看細(xì)則

　　國(guó)務(wù)院日前批轉(zhuǎn)發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見(jiàn)》?！兑庖?jiàn)》將“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅”作為加快推進(jìn)財(cái)稅體制改革的內(nèi)容之一，引起各方關(guān)注。

　　作為一項(xiàng)物業(yè)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，物業(yè)稅從2003年起即在一些省市模擬試點(diǎn)“空轉(zhuǎn)”，2007年起又開(kāi)始擴(kuò)大試點(diǎn)。此番《意見(jiàn)》公布，究竟傳遞出什么樣的信號(hào)？一旦物業(yè)稅開(kāi)征，又將對(duì)樓市產(chǎn)生哪些影響？

　　開(kāi)征勢(shì)在必行

　　物業(yè)稅，又被稱為“不動(dòng)產(chǎn)稅”或“房地產(chǎn)稅”。與以往房地產(chǎn)稅負(fù)最主要的區(qū)別在于，物業(yè)稅是擁有房屋所要交納的稅，是不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，而非開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)。物業(yè)稅的征稅對(duì)象主要是土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著其市值的升高而提高。

　　據(jù)了解，目前我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)主要集中在開(kāi)發(fā)投資環(huán)節(jié)；對(duì)于消費(fèi)者而言，則主要集中在交易環(huán)節(jié)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，占有不動(dòng)產(chǎn)期間幾乎沒(méi)有稅負(fù)，因此個(gè)人投資購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的預(yù)期收益很高。投資人只要不轉(zhuǎn)讓交易，就可以零稅收成本地持有房產(chǎn)和土地資源。當(dāng)市場(chǎng)處于賣(mài)方市場(chǎng)時(shí)，投資者可以輕松地將手中的房產(chǎn)溢價(jià)出售，并可以不費(fèi)力地將各種交易稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)家頭上，從而變現(xiàn)投資收益。這刺激了各類投資者的房地產(chǎn)需求，也在客觀上鼓勵(lì)了房地產(chǎn)投資或投機(jī)行為。因此，在物業(yè)保有環(huán)節(jié)收稅，不僅是國(guó)際通行的慣例，也有利于充分發(fā)揮稅收對(duì)社會(huì)資源的二次分配和調(diào)節(jié)作用。開(kāi)征物業(yè)稅勢(shì)在必行。

　　物業(yè)稅改革的關(guān)鍵，在于計(jì)稅依據(jù)的調(diào)整。以評(píng)稅價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)是國(guó)際上的普遍做法。從2003年起，稅務(wù)總局和財(cái)政部先后批準(zhǔn)北京、江蘇、深圳等六個(gè)省市進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)，即俗稱的物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”。

　　所謂“空轉(zhuǎn)”，是指沒(méi)有實(shí)際收稅，但一切工作步驟都和真正收稅一樣，財(cái)稅部門(mén)、房管部門(mén)及土地管理部門(mén)等單位共同參與，進(jìn)行測(cè)算評(píng)估制表統(tǒng)計(jì)。2007年，河南、安徽、福建、大連部分區(qū)域也加入試點(diǎn)。

　　房?jī)r(jià)影響尚難定論

　　物業(yè)稅的開(kāi)征，將明顯增加房產(chǎn)持有成本。這對(duì)投資和投機(jī)需求會(huì)是一種極大的制約。甚至有人預(yù)言，物業(yè)稅一旦出臺(tái)，房?jī)r(jià)將大跌多少多少。這種觀點(diǎn)是很片面的。開(kāi)征物業(yè)稅最重要的作用在于改革和完善國(guó)家財(cái)稅體制。物業(yè)稅的開(kāi)征對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響非常深遠(yuǎn)，其引發(fā)的市場(chǎng)變化將非常復(fù)雜，絕不能簡(jiǎn)單地以房?jī)r(jià)的漲或跌來(lái)下結(jié)論。

　　分析師付琦認(rèn)為，物業(yè)稅改革的基本框架是，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度來(lái)看，將現(xiàn)行開(kāi)發(fā)過(guò)程中一次性征收的稅費(fèi)分?jǐn)偟轿磥?lái)數(shù)十年進(jìn)行征收，由此開(kāi)發(fā)成本降低，房?jī)r(jià)也應(yīng)該能隨之降低。但在實(shí)際情況中，價(jià)格是由供求關(guān)系決定的，開(kāi)發(fā)成本只是定價(jià)時(shí)考慮的因素之一。當(dāng)市場(chǎng)供不應(yīng)求時(shí)，開(kāi)發(fā)商定價(jià)不會(huì)完全按成本算，而是隨行就市。

　　從對(duì)供應(yīng)的影響來(lái)看，物業(yè)稅在整合了開(kāi)發(fā)稅費(fèi)后，降低了開(kāi)發(fā)成本，可以鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商更多地投資房地產(chǎn)行業(yè)，從而帶動(dòng)供應(yīng)的增加，能在一定程度上起到平衡供求關(guān)系、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。當(dāng)然，這也要結(jié)合某一地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況。對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展尚屬起步階段的地區(qū)，投資規(guī)模的不斷擴(kuò)大，確實(shí)可以帶動(dòng)市場(chǎng)供應(yīng)。但對(duì)于土地供應(yīng)緊張的地區(qū)，開(kāi)發(fā)商投資熱情的高漲也有可能引發(fā)開(kāi)發(fā)商瘋狂奪地，最終地價(jià)越來(lái)越高。

　　再?gòu)膶?duì)需求的影響來(lái)分析。從理論上說(shuō)，物業(yè)稅的開(kāi)征，將提高持有房屋的成本，對(duì)投資和投機(jī)需求產(chǎn)生抑制作用，對(duì)于貪大求闊追求大戶型的消費(fèi)者也會(huì)產(chǎn)生一定的抑制作用，有助于省地小戶型的開(kāi)發(fā)和銷售。但不可忽視的是，物業(yè)稅對(duì)抑制投機(jī)、投資的作用大小，取決于稅率的大小。此外，如果由于物業(yè)稅開(kāi)征，降低了開(kāi)發(fā)成本而致使房?jī)r(jià)初期下調(diào)，由此也可能激發(fā)起新的自住需求入市，在供求關(guān)系的矛盾下，房?jī)r(jià)或許又會(huì)重新上升。其中的變化，將很難簡(jiǎn)單定論。

　　市場(chǎng)期待實(shí)施細(xì)則

　　物業(yè)稅的開(kāi)征尚處研究階段，但有關(guān)物業(yè)稅的種種細(xì)節(jié)，一直是人們猜測(cè)和關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　比如，目前我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域有包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等幾十種稅費(fèi)。物業(yè)稅究竟整合哪些稅費(fèi)，以避免重復(fù)征稅？又如，對(duì)已購(gòu)房者，是采取征收還是免征的辦法？還有，如何對(duì)各種形態(tài)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值作出科學(xué)評(píng)估？采用何種稅基標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行征收？稅率采用怎樣的標(biāo)準(zhǔn)？非住宅類不動(dòng)產(chǎn)如何設(shè)計(jì)物業(yè)稅的制度？多套房屋分別位于不同城市，如何計(jì)算物業(yè)稅？物業(yè)稅收如何合理使用、信息公開(kāi)？……凡此種種，都可能對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和投資消費(fèi)產(chǎn)生直接影響。

　　美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)副總經(jīng)理丁偉預(yù)計(jì)，物業(yè)稅的征收會(huì)適當(dāng)增加二手房市場(chǎng)的供應(yīng)量，從而促使價(jià)格適當(dāng)下調(diào)，但對(duì)市場(chǎng)的影響多大，還要看實(shí)施細(xì)則如何規(guī)定。佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認(rèn)為，這一政策的真正實(shí)施還需時(shí)間，應(yīng)該對(duì)不同收入的群體，采用區(qū)別對(duì)待的方式。此外，物業(yè)稅也應(yīng)該取之于民，用之于民。比如，可以作為經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房等的資金來(lái)源，以此推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。