個人房貸收緊影響房企收成 房企密集舉債

　　截至10月29日，在已經(jīng)公布業(yè)績的90只房地產(chǎn)股中，據(jù)不完全統(tǒng)計，有將近1/3的公司今年三季度凈利增幅與去年同期相比出現(xiàn)下滑，其中津濱發(fā)展今年三季報凈利潤同比下降257%，而去年三季報顯示，當(dāng)期其凈利潤同比增長64%，中關(guān)村、順發(fā)恒業(yè)、宋都股份、中房地產(chǎn)、億城股份等上市公司的三季報凈利增幅也轉(zhuǎn)為負數(shù)。

　　個股方面，日前公布三季報的南國置業(yè)，成為今年前三季度業(yè)績增幅最大的房企。其三季報顯示，公司前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入9.87億元，同比增長683.81%。而A股四大地產(chǎn)龍頭之一的招商地產(chǎn)上周也率先披露了三季報。報告顯示，招商地產(chǎn)2013年前三季度公司實現(xiàn)營業(yè)收入234.7億元，同比增長45.37%；實現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤36.05億元，每股收益2.1元，同比增長49.06%。

　　三大房企僅一家業(yè)績增長

　　隨后，保利地產(chǎn)、金地集團、華遠地產(chǎn)等知名房企也相繼公布了其三季度報告，其中金地集團和華遠地產(chǎn)的業(yè)績均出現(xiàn)不同程度下滑，而保利地產(chǎn)增速也有所放緩。

　　金地股份三季度報告顯示，今年1-9月，金地累計實現(xiàn)營業(yè)收入180.95億元，同比增長54.18%；歸屬于上市公司股東的凈利潤7.16億元，同比下降22.2%；每股收益0.16元。而保利地產(chǎn)的凈利增速也有所下滑，財報顯示，保利1-9月實現(xiàn)營業(yè)收入442.69億元，同比增長41.4%；實現(xiàn)凈利潤46.11億元，同比增長20.71%，這一增幅較中報時的35.7%有所下滑。

　　而華遠地產(chǎn)的業(yè)績也差強人意，報告顯示，華遠地產(chǎn)前三季實現(xiàn)營業(yè)收入為21.49億元，同比增長15.71%，實現(xiàn)凈利潤3.12億元，同比下降11.34%，每股收益為0.17元。

　　此外，財報也顯示，由于購買土地及新開工項目增多，保利地產(chǎn)等公布業(yè)績的三家公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額也均出現(xiàn)大幅下滑，其中保利地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-80.17億元，同比下滑-173.12%。金地集團經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-48.02億元，同比下滑-455.8%。

　　收緊個人房貸影響房企資金回籠

　　值得注意的是，現(xiàn)金流量凈額大幅下降的保利地產(chǎn)曾于8月宣布海外發(fā)債，其全資子公司恒利(香港)置業(yè)有限公司通過其全資子公司Poly Real Estate Finance Ltd在境外發(fā)行5億美元的5年期固息債券，當(dāng)時標(biāo)準(zhǔn)普爾公司、穆迪投資者服務(wù)公司和惠譽國際信用評級有限公司分別給予債券“BBB-”、“Baa3”、“BBB+”評級。

　　國家統(tǒng)計局日前發(fā)布我國70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計信息顯示，今年9月份新建商品住宅以及二手房價格普遍同比上漲。然而，盡管樓市火爆，“萬保金招”四大房地產(chǎn)上市公司股價都已跌至2012年底的低點。

　　同時，剛需購房者也發(fā)現(xiàn)這樣一個難堪的現(xiàn)象，在房地產(chǎn)稅等因素的影響下，北京等一線城市二手房價格仍然穩(wěn)步上升，而銀行房貸資金卻不斷緊縮。首套房貸利率優(yōu)惠已難保證，部分銀行特別是在二三線城市的銀行不打折甚至已經(jīng)暫停發(fā)放房貸，即便是放款，放款時間也難以確定。

　　據(jù)了解，從9月開始，房企的回款速度較過去稍有拉長。“原本在客戶簽訂貸款合同繳納首期后，一個月左右銀行就會向房企放款。”一位房企項目負責(zé)人表示，但現(xiàn)在有部分7、8月簽訂合同的房貸至今未到位。

　　券商分析師認(rèn)為，年底前首套利率優(yōu)惠取消甚至上浮的情況仍將持續(xù)，甚至上調(diào)的幅度會進一步增加，房貸吃緊現(xiàn)象有周期性，如果購房需求在2013年透支，明年房價的熱度就會有所降溫。

　　廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文表示，下半年，銀行繼續(xù)收緊個人房貸的幾率比較大，但是對價格不會造成影響。他認(rèn)為，銀行收緊房貸，不至于造成房價下降，而且，按照這個趨勢，下半年是一個縮量的階段，價格方面還是呈現(xiàn)上升的趨勢。

　　房企密集舉債

　　據(jù)統(tǒng)計，從9月份起，已有綠城中國、碧桂園、方興地產(chǎn)等數(shù)家房企在港先后公布債券發(fā)行計劃。9月有5家在港上市的內(nèi)房企發(fā)行了美元債，共融資16.8億美元，這也是4個月以來最高水平。

　　進入10月后，剛成為綠地集團融資平臺的綠地香港，隨即發(fā)行2016年到期的7億美元債券，利率僅為4.75%。恒大地產(chǎn)也緊接著發(fā)行10億美元優(yōu)先票據(jù)，利率也僅為8.75%。

　　數(shù)據(jù)顯示，近兩個月來房企再次進入了一輪密集發(fā)債時期。早在今年初以及年中，在香港上市的內(nèi)房企就曾掀起過兩輪發(fā)債潮。當(dāng)時，有業(yè)內(nèi)人士分析，一般而言，業(yè)績披露期過后，房企業(yè)績高于預(yù)期，往往就意味著融資舉動將會接踵而至。

　　以此次中海地產(chǎn)為例，上述投行人士告訴記者，該公司此次大規(guī)模發(fā)債，既得益于公司本身的高信用評級，同時也抓緊了美國可能放緩?fù)瞥鯭E、美國國債息率下跌的契機，而且與該公司剛公布前三季度經(jīng)營數(shù)據(jù)上升的好消息密切相關(guān)。

　　據(jù)悉，中海地產(chǎn)今年前9月累計合約銷售額1117.9億港元，達到該公司上調(diào)后的年度銷售目標(biāo)——1200億港元的93.2%。同時，中海也是少數(shù)獲得投資級別評級的公司，穆迪給予中海“Baa1”評級，標(biāo)普及惠譽均給予“BBB+”評級。顯然也為該公司采取更低的發(fā)債利率帶來正面影響。