房地產(chǎn)調(diào)控再度走到“十字路口”

　　最近一個(gè)時(shí)期，我國(guó)多個(gè)城市的房?jī)r(jià)不斷“喊漲”，一些地方政府也趁機(jī)大量推地，導(dǎo)致“地王”頻現(xiàn)，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈，房地產(chǎn)調(diào)控再度走到了“十字路口”。越調(diào)越漲的尷尬現(xiàn)實(shí)，讓人更加期待促進(jìn)房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

    房?jī)r(jià)在調(diào)控中“一路高歌”

    今年以來(lái)，盡管房地產(chǎn)調(diào)控在不斷深化，但我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍呈現(xiàn)出明顯的回暖態(tài)勢(shì)。特別是“國(guó)五條”出臺(tái)之后，房?jī)r(jià)連漲的勢(shì)頭并未得到扭轉(zhuǎn)。

    根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，進(jìn)入2013年，全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)連漲的趨勢(shì)。部分城市的房?jī)r(jià)已連續(xù)10多個(gè)月環(huán)比上漲，廣州、北京、深圳等熱點(diǎn)城市繼續(xù)領(lǐng)漲全國(guó)。

    據(jù)了解，在“金九銀十”的催化下，北京、沈陽(yáng)、南京、廈門、福州、廣州、杭州等城市的樓市，一度出現(xiàn)了夜晚排隊(duì)購(gòu)房的現(xiàn)象，“日光盤”在各地更是屢見(jiàn)不鮮。

    記者了解到，最近幾個(gè)月的土地市場(chǎng)也十分火爆“地王”頻出。以深圳為例，繼一家地產(chǎn)企業(yè)以71億多元拿下前海一地塊，創(chuàng)下總價(jià)“地王”后；另一家地產(chǎn)企業(yè)在一個(gè)月左右又以109億元拿下前海推出的另一塊地，創(chuàng)下深圳新的總價(jià)地王。

    同樣，西南重鎮(zhèn)重慶的土地市場(chǎng)也熱度不減。從今年5月開(kāi)始，重慶連續(xù)6個(gè)月每月的土地成交量都在百萬(wàn)方以上。10月22日一天成交土地16宗，成交金額73億多元，創(chuàng)造了今年截至目前單日土地出讓的最新紀(jì)錄。

    目前，地方城市為落實(shí)“國(guó)五條”而制訂的“2013年的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”已進(jìn)入年終倒計(jì)時(shí)，大部分城市對(duì)“控房?jī)r(jià)”倍感壓力。

    事實(shí)上，一些業(yè)內(nèi)人士和專家都對(duì)“控房?jī)r(jià)”表示擔(dān)憂。他們認(rèn)為，即便是在過(guò)去的“金九銀十”開(kāi)發(fā)商加大了推盤量，但也難緩解房?jī)r(jià)上漲的壓力，部分熱點(diǎn)城市仍出現(xiàn)量?jī)r(jià)攀升局面，再加上眾多開(kāi)發(fā)商“硬撐”，未來(lái)房?jī)r(jià)仍將保持在一定范圍內(nèi)的上漲幅度。

    應(yīng)建立長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制

    實(shí)踐證明“頭痛醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳”的應(yīng)急調(diào)控，已難以從根本上抑制住房?jī)r(jià)“脫韁的野馬”，走出越調(diào)越漲的“怪圈”，需長(zhǎng)遠(yuǎn)地建立“市場(chǎng)化為主手段，輔以政府調(diào)節(jié)”的政策引導(dǎo)體系，并由此從一些基礎(chǔ)性和制度性方面著手探索構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

    房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)投資是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“風(fēng)吹草動(dòng)”不可避免地影響著經(jīng)濟(jì)前行的“步履”。因此，要保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)不能大起大落。

    回顧過(guò)去十年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷程不難發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、樓市扭曲的因素有很多。這里既有我國(guó)高速工業(yè)化、城鎮(zhèn)化背景下需求集中釋放的原因，也有匯率、利率等金融政策因素；既有地方政府過(guò)度依賴“土地財(cái)政”的緣故，也有稅收結(jié)構(gòu)不合理的因素。此外，通脹預(yù)期、“熱錢”投機(jī)等因素也助推房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

    “樹(shù)欲靜而風(fēng)不止。”國(guó)家從2003年開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施調(diào)控，抑制投資和投機(jī)，以求市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。然而，由于基礎(chǔ)性制度不健全，瘋狂攀漲的房?jī)r(jià)讓調(diào)控措施只得“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”。雖然近兩年決策層已意識(shí)到并著手從源頭破解房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，一定程度上抑制了投機(jī)投資性需求，但并未遏制房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，同時(shí)限購(gòu)、限貸等行政色彩濃厚的調(diào)控手段，引發(fā)不少爭(zhēng)議。許多專家認(rèn)為，在過(guò)去幾年房地產(chǎn)調(diào)控最大的缺陷之一，就是幾乎所有的調(diào)控措施都強(qiáng)調(diào)行政干預(yù)力量，而弱化市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用。

    專家認(rèn)為，行政調(diào)控效果毋庸置疑，但屢調(diào)屢漲導(dǎo)致民眾對(duì)政策預(yù)期不確定，對(duì)市場(chǎng)走向信心不足，建立房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制迫在眉睫。這就要求完善個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)登記等基礎(chǔ)性工作，從土地、金融、財(cái)稅等方面進(jìn)行全方位改革，而改革方向便是調(diào)控更加市場(chǎng)化，主要進(jìn)行制度建設(shè)，尤其是以金融、財(cái)稅、信貸手段為主，通過(guò)市場(chǎng)規(guī)律的傳導(dǎo)，達(dá)到調(diào)整市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的目的，弱化行政干預(yù)。比如，盡快實(shí)現(xiàn)利率形成的市場(chǎng)化，消除通脹預(yù)期；改革分稅制，取消以G D P為中心的政績(jī)觀。

    讓保障房撐起中低收入群體“安居夢(mèng)”

    實(shí)踐證明，無(wú)論完全由政府保障，還是完全由市場(chǎng)調(diào)節(jié)，單軌的供房體系都存在制度缺陷，難以有效滿足絕大多數(shù)社會(huì)成員的住房需求。要實(shí)現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)，應(yīng)跳出單純的市場(chǎng)思維，既要借助市場(chǎng)這只“看不見(jiàn)的手”推動(dòng)中高檔商品住房合理配置，又要用政府“看得見(jiàn)的手”建保障性住房托底，從而構(gòu)建起多層次的住房供應(yīng)體系。

    近年來(lái)，各地都加大了保障性住房的建設(shè)力度，并取得顯著效果，讓越來(lái)越多的中低收入群體“住有所居”。比如，重慶市著力打造以公租房為主體的住房保障體系。目前，主城區(qū)累計(jì)開(kāi)工建設(shè)公租房住宅3075萬(wàn)平方米，累計(jì)竣工公租房住宅893萬(wàn)平方米。在經(jīng)過(guò)7次搖號(hào)配租后，重慶公租房已累計(jì)分配約24萬(wàn)套，惠及63萬(wàn)人。

    作為老工業(yè)基地的吉林省，針對(duì)部分國(guó)有企業(yè)下崗群眾長(zhǎng)期居住棚戶區(qū)的問(wèn)題，從2006年開(kāi)始，通過(guò)政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作等方式，進(jìn)行大規(guī)模棚戶區(qū)改造，共解決了441萬(wàn)人住房困難問(wèn)題，被稱為“德政工程”。

    來(lái)自住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的最新數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月底，全國(guó)開(kāi)工建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程620萬(wàn)套，基本建成410萬(wàn)套，分別達(dá)到年度目標(biāo)任務(wù)的98%和87%，完成投資8200億元。

    根據(jù)規(guī)劃，在“十二五”期間我國(guó)將建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬(wàn)套(戶)，到2015年全國(guó)保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右。

    專家認(rèn)為，今后，國(guó)家和地方政府要加大土地保障和金融支持，加快保障性安居工程建設(shè)，盡早改善困難群眾住房條件。同時(shí)，又要量力而行，結(jié)合財(cái)政能力和土地資源等條件，合理把握保障性住房建設(shè)規(guī)模和節(jié)奏。此外，要積極探索建立非營(yíng)利機(jī)構(gòu)參與保障性住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理的體制機(jī)制。