房企加速國際擴(kuò)張 海外項(xiàng)目步入收獲期

　　綠地韓國漢拿山小鎮(zhèn)一期疊拼別墅兩月售罄、碧桂園海外淘金100億，近年中國購房者在海外住宅市場表現(xiàn)出強(qiáng)大的購買力及巨大的消費(fèi)潛力，在引來海外開發(fā)商廣泛關(guān)注的同時也成為國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。隨著海外項(xiàng)目步入收獲期，國內(nèi)房企已經(jīng)從最初的“試水”轉(zhuǎn)向加速擴(kuò)張，步入收獲期的海外項(xiàng)目更為多元，投資額度不斷刷新高。

　　海外項(xiàng)目步入收獲期

　　為了實(shí)現(xiàn)多元化和滿足中國移民及投資者日益增長的需求，中國房地產(chǎn)開發(fā)商正在把目光投向海外。

　　2012年9月，鑫苑置業(yè)斥資5420萬美元購買位于紐約市布魯克林威廉堡城區(qū)的地塊；2013年2月，萬科與美國地產(chǎn)公司鐵獅門共同投資金額為6.2億美元的舊金山地產(chǎn)項(xiàng)目；2013年6月，SOHO中國CEO張欣和巴西財團(tuán)聯(lián)手以7億美元的價格買下了美國紐約通用大樓40%的股權(quán)。

　　在眾多房企中，綠地的表現(xiàn)格外搶眼，7月，綠地集團(tuán)就宣布，投資10億美元收購美國洛杉磯中心區(qū)大都會項(xiàng)目。繼洛杉磯項(xiàng)目后，綠地集團(tuán)再次“出擊”，近期以50億美元收購紐約布魯克林大西洋廣場地產(chǎn)項(xiàng)目70%股權(quán)，成為中國房企迄今為止在美最大投資項(xiàng)目。

　　兩年多來，綠地已進(jìn)駐四大洲六個國家八座城市，十余個項(xiàng)目廣泛分布在韓國濟(jì)州、澳大利亞悉尼、德國法蘭克福、西班牙馬德里、西班牙巴塞羅那、美國洛杉磯、泰國曼谷和芭提雅等地。

　　在一系列前期海外布局之后，此前已出海造房的國內(nèi)房企陸續(xù)迎來收獲期：在韓國濟(jì)州島機(jī)場，隨處可見綠地的樓盤廣告，作為綠地海外戰(zhàn)略的第一步，綠地位于韓國濟(jì)州島的漢拿山小鎮(zhèn)7月底開始銷售兩月已經(jīng)賣出60余套，一期南區(qū)疊拼別墅如今已全部售罄，綠地集團(tuán)董事長張玉良此前曾透露，今年綠地海外項(xiàng)目銷售額肯定會超過百億。今年是綠地集團(tuán)加快國際化發(fā)展的一年，會繼續(xù)加大在海外的投資。

　　此外，碧桂園位于馬來西亞新山市依斯干達(dá)特區(qū)的碧桂園·金海灣自今年8月開盤以來，9000套房屋中已有6000余套賣出，出貨破100億元，而在碧桂園到來之前，整個新山市一年的地產(chǎn)銷售額僅為70億元。

　　龐大的中國需求潛力

　　“隨著越來越多國內(nèi)購房者去海外置業(yè)，刺激了中國企業(yè)到國際上開發(fā)，這些項(xiàng)目的客群都是華人群體，目的主要是投資置業(yè)、改善型住房、移民、留學(xué)等。”北京房展組委會秘書長鄭向東向記者表示，今年北京秋季房展會上，北京本地項(xiàng)目占50余個，而包括美國、加拿大、新西蘭、英國等國家和地區(qū)的參展項(xiàng)目就占到260多個。

　　世邦魏理仕發(fā)布的《中國資本進(jìn)軍海外房地產(chǎn)投資》報告顯示，按中國當(dāng)前可投資資產(chǎn)超過1000萬元人民幣的高凈值人群資產(chǎn)規(guī)模估算，未來或有1.1萬億元人民幣投向海外房地產(chǎn)市場，約占個人投資者人群可投資資產(chǎn)的5%。

　　開發(fā)商們希望滿足海外中國買家的需求，為了規(guī)避風(fēng)險，綠地鎖定的地塊通常是中國移民海外投資置業(yè)的熱門城市的核心地帶。例如在澳洲，綠地只會關(guān)注悉尼和墨爾本。在美國，則只會是紐約、洛杉磯等城市。

　　美國、歐洲、澳大利亞等國家，都是熱門的中國人投資移民國家，但是普遍比較高的投資和移民門檻令人望而卻步，近些年來，作為近鄰的韓國濟(jì)州島、馬來西亞等地成為中國人投資、移民的新熱點(diǎn)。2010年2月1日，韓國政府為了吸引全球投資目光，濟(jì)州島開始實(shí)施低門檻投資移民政策——“房地產(chǎn)投資移民制度”。據(jù)悉，只要在濟(jì)州島投資50萬美元以上、政府指定房產(chǎn)的外國人，在島上停留5年以上，就可以得到韓國的永久居住權(quán)。據(jù)綠地漢拿山小鎮(zhèn)項(xiàng)目人員透露，目前項(xiàng)目客群來自國內(nèi)的占七成以上。

　　分散資產(chǎn)風(fēng)險

　　值得注意的是，出海房企風(fēng)格各有差異，其中綠地青睞獨(dú)立開發(fā)，而萬科選擇與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作，在投資領(lǐng)域上，萬科偏重住宅開發(fā)，綠地在住宅、酒店等領(lǐng)域都有斬獲，而萬達(dá)出海的戰(zhàn)略聚焦在高端酒店市場。相比綠地、萬達(dá)在海外直接投資房地產(chǎn)開發(fā)，復(fù)星等房企更偏向收購成熟物業(yè)。

　　除了傳統(tǒng)移民、教育等需求外，相對便宜的國外房產(chǎn)價格也成為國內(nèi)購房者及房企出海的新原因。次貸危機(jī)及其之后的經(jīng)濟(jì)衰退使得西方國家地產(chǎn)價格大幅縮水，如今倫敦、紐約核心地帶的地價甚至遠(yuǎn)低于北京、上海等一線城市相應(yīng)地區(qū)的價格。經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的強(qiáng)烈渴求亦使得西方對中國資金的需求強(qiáng)勁。今年6月，SOHO中國CEO張欣牽頭的財團(tuán)以7億美元購入紐約通用汽車大廈40%股權(quán)。張欣稱，投資海外市場是因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)市場存在泡沫破裂風(fēng)險。

　　綠地漢拿山小鎮(zhèn)項(xiàng)目人員向記者表示：“項(xiàng)目目前均價23000-25000元/平米，價格包含精裝修和家電，甚至牙刷牙膏都為業(yè)主準(zhǔn)備，這樣價格優(yōu)勢吸引不少國內(nèi)購房者，特別是來自北京的購房者。”

　　花不多的錢就獲得了優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，除了住宅，還有寫字樓。10月18日，總部位于上海的復(fù)星國際發(fā)布公告，將從摩根大通手中以7.25億美元買下紐約第一大通曼哈頓廣場大樓，均價僅每平米21712元人民幣，甚至低于中國很多二三線城市寫字樓價。

　　業(yè)內(nèi)專家表示，隨著國內(nèi)房價連年走高，國內(nèi)調(diào)控壓力一直呈現(xiàn)高壓態(tài)勢。隨著歐美經(jīng)濟(jì)正在復(fù)蘇，市場流動性充裕，回報率穩(wěn)定，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景總體樂觀，在布局國內(nèi)的同時，將資產(chǎn)適當(dāng)布局海外，成為國內(nèi)房企和購房者分散風(fēng)險、平衡收益的途徑。