深圳小產(chǎn)權(quán)房將拿全國首個準生證 引發(fā)農(nóng)民房搶建潮

農(nóng)民房部分轉(zhuǎn)正引發(fā)搶建潮

本報記者陳小瑛深圳報道

“小產(chǎn)權(quán)房可以轉(zhuǎn)正發(fā)房產(chǎn)證了！現(xiàn)在花2000-3000元/平方米買集資統(tǒng)建房，比商品房劃算多了。”5月27日，記者在深圳寶安區(qū)沙井鎮(zhèn)村民集資統(tǒng)建的“濠景城”樓盤處發(fā)現(xiàn)，售樓人員正打著這個政策利好消息推銷小產(chǎn)權(quán)房。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計，僅集資房數(shù)量就在50萬套以上，如果可以轉(zhuǎn)正，這將對商品房形成災(zāi)難性的沖擊。深圳有多少小產(chǎn)權(quán)房符合條件可以合法化？哪類小產(chǎn)權(quán)樓盤是性價比最高最安全的？一時間，這些問題挑動著深圳的樓市以及購房者的神經(jīng)。

加班搶建統(tǒng)建樓

深圳小產(chǎn)權(quán)房有可能成為全國拿到“準生證”的第一例。

5月21日，深圳市四屆人大會議通過《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》(以下簡稱《決定》)，其中規(guī)定，經(jīng)普查記錄的違法建筑，除未申報的外，符合確認條件的，適當照顧原村民和原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織利益，在區(qū)分違法建筑和當事人不同情況的基礎(chǔ)上予以處罰和補收地價款后，按規(guī)定辦理初始登記，依法核發(fā)房產(chǎn)證。

這標志著深圳的小產(chǎn)權(quán)房可以轉(zhuǎn)正拿到房產(chǎn)證。而對于新的違建，盡管在《決定》中明確要求，堅決予以拆除，但是很多村民和市民均認為，統(tǒng)建房(由村委會集資建的小產(chǎn)權(quán)房)不可能被拆除。

5月27日，記者前往寶安區(qū)沙井鎮(zhèn)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前該鎮(zhèn)除了一個商品房項目外，在建的統(tǒng)建樓盤就在50個以上，約5萬套以上。而寶安區(qū)共有10個鎮(zhèn)，目前基本上每個鎮(zhèn)都有大建統(tǒng)建樓的情況。“沙井有95%的房子是小產(chǎn)權(quán)房，除了喜緣一個盤是商品房。”沙井一統(tǒng)建房售樓處的林先生表示。

“要拆遷也是先拆那些村民私人蓋的農(nóng)民房，村委會集體蓋的不可能隨便拆掉。”沙井鎮(zhèn)一村委會人士對記者說，在細節(jié)還沒有出來之前，很多村將加班加點蓋統(tǒng)建樓。

該人士告訴記者，從普查完畢到公布細節(jié)，起碼是一年的時間，在這過程中又會有很多集資房出現(xiàn)。而且現(xiàn)在違建的可以轉(zhuǎn)正，這個閘門一旦打開，未來還會掀起一股蓋集資房的潮流。

而記者走訪部分小產(chǎn)權(quán)樓盤發(fā)現(xiàn)，轉(zhuǎn)正的消息一出，各大樓盤都在打這個政策利好做宣傳口號。

50萬小產(chǎn)權(quán)房沖擊商品房

深圳小產(chǎn)權(quán)房存量到底有多少？

據(jù)記者了解，2007年，深圳市國土局所做的住宅調(diào)查顯示，深圳有“城中村”農(nóng)民房或其他私人自建房超過35萬棟，總建筑面積約1.2億平方米，占全市住房總量的49%。

“根本不止這個數(shù)”，深圳知名地產(chǎn)研究員竹之友告訴記者，最近三年建的主要以統(tǒng)建房為主，這些都還沒統(tǒng)計進去，保守估計，集資的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量在50萬套以上，如果可以轉(zhuǎn)正，這將對商品房形成災(zāi)難性的沖擊。

而深圳市國土局房地產(chǎn)研究所所長孟慶升也告訴記者，2007年的統(tǒng)計也是不完全統(tǒng)計。

而正是出于政府不會不顧成本去拆除質(zhì)量較高的統(tǒng)建房的想法，讓購房者明知山有虎，偏向虎山行。“如果拆除，那村民怎么辦，政府還是要出錢來補貼，或者換商品房面積，那樣損失更大，得不償失。”開著豐田皇冠來的看房者向記者表示。

英聯(lián)國際不動產(chǎn)有限公司董事長郭建波對《華夏時報》記者表示，現(xiàn)在是摸底過程，最后只有三種處理方式，該辦證的辦證，該罰款的罰款，該拆除的拆除，如果可以轉(zhuǎn)正，那集資房會形成一個購買熱潮，這對中低端的商品房會有沖擊。

記者走訪了位于沙井民主大道旁的蠔一村村委會集資統(tǒng)建的“濠景城”，從豪華的外觀看來，根本分辨不出是商品房還是小產(chǎn)權(quán)房。該樓盤總共有950套，約200余戶對外銷售，均價3100元/平方米，比沙井商品房要便宜一半多。

另外，中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉對記者說，小產(chǎn)權(quán)房對商品房的沖擊大小，取決于地價補多少，如果補得太多，業(yè)主不一定會愿意。

然而，小產(chǎn)權(quán)房的銷售者們卻絲毫不以為然。“轉(zhuǎn)正補交點地價就行了，以前寶安西鄉(xiāng)那邊也是，不用擔心補太多，最多300元/平方米。”林先生向記者滿懷信心地保證。

轉(zhuǎn)正細則未出留操作空間

具體哪些小產(chǎn)權(quán)房可以轉(zhuǎn)正？深圳市查違辦副主任龔明克對記者表示，目前只是人大開會通過，現(xiàn)在剛開始普查，還沒有制定房屋轉(zhuǎn)正的細節(jié)，細節(jié)公布之日，才是轉(zhuǎn)正的關(guān)鍵時間點。

但是，“該《決定》會對違建者有個心理暗示的作用，就是違建有合法化的可能，并不必然會被強制拆除”，廣東鼎為律師事務(wù)所房地產(chǎn)專業(yè)律師張茂榮告訴記者，這樣會讓違建者產(chǎn)生更多的僥幸心理，進而堅定他們的違建決心。

這也意味著深圳小產(chǎn)權(quán)房的解決將會更加困難。“深圳以前不愿正視這個問題，以前都是城中村改造，給業(yè)主補貼，但貨幣補貼較少，以面積同等置換為主，要想真正解決，主要靠政府來埋單。”郭建波表示。

但目前，深圳很大一部分小產(chǎn)權(quán)房都是由村委會組織建設(shè)的，拆遷面對的難度及成本不能計算。以蠔一村村委會集資統(tǒng)建的“濠景城”為例，對外銷售的房子是由村委會承包給開發(fā)商的，但購房者所購合同和房款，均是由村委會直接辦理。

孟慶升對《華夏時報》記者表示，每個村委會的后臺都不簡單，要拆遷很不容易，深圳小產(chǎn)權(quán)房這么多，政府的人力一下也抓不過來。

轉(zhuǎn)正標準的模糊，也加大了政策執(zhí)行的難度。“不過哪些拆除，哪些不拆除，這中間的操作空間就大了，有背景有實力的村，很難隨便拆。”深圳本土一開發(fā)商對記者說，改造就容易引發(fā)權(quán)力尋租的事。