樓市新政意欲探索市場化調(diào)控路徑

　　北京日前出臺樓市調(diào)控“京七條”，這是繼“深八條”、鄭州9月1日實施“5條措施”后，重點城市出臺的第三個調(diào)控政策。這些調(diào)控政策除了繼續(xù)強化需求管制政策外，突出的變化就是對于住房供給端的重視。三個城市均提出明確的、數(shù)量化的住房供應目標，如鄭州明確提出今年年底前新投放300多萬平方米商住房房源，深圳提出年度新增20%的住宅用地供應和增加安居型商品房的目標，北京更提出今明兩年新增供應7萬套自住性商品住房。

　　同時，北京、深圳和上海均對住房供應政策進行革新，旨在解決中等收入人群的購房需求，如深圳提出未來安居型商品房要占到新增住房供應的50%左右，北京提出的“自住型商品房”將占到市場40%-50%的供應量，而2012年上海提出的增加共有產(chǎn)權(quán)住房也異曲同工，重點城市最終將構(gòu)建“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的新的住房供應體系。

　　可以說，此次重點城市(特別是一線城市)房地產(chǎn)調(diào)控政策出此新意，一方面意在對于過去行政性的、管制需求的政策進行糾偏。近年來，一線和二線重點城市房價快速上漲是公共資源優(yōu)質(zhì)化、要素規(guī)模集聚作用下，人口向這些城市大規(guī)模流動使然。當然，也有行業(yè)稅制改革滯后的影響，如不動產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收、資本利得稅、個人財產(chǎn)所得稅等缺失，造成住房購置和持有成本太低，不合理需求推動房價上漲。2011年，人口1000萬以上的城市，房地產(chǎn)新開工面積僅為1.21億平方米，僅占當年全國新開工面積的8.23%。因此，在這些城市調(diào)控的重點之一應當是增加供給，而近年來這些城市則過于看重對于需求的行政性抑制。但是，需求的抑制事實上脫離了這些城市房價上漲的市場化機理，即資源集聚對于人口集聚的引導，需求抑制的各種手段反而給市場傳遞出供需矛盾緊張、住房稀缺和房價上漲預期強烈的信號，中長期內(nèi)反而加劇了供需矛盾。

　　另一方面，一線城市對于供給端的重視，源于今年以來住房市場的新變化。自2010年下半年實施限購、限貸政策以來，投資投機性需求得到很大程度的抑制。2012年以來，重點城市80%以上的購房行為為首次購房，這意味著去年四季度以來的房價上漲主要是合理購房需求在推動。既然合理需求在增長，那么就應當通過積極增加供應來滿足這類需求。但是，由于重點城市(特別是一線城市)商品住房價格已經(jīng)到了即使是中產(chǎn)階級也難以承擔的地步，因此，新增供應的模式應該與有支付能力的需求相匹配，著眼于供應的有效性，而深圳提出的“安居型商品房”、北京提出的“自住性商品房”和上海提出的“共有產(chǎn)權(quán)住房”等均體現(xiàn)了這種思路。

　　今年以來，一線和二線重點城市房價的快速上漲，市場也形成了房價上漲的預期，并進一步加劇了供需矛盾。據(jù)報道，近期北京的庫存已經(jīng)跌破6萬套，“房荒”加劇了非理性購房的入市節(jié)奏。在這一節(jié)點上，增加供給不僅正中要害，而且有利于緩和“房荒”對于非理性購房入市的推動，對于緩解住房供需矛盾和房價上漲預期是有幫助的。調(diào)控思路的新變化，以及對于供給端的關(guān)注，再加上房貸“額度荒”在今年四季度難以緩解和下月初三中全會可能提出房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，“金九銀十”的勢頭難以在今年11月和12月再現(xiàn)，樓市將暫時出現(xiàn)“量縮價穩(wěn)”的平穩(wěn)態(tài)勢。

　　樓市“供應新政”在中長期的效果如何，取決于住房供應計劃能否有效地推進。有效推進首先取決于相應的土地來源，因為一線城市新增土地供應不足，或主要分布于非核心城區(qū)，而存量土地利用的周期太長。如果新增土地供應主要位于城郊，考慮到基礎設施的建設周期，政策的效果很難保證。近年來，很多城市將保障房建于城市外圍，事實上在分流住房需求上的效果并不明顯。其次，有效推進還包括與主城區(qū)一樣優(yōu)質(zhì)公共配套資源的相應跟進、分配環(huán)節(jié)能否做到公平公正等。從可行性來講，由于土地供應潛力的制約，基礎設施建設、公共配套的供給和培育需要較長周期，當前重點城市戶籍人口保障房的輪候規(guī)模較大，住房供應計劃實現(xiàn)的難度較大，新政策在中短期很難達到預想目標。

　　事實上，在很難完成今年房價控制目標的情況下，新政策更多地反映了重點城市的一種解釋或表態(tài)，即需求太過旺盛導致供求失衡，超越了政府的調(diào)控能力。同時，也透露出未來調(diào)控的新思路，即克服傳統(tǒng)的行政性調(diào)控措施的弊端，探索更加市場化的、切中市場要害的政策措施。在調(diào)控新政策中，無論是上游土地出讓模式采取“限地價、競房價”的新規(guī)，還是中游依靠開發(fā)商的建設模式，或是下游按照商品住房價格一定折扣來定價，均堅持市場化的調(diào)控手段，這與政府主導的經(jīng)濟適用住房、限價房是完全不同的。而且，如果中端得到切實支持、低端得到基本保障，則對于高端的限制性措施可以放開，這也是新政策意欲探索市場化調(diào)控思路的體現(xiàn)。

　　但是，如果資源集聚優(yōu)勢地位不改變，重點城市未來依然是人口流入的主要區(qū)域，在住房供應“新招”中短期內(nèi)難以奏效的情況下，房價長期上漲難以避免。市場化的調(diào)控除了要彌補供給端的短板以外，還應當通過稅收手段來調(diào)節(jié)房價上漲預期下的非理性購房行為，以消除房價上漲對于收入差距的過分影響。此外，集體土地入市(包括小產(chǎn)權(quán)房入市)這一源頭上的市場化也應該獲得有效推進。筆者預計集體土地入市、房產(chǎn)稅政策會提速，但是在中短期內(nèi)，行政性措施也難以退出，這是一個較長的過程。