“以房養(yǎng)老”需謹(jǐn)慎 約定不明易留矛盾隱患

　　當(dāng)社會(huì)各界還在論證“以房養(yǎng)老”是否可行時(shí)，很多老人們已經(jīng)嘗試?yán)梅孔咏鉀Q自己的養(yǎng)老問題，但由于相關(guān)制度的不完善以及法律知識(shí)的匱乏，一些老年人非但沒能安享晚年，反而惹上了無窮的煩惱。

    豐臺(tái)區(qū)檢察院民行處自2010年以來辦理了22件涉及“以房養(yǎng)老”的申訴案件，發(fā)現(xiàn)主要有以下三類糾紛：

    一是約定不明留下矛盾隱患。此類案件多發(fā)于農(nóng)村家庭中，表現(xiàn)為老人與家屬在拆遷補(bǔ)償、房屋買賣、共同出資建房時(shí)，沒有對(duì)日后房產(chǎn)的歸屬及相關(guān)利益分配進(jìn)行明確約定，導(dǎo)致糾紛發(fā)生，老年人權(quán)益受損。如孫某申訴案中，孫某有一兒一女，均已成家。因房屋拆遷，孫某獲得一套三居室，其將房子登記在兒子名下并與兒子兒媳同住。后兒子離婚，法院將房屋判給兒媳，導(dǎo)致孫某無房可住。

    二是對(duì)承租房進(jìn)行無權(quán)處分引發(fā)矛盾。此類案件主要緣于具有特殊產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的公租房和單位房，老人認(rèn)為自己居住的房子歸自己所有并有權(quán)處分，實(shí)際上公租房、單位房的產(chǎn)權(quán)人并不是實(shí)際居住人。如張某申訴案中，張父通過書面遺囑將自己與外孫田某共同居住的公租房作為遺產(chǎn)留給兒子張某。張父死后，張某根據(jù)遺囑申請(qǐng)將自己變更為承租人，但張父的遺囑因無權(quán)處分而無效，外孫田某是張父生前的唯一共居人，最后由田某承租了該房。

    三是遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議存在瑕疵。此類案件主要發(fā)生在非家庭成員之間。如聞某申訴案中，聞某夫婦與保姆平某簽訂房屋買賣合同，約定以房子折抵保姆工資，平某負(fù)責(zé)兩位老人的生養(yǎng)死葬。雙方將房屋過戶后，平某隨即將房屋賣與第三人并攜款而逃，下落不明，導(dǎo)致聞某夫婦錢房兩空。

    上述糾紛產(chǎn)生的原因在于：一方面部分老人缺乏基本的法律常識(shí)和防范意識(shí)，訂立瑕疵遺囑或協(xié)議，使自身或其他利益相關(guān)人員權(quán)益受損，難以達(dá)到以房養(yǎng)老的目的。另一方面相關(guān)制度的不完善導(dǎo)致某些糾紛的處理無法可依。

    近十年以來，由于市場經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展和房屋政策的劇烈變化，讓相關(guān)法律法規(guī)先天的滯后性暴露出來。如土地管理法實(shí)施前的農(nóng)村房屋買賣行為該如何定義問題、受贈(zèng)人是否應(yīng)該償還贈(zèng)與人之前支付的裝修費(fèi)用問題等，相關(guān)法律都未作出明確規(guī)定。

    我國正步入老齡化社會(huì)，在大力推進(jìn)“以房養(yǎng)老”之前，還應(yīng)當(dāng)建立健全我國的社會(huì)保障體制，探索適合不同老年群體的養(yǎng)老助老舉措。通過借鑒國外成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合國內(nèi)和區(qū)域?qū)嶋H，根據(jù)城鄉(xiāng)老年群體居住環(huán)境的差異性，探索實(shí)行有針對(duì)性的以房助養(yǎng)措施。與此同時(shí)，做好面向老年人的普法宣傳工作，深入社區(qū)街道，以百姓喜聞樂見的法制講座、宣傳欄等形式宣傳相關(guān)法律規(guī)定，提升老年人的法律意識(shí)和防范意識(shí)，切實(shí)保障老年人的合法權(quán)益。