國務(wù)院13年來首次下調(diào)商品房資本金比例

國務(wù)院5月27日公布了固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的調(diào)整結(jié)果，其中最值得關(guān)注的是，普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%，成為此次調(diào)整受惠最大的項(xiàng)目之一。 南京部分開發(fā)商表示，此舉表明房地產(chǎn)市場的行情并不如銷售數(shù)據(jù)看到的那樣“光鮮”，一些企業(yè)的資金鏈依然緊繃，下調(diào)資本金比例能否起到救市的效果還有待觀察。

　　恢復(fù)到1996年水平

　　記者注意到，這是自1996年設(shè)立房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例制度以來的首次調(diào)低，其中保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例下調(diào)15個百分點(diǎn)以后，已經(jīng)恢復(fù)到1996年的水平。

　　何謂項(xiàng)目資本金比例

　　固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例指固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金占總投資的比例，根據(jù)國家規(guī)定，投資項(xiàng)目必須首先落實(shí)資本金才能進(jìn)行建設(shè)，可以說，降低資本金比例就是降低了融資門檻。該指標(biāo)根據(jù)不同行業(yè)和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益等因素確定。

　　南京市房管局相關(guān)人士告訴記者，對于商品房行業(yè)而言，項(xiàng)目資本金比例是指開發(fā)商擁有資金占其全部開發(fā)資金的比例，業(yè)內(nèi)又稱“自有資金比例”。2004年9月，中央為調(diào)控當(dāng)時較熱的房地產(chǎn)市場，曾要求申請貸款的開發(fā)企業(yè)其自有資本金比例不得低于35%。隨后幾年，隨著樓市的持續(xù)升溫，中央曾出臺過一系列針對樓市的調(diào)控政策，但“35％”的大限卻從未松動過。

　　樓市運(yùn)行恐不樂觀

　　分析人士指出，資本金比例的松動，實(shí)際上是對開發(fā)商最為“對癥下藥”的“拯救”，自有資金比例降低后，也就意味著開發(fā)商的貸款門檻更低，可以用更少的資金貸到更多的貸款，從而增強(qiáng)企業(yè)的信心。

　　不過，南京福舍置業(yè)顧問公司總經(jīng)理史東分析說，國家之所以選擇在此時出臺保增長的救市政策，或許可以從另一個角度說明，目前樓市的運(yùn)行狀況可能并沒有人們想像得那么樂觀。“大家都在說‘小陽春’，從數(shù)據(jù)上看，確實(shí)賣的還不錯，但這只能表明抑制的需求釋放了，一些樓盤的價格也出現(xiàn)了回調(diào)。而更深層次的矛盾尚未解決。”他認(rèn)為，諸如開發(fā)企業(yè)的資金鏈問題、可持續(xù)開發(fā)能力等等，可能要嚴(yán)重得多。

　　開發(fā)商不急于“入市”

　　在河西開發(fā)了兩處高檔樓盤的某外資企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，就目前市場而言，中小企業(yè)是否會因貸款門檻降低而“入市”，恐怕還不敢盲目樂觀。“從南京的銷量上看，所謂熱銷的也就那么幾家樓盤，而且江寧、江北板塊的還占了大頭，真正的購買力仍沒有出現(xiàn)強(qiáng)勢增長”，他認(rèn)為，眼下最關(guān)鍵的還是加大房源供應(yīng)，緩解市場上供求失衡的局面。

　　另外，多位開發(fā)商也表示，下調(diào)自有資金比例后，企業(yè)即便拿到更多貸款也不會去拿地或者開發(fā)新項(xiàng)目，因?yàn)槭袌錾系馁徺I力尚未完全釋放，后市仍難稱樂觀。“最現(xiàn)實(shí)的做法就是加快消化庫存、回籠資金，等‘荷包’鼓起來以后，再選擇合適的項(xiàng)目也不遲。”江寧一家開發(fā)商如是說。

　　地產(chǎn)業(yè)調(diào)整仍將持續(xù)

　　南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副主任葛揚(yáng)昨日在接受記者采訪時表示，從表面上看，國務(wù)院此次出臺的政策放寬了開發(fā)商的投資底線，而實(shí)際上，這也可以視為房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)調(diào)整的一個信號。

　　“在全國范圍內(nèi)，樓市在各地的表現(xiàn)不盡相同，一線城市可能回暖的跡象明顯一些，但二線、三線城市的開發(fā)商可能還在‘掙扎’當(dāng)中。下調(diào)自有資金比例的政策出臺，表明政府今后對開發(fā)商的扶持力度還將加大。”葛揚(yáng)認(rèn)為，這對包括南京在內(nèi)的地產(chǎn)活躍城市而言，應(yīng)該是一個利好消息，開發(fā)商能以較少的資金量獲取更多的貸款支持，從而刺激投資，市場上的房源還將持續(xù)增多。

　　他也提醒相關(guān)職能部門，盡管房價已經(jīng)放開，由市場自行調(diào)節(jié)，但是對于現(xiàn)在一些開發(fā)商惡意炒作、囤房的行為，還是應(yīng)該強(qiáng)力干預(yù)。“比如有的企業(yè)見到市場好轉(zhuǎn)，故意不領(lǐng)銷售許可證，囤房惜售，待價而沽，相關(guān)部門應(yīng)該對這一擾亂市場秩序的行為加以約束，必要時加大處罰力度。” 馬祚波

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　　7成被調(diào)查者認(rèn)為

　　新政不會拉低房價

　　此次新政有一種解讀是:伴隨著樓市交易的回暖,如果房地產(chǎn)開發(fā)的步伐不能盡快跟上,政府擔(dān)心無法體現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)對投資的拉動作用;另一方面,房地產(chǎn)供應(yīng)量的減少,對于房價飆升也是一個潛在威脅。

　　也許政府出臺資本金松綁的政策本意是平抑房價,防止房價后續(xù)增長。但在購房群體看來,似乎并不是這么一回事。

　　某知名網(wǎng)站進(jìn)行的購房者調(diào)查顯示,73%的被調(diào)查者認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例松動將導(dǎo)致“房企資金壓力緩解,房價上漲”,只有18%的被調(diào)查者認(rèn)為新政“使房企間競爭更加激烈,促使房價下降”。在參與調(diào)查的購房者中,有高達(dá)81%的購房者認(rèn)定,該政策不能救市,只是救了開發(fā)商。相應(yīng)的,只有14%的被調(diào)查者認(rèn)為房地產(chǎn)市場將回暖。 據(jù)國際金融報

　　新政鼓勵保障性住房

　　和普通商品房開發(fā)投資

　　南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副主任葛揚(yáng)表示，國務(wù)院此次出臺的新政策對不同的商品房開發(fā)投資是有所區(qū)別的。其中保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低自有資金比例從35%調(diào)低至20%，而其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低自有資金比例只下調(diào)了5個百分點(diǎn)，從35%降為30%。“很明顯，這表明國家是鼓勵保障性住房和普通商品住房的開發(fā)投資的”，葛揚(yáng)說，作為抑制房價過高的手段之一，增加保障性住房和普通商品住房的投入自然會令更多的老百姓能夠買得起房，這也可以視為中央進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的一個方向，希望開發(fā)企業(yè)加大這一類房源的投入。