專家稱物業(yè)稅將提上立法日程 能否平抑房?jī)r(jià)存疑

傳言數(shù)年的物業(yè)稅開(kāi)征風(fēng)聲又起。25日，中國(guó)政府網(wǎng)公布《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見(jiàn)的通知》，通知中再次提出要深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅。

　　有專家認(rèn)為，該通知實(shí)際上是將物業(yè)稅提上研究立法的日程，相信該新稅種出臺(tái)不會(huì)太久。也就是說(shuō)，長(zhǎng)期停留在理論探索層面的物業(yè)稅，這一次真的要來(lái)了。

　　置身于波濤洶涌的住宅商品化浪潮中，物業(yè)稅的開(kāi)征事關(guān)我們每個(gè)人的切身利益。也正因如此，此消息激起了社會(huì)輿論空前絕后的想像與論爭(zhēng)。漸行漸近的物業(yè)稅，是否真的能夠降低房?jī)r(jià)？我們的居住生活與理財(cái)思路，又將因此發(fā)生怎樣的改變呢？

　　■開(kāi)征物業(yè)稅真能平抑房?jī)r(jià)嗎？

　　歷時(shí)近六年，物業(yè)稅的征收終于告別理論階段，在政策層面提到了議事日程。

　　關(guān)于物業(yè)稅的影響，早在這一設(shè)想設(shè)立之初，就有一個(gè)最能打動(dòng)人的說(shuō)辭：物業(yè)稅是遏制房?jī)r(jià)上漲的手段。更有具體的測(cè)算說(shuō)，物業(yè)稅開(kāi)征后，大約房?jī)r(jià)能下降40%左右———后有保守的說(shuō)法認(rèn)為降幅是20%。我以為這只是盲目樂(lè)觀、一廂情愿的說(shuō)法而已。

　　首先從這一稅種設(shè)立的初衷看，是為了改變住宅保有環(huán)節(jié)稅賦畸輕的狀況，抑制住宅投資行為，通過(guò)抑制需求平抑價(jià)格。但近年來(lái)房地產(chǎn)投資行為的驟增，有其深刻的社會(huì)背景。城市化初期急速釋放的市場(chǎng)需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅上揚(yáng)，是人們長(zhǎng)期投資的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。在此背景下，不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)線投資人群中有兩支力量不容忽視：其一是以投資不動(dòng)產(chǎn)來(lái)彌補(bǔ)社會(huì)保障功能的不足，投資為養(yǎng)老。另一類(lèi)則是灰色收入階層，存款實(shí)名制以及投資渠道的缺乏，使得房地產(chǎn)投資已成為灰色收入差不多唯一的安全通道。對(duì)于這兩類(lèi)人群而言，長(zhǎng)期持有，追求租金收入和資產(chǎn)保值，是其投資的主要目的。物業(yè)稅的征收，的的確確能夠加在住宅保有環(huán)節(jié)的成本，但在一個(gè)供小于求的市場(chǎng)，最有可能產(chǎn)生的結(jié)果是：稅率將變?yōu)樽饨疝D(zhuǎn)嫁到租賃者身上。物業(yè)稅到底能令投資需求減到何種程度，尚需觀望，其對(duì)價(jià)格的影響也不能盲目樂(lè)觀。

　　至于人們常說(shuō)的房?jī)r(jià)可能下降40%或者20%，則是就物業(yè)稅征收的大前提而言的，也就是物業(yè)稅理論框架設(shè)定之初所說(shuō)的“明租、正稅、清費(fèi)”，但對(duì)于這樣一愿望，我也難以抱有樂(lè)觀的態(tài)度。

　　先來(lái)看明租，也就是明確土地出讓金的價(jià)格。傳說(shuō)是由原來(lái)的一次交付改為70年交付。且不說(shuō)在房地產(chǎn)這樣一個(gè)需求鋼性的市場(chǎng)，成本降低與價(jià)格的下降是否形成對(duì)等；單論此行能否達(dá)到預(yù)期效果，就足以令人懷疑。眾所周知，目前土地已成為地方政府重要的財(cái)政來(lái)源，業(yè)內(nèi)權(quán)威媒體曾報(bào)道說(shuō)，有地方政府為哄抬土地拍賣(mài)價(jià)格，居然讓開(kāi)發(fā)商托市。此種背景下，即使租金一次交付和分年繳納是“背著抱著一般沉”，地方政府也會(huì)千方百計(jì)地使短期利益最大化。

　　至于正稅和清費(fèi)，更是一個(gè)老掉牙的話題。房地產(chǎn)稅費(fèi)關(guān)系之復(fù)雜，可以說(shuō)空前絕后，前些年業(yè)內(nèi)有個(gè)說(shuō)法—————一個(gè)開(kāi)發(fā)流程需蓋100多個(gè)章，繳納數(shù)十種稅費(fèi)。

　　房產(chǎn)稅的開(kāi)征能否一次性理順這些關(guān)系，令人懷疑。多年前我曾與房改資深人士探討房?jī)r(jià)高的源頭，說(shuō)到各種名目繁多且明顯重復(fù)征收的費(fèi)用，問(wèn)能否取消。他的說(shuō)法是，許多部門(mén)的人是靠這部分費(fèi)用養(yǎng)著，費(fèi)好取消，人怎么辦？一晃十年，各種收費(fèi)果然沒(méi)減去多少，而且“羊毛出在豬身上”，由普通購(gòu)房者背負(fù)這些不合理稅費(fèi)的狀況依然沒(méi)有改觀。

　　分析至此，對(duì)于房產(chǎn)稅征收后的房?jī)r(jià)，我顯然不能再抱樂(lè)觀態(tài)度。即使如此，對(duì)于這一稅種的征收，我仍然持支持的態(tài)度。因?yàn)橹挥邪l(fā)現(xiàn)問(wèn)題并積極尋求解決的辦法，社會(huì)才有實(shí)現(xiàn)公平與進(jìn)步的希望。我想表達(dá)的是：一個(gè)藥方只能治一種病。就如房地產(chǎn)稅，只要起到穩(wěn)定市場(chǎng)和社會(huì)公平的作用就已足夠。至于降低房?jī)r(jià)，則需要交付給一個(gè)科學(xué)、合理的政策體系來(lái)解決，同時(shí)也是各種力量博弈的結(jié)果。對(duì)這一稅種寄予的希望越多，失望肯定會(huì)越多。尤其值得財(cái)政部門(mén)注意的是，千萬(wàn)不能將房?jī)r(jià)下降這一不可能立刻出現(xiàn)的結(jié)果，作為確定稅率及征收范圍的依據(jù)，否則，對(duì)于普通百姓而言，房?jī)r(jià)沒(méi)降，沒(méi)來(lái)由再多加個(gè)房產(chǎn)稅，豈不是雪上加霜。

　　■空轉(zhuǎn)表明實(shí)收仍有障礙

　　專家預(yù)測(cè)短期內(nèi)空轉(zhuǎn)將繼續(xù)

　　前期物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)過(guò)程中暴露出中國(guó)目前開(kāi)征物業(yè)稅仍面臨障礙。

　　首先需要建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記體系。比如在北京，就有40%的房子產(chǎn)權(quán)未落實(shí)，此外，一個(gè)家庭以多人名義購(gòu)房、異地購(gòu)房等現(xiàn)象的大量存在，呼喚全國(guó)聯(lián)網(wǎng)、科學(xué)、完善的不動(dòng)產(chǎn)登記體系的建立，這也是物業(yè)稅征收體系建立的前提。

　　再者是評(píng)估能力的提高，物業(yè)稅將以不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)現(xiàn)價(jià)為征稅的稅基，因此，高效的批量評(píng)估技術(shù)的運(yùn)用，是獲取所有應(yīng)稅不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)值的基礎(chǔ)，但目前從業(yè)人員數(shù)量和水平都有待提高。

　　還有就是納稅人的心理接受程度。物業(yè)稅是新增的一種新稅，如果在沒(méi)有減少其他稅的前提下征收，納稅人缺乏為財(cái)產(chǎn)納稅的文化傳統(tǒng)與思想準(zhǔn)備，如果不能有效化解納稅人的抵觸情緒，倉(cāng)促出臺(tái)物業(yè)稅，可能出現(xiàn)大面積欠稅。

　　基于上述因素，專家預(yù)測(cè)，真正開(kāi)征房地產(chǎn)物業(yè)稅至少還要一段時(shí)間，而且不會(huì)完全照搬國(guó)外的模式，征收額度不會(huì)太大，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)仍將繼續(xù)。

　　■國(guó)外的物業(yè)稅

　　物業(yè)稅在國(guó)外不少國(guó)家早已開(kāi)始執(zhí)行，不同國(guó)家的征稅方式雖不大相同，但稅收收入基本都是當(dāng)?shù)卣?cái)政收入、公共支出的主要來(lái)源，并且是遏制房地產(chǎn)投機(jī)、合理配置房地產(chǎn)資源的主要手段。

　　物業(yè)稅又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。

　　□美國(guó)

　　擁有房產(chǎn)后每年須交不動(dòng)產(chǎn)稅給州政府。稅率幅度在房產(chǎn)價(jià)值1%到3%。

　　□加拿大

　　政府對(duì)100%的物業(yè)征稅。對(duì)擁有二套住宅的人還以高稅率征收，對(duì)自居、退伍軍人、老人、殘疾人等有優(yōu)惠。

　　□法國(guó)

　　政府采用土地年度稅形式征收不動(dòng)產(chǎn)稅。

　　□荷蘭

　　地方政府和中央政府課征財(cái)產(chǎn)稅，主要課稅對(duì)象是房屋。

　　□新西蘭和澳大利亞

　　政府根據(jù)房屋的占地面積和每年進(jìn)行評(píng)估的房屋價(jià)值按0.3%到1%征收不動(dòng)產(chǎn)稅。

　　■行業(yè)觀察家

　　□前提是改變房地產(chǎn)不合理稅費(fèi)

　　顧云昌(中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng))：在開(kāi)征物業(yè)稅的同時(shí)，同樣對(duì)房地產(chǎn)的稅收體制都要進(jìn)行改革。如果說(shuō)開(kāi)征物業(yè)稅的同時(shí)，把交易領(lǐng)域的稅收、稅率降低，把開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅費(fèi)混雜的情況能夠改變，這樣使房地產(chǎn)方面過(guò)去不合理的稅收能夠改過(guò)來(lái)。

　　□要考慮政策銜接性

　　牛鳳瑞(社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員)：我國(guó)買(mǎi)房人在買(mǎi)房的時(shí)候，實(shí)際上已經(jīng)向政府一次性交納了70年的土地出讓金，且已經(jīng)交訖，從某種意義上講這與物業(yè)稅的征收其實(shí)是具有相通性的。因此開(kāi)征物業(yè)稅，須考慮政策的銜接性。

　　□能平抑房?jī)r(jià)嗎？

　　常淑娟(北京千萬(wàn)家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)總監(jiān))：房?jī)r(jià)下降與否，是一個(gè)市場(chǎng)行為，物業(yè)稅對(duì)平抑房?jī)r(jià)絕對(duì)是個(gè)有利因素，但需要其他因素的相互配合。

　　□扼制地方政府賣(mài)地沖動(dòng)

　　胡景暉(我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總裁)：開(kāi)征物業(yè)稅可以使地方政府避免單純通過(guò)賣(mài)地來(lái)獲得資金的短期行為，并可以在一定程度上引導(dǎo)地方政府把眼光放得更長(zhǎng)遠(yuǎn)，更加關(guān)心地方未來(lái)經(jīng)濟(jì)社會(huì)長(zhǎng)期發(fā)展。

　　□抑制房地產(chǎn)投資行為

　　劉桓(中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng))：房產(chǎn)投資者因?yàn)樽约和顿Y的房產(chǎn)要額外繳稅而增加成本，會(huì)迫使一部分人退出投資，使房?jī)r(jià)逐步回歸理性。

　　■坊間聲音

　　□征稅?先降下房?jī)r(jià)來(lái)再說(shuō)吧!

　　引用數(shù)據(jù)說(shuō)美國(guó)的物業(yè)稅率在1%_3%之間，養(yǎng)房比買(mǎi)房不貴?？蓢?guó)際上通行的房?jī)r(jià)收入比是1：6！而在石家莊至少要1：10--1：15了吧。別不解決房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題，光學(xué)人家征收物業(yè)稅。(讀者誰(shuí)家玉笛暗飛聲)

　　□以前買(mǎi)房豈不虧了？

　　以前還說(shuō)征物業(yè)稅的前提是清理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅費(fèi)，現(xiàn)在這也不提了，單說(shuō)對(duì)平抑房?jī)r(jià)的好處，可對(duì)我們以前買(mǎi)房的人說(shuō)，房?jī)r(jià)平抑下來(lái)了，我們也享受不到，再征收物業(yè)稅，不是更虧嗎？(讀者何遜而今漸老)

　　□單靠物業(yè)稅能抑制投資嗎？

　　如果房地產(chǎn)是供小于求的情況，能靠物業(yè)稅抑制投資嗎？恐怕稅收成本又轉(zhuǎn)嫁到租房者或者二手房買(mǎi)家身上了吧。以前杭州對(duì)二手房交易征20%的個(gè)稅，而使二手房?jī)r(jià)格飆升，與此同理。(業(yè)內(nèi)人士劉先生)

　　□物業(yè)稅跟炒房不沾邊!

　　專家們說(shuō)征收物業(yè)稅能抑制炒房，一看就是那些關(guān)在書(shū)宅里的專家臆想出來(lái)的。炒家們從來(lái)都是期房時(shí)買(mǎi)，辦理房產(chǎn)證前賣(mài)，根本不給你征收物業(yè)稅的機(jī)會(huì)，怎么會(huì)抑制炒房呢？(讀者張女士)

　　□中等收入人群夢(mèng)斷房產(chǎn)投資!

　　物業(yè)稅會(huì)使中等收入群體投資房產(chǎn)的夢(mèng)想也在一點(diǎn)點(diǎn)破滅。而這群人儲(chǔ)備房產(chǎn)的重要的目的是防范未來(lái)生活的風(fēng)險(xiǎn)，如果這條路斷了，希望一個(gè)健全的社會(huì)保障體系能夠迅速健全起來(lái)。(讀者誰(shuí)家玉笛暗飛聲)

　　□掏物業(yè)費(fèi)都心疼，物業(yè)稅又來(lái)了!

　　“買(mǎi)我住的這套房時(shí)欠下的債至少要還上十年，我現(xiàn)在連物業(yè)費(fèi)掏著都心疼，現(xiàn)在又節(jié)外生枝冒出一物業(yè)稅，你說(shuō)鬧心不？”