三中全會或定調(diào)樓市 長效機(jī)制難取代行政調(diào)控

　　就在市場對“十八屆三中全會后樓市調(diào)控的行政手段將被長效機(jī)制替代”的判斷漸漸認(rèn)可的時候，北京市住建委出臺的以“自住型商品房”政策為核心的“京七條”無疑給各方潑了冷水。

　　“現(xiàn)在來看，十八屆三中全會將給樓市調(diào)控定下調(diào)子，”國務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人對記者表示，“但預(yù)計在一段時間之內(nèi)，行政手段與長效機(jī)制還將并存。”

　　事實(shí)上，新一屆政府就任以來，在多個領(lǐng)域強(qiáng)調(diào)了市場化、規(guī)范化的思路，這與以往的調(diào)控路徑不同。但是，業(yè)內(nèi)人士分析，即使樓市調(diào)控的長效機(jī)制能夠出臺執(zhí)行，但仍然無法完全取代行政調(diào)控對于房價的控制作用。

　　北京“干預(yù)”樣本

　　10月23日，北京樓市迎來了久違的政策聲音。

　　北京市住建委出臺了以“自住型商品房”政策為核心的“京七條”，要求限定自住型商品住房的價格低于同地段、同品質(zhì)的商品住房約30%，且套型建筑面積以90平方米以下為主，最大套型建筑面積不超過140平方米。

　　按照北京市住建委的計劃，今年北京將推出2萬套自住型商品房，明年計劃推出5萬套左右，購買對象將面向全市符合限購條件的家庭，其中包括非京籍家庭。

　　這無疑是北京市政府主管部門行政干預(yù)樓市的又一次升級。

　　“這是根據(jù)北京市在今年上半年提出的‘新限價房’概念提出的調(diào)控措施，主要針對的是中等收入家庭，房源性質(zhì)也是為滿足自住、改善型需求的產(chǎn)權(quán)完整的商品房。”北京市住建委一位負(fù)責(zé)人表示。

　　在此之前，北京市住建委已經(jīng)明確，這一類自住型商品房的土地出讓將以“限房價、競地價”的方式出讓，也即政府在地塊出讓時就限定這一地塊上所建商品房的價格，在這一售價的限定條件下，開發(fā)商按照“價高者得”的方式競拍。

　　事實(shí)上，這一次北京市出臺新政，與其日益嚴(yán)峻的房價上漲形勢壓力相關(guān)。

　　就在“京七條”出臺的前一天，國家統(tǒng)計局發(fā)布9月份房價數(shù)據(jù)，北京市房價同比漲幅超20.6%，名列全國70個大中城市房價漲幅第一。北京的房價調(diào)控壓力陡增，這讓第四季度成為北京房價調(diào)控關(guān)鍵季。

　　而梳理北京歷年來的樓市調(diào)控政策，不難看出，每當(dāng)房價上漲壓力增大時，政府相關(guān)部門首選的政策基本都為行政調(diào)控政策。

　　從2010年4月份開始，北京的樓市調(diào)控就選擇了“強(qiáng)硬”的行政方式，從最早的限貸、限購以及限制外資，到今年的限制預(yù)售審批，行政調(diào)控手段逐漸升級，行政措施和執(zhí)行細(xì)則也更加嚴(yán)格。

　　北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會一位負(fù)責(zé)人表示，利用行政手段干預(yù)市場交易，這其實(shí)并不是最合適的，但在當(dāng)前市場供求矛盾過于緊張的情況下，采用限購等非經(jīng)濟(jì)手段影響大、見效快，還是能夠發(fā)揮一定作用的。

　　土地財政是“根子”

　　事實(shí)上，近期不只是北京的樓市調(diào)控在升級，深圳在國慶節(jié)后也出臺了“深八條”配合貸款調(diào)控政策。而業(yè)內(nèi)人士分析，北京和深圳的動作或許也將成為接下來一線城市樓市調(diào)控的樣本。

　　“現(xiàn)在中央擔(dān)心的不是熱點(diǎn)城市價格上漲、土地高溢價成交，而是這種市場表現(xiàn)帶來的樓市失控預(yù)期。”上述國務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人對記者表示，“接下來，在影響市場的各方面，比如信貸、融資、地方審批，預(yù)計都能看到調(diào)控收緊的跡象。”

　　“年內(nèi)政策的著力點(diǎn)應(yīng)該主要還是在地方政府身上，住建部以及其他相關(guān)部門的調(diào)控問責(zé)會從嚴(yán)。”一位住建部內(nèi)部人士告訴記者。

　　但是，業(yè)內(nèi)人士也分析，如果地方政府依賴土地財政的格局無法改變，那么地方政府在樓市調(diào)控上采取行政干預(yù)的短期行為也將不會停止。

　　在2013年各地的財政預(yù)算中，國有土地收入預(yù)算為3.3萬億元，而2013年各地方政府要償還的各種債務(wù)，保守估計將接近2萬億，約占全年財政預(yù)算收入的近兩成，是土地出讓收入預(yù)算的一半多。

　　但盡管如此，在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長仍然較緩的背景下，債務(wù)高企的地方政府仍需依靠土地出讓收入來緩解壓力。

　　“現(xiàn)在我們的地方財政預(yù)算中，收入支出結(jié)構(gòu)基本上是固定的，”某城市的財政部門負(fù)責(zé)人告訴記者，每年當(dāng)?shù)卣谋炯壥杖胫荒茇?fù)擔(dān)政府人員費(fèi)用、辦公支出等基本項(xiàng)目，“想要發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在我們只能依賴中央劃撥、超收收入、土地出讓金，而發(fā)的地方債大部分仍然要靠土地出讓金來還。”

　　中國土地勘測規(guī)劃院副總工鄒曉云認(rèn)為，土地已成為地方政府投融資的一個重要工具和手段，政府通過土地出讓和抵押等環(huán)節(jié)，可以擴(kuò)大城市建設(shè)規(guī)模。“哪怕這塊土地出讓不掙錢，政府也會通過土地出讓讓企業(yè)和資本進(jìn)入，進(jìn)而帶動區(qū)域發(fā)展。”

　　“現(xiàn)在看來，財政改革也難以立即見效，因此地方政府依賴土地收入的情況在短期內(nèi)很難改變。”房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)分析人士陳劍波如是說。

　　“盡管現(xiàn)在市場一直看好十八屆三中全會的樓市調(diào)控長效機(jī)制，但從目前的情況看，長效機(jī)制即使建立，也難以立即見效，因此行政手段在一段時間之內(nèi)很難退出，”陳劍波表示，“從目前決策層傳遞出的信息來看，強(qiáng)化原有政策、限制地方微調(diào)、加強(qiáng)地方問責(zé)的細(xì)化措施落地的可能性更大一些。”