溫州樓市瘋狂的代價：樓市崩盤 人們都不敢再買房

　　有錢人游戲

　　“現(xiàn)在好像是全國都在盯著溫州看，與房地產(chǎn)市場聯(lián)系在一起似乎已經(jīng)成為了溫州的標(biāo)簽，無論是早年被熱炒的溫州炒房團(tuán)，還是現(xiàn)在熱門的‘溫州樓市崩盤和斷貸’報(bào)道。好像提到溫州的負(fù)面新聞，就能引發(fā)很大關(guān)注度。”溫州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士常勇（化名）無奈地笑著對新金融記者說。

　　國家統(tǒng)計(jì)局不久前公布的9月份70個大中城市住宅銷售變化情況顯示，溫州新房價格環(huán)比下跌0.3%，同比下跌1.8%，成為70個城市中唯一房價同比下降的城市，而這已經(jīng)是溫州房價連續(xù)第25個月下跌。

　　“溫州的房價，一方面是因?yàn)榍靶┠晖顿Y投機(jī)所占比例過高，導(dǎo)致房價在炒作中脫離實(shí)際需求，積累了很多泡沫，現(xiàn)在下跌是價值回歸；另一方面則是溫州民營經(jīng)濟(jì)近兩年受到較大沖擊，經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好使人們不敢買房。”中國指數(shù)研究院華東分院研究總監(jiān)高院生在談到溫州房價下降的原因時表示。

　　作為曾經(jīng)的炒房人，陳杰（化名）對于溫州房價的下降可以說深有感觸。“像被媒體報(bào)道比較多的綠城鹿城廣場、香緹半島等曾經(jīng)溫州高端樓盤的代表，前者最高峰房價超過10萬元/平方米，后者房價也曾超過5萬元/平方米，如今這兩個樓盤的二手房價與高峰期相比近乎腰斬。”陳杰還舉了身邊朋友的例子，“我身邊一個朋友早年以3.5萬元/平方米買的香緹半島的房子，2011年初的時候有人出6萬元/平方米的價格想買，當(dāng)時他覺得房價還能漲就沒賣，結(jié)果最近出于資金周轉(zhuǎn)的原因硬著頭皮出手，只賣了不到3萬元/平方米。”

　　在另一個溫州市中心的樓盤中梁首府，陳杰的兩位親友都在該樓盤購買了大戶型。“其中一個人在2011年9月以6.1萬元單價買了167平方米的戶型，另一個人買了178平方米的戶型，花了1226萬元。大約在一年后的2012年年中，房價下降最厲害的時候，業(yè)主們紛紛組織維權(quán)，開發(fā)商最終妥協(xié)，給這兩個人分別在總價折扣了300萬元和不到200萬元。”陳杰表示，溫州獨(dú)特的地域文化，決定了開發(fā)商與買房人之間往往都有一層熟人關(guān)系，所以很多時候雙方都會選擇各讓一步，“那個時候，溫州的新房樓盤不多，房價天天漲，大家都在托人買房。最終樓市逐漸淪為少數(shù)有錢人的游戲。”

　　雖然一直自認(rèn)比其他人更加謹(jǐn)慎，但陳杰本人也在房價下降中吃到了一些苦頭。“我其實(shí)早就看出溫州的房地產(chǎn)市場不健康，所以2011年就不投資房產(chǎn)了。不過去年身邊熟人說能以不到4萬元/平方米的價格買到溫師院項(xiàng)目的房子，而這個地塊當(dāng)年是全國有名的單價地王，地價曾經(jīng)達(dá)到3.7萬元/平方米，房價幾乎和地價持平了，我覺得是個投資機(jī)會，就和朋友聯(lián)手買了一套178平方米的房子，原以為會很快上漲，不過現(xiàn)在要出手的話價格幾乎沒有任何變化，相當(dāng)于被套牢了數(shù)百萬元的資金。”陳杰表示。

　　瘋狂的代價

　　對于溫州當(dāng)下成為70個城市中唯一房價下降城市的“窘境”，就不得不提兩三年前當(dāng)?shù)貥鞘械寞偪瘛?/p>

　　“溫州房價最為瘋狂的時段是2010年6月至12月那半年當(dāng)中，毫不夸張地說，那個時候幾乎上午與下午的房價都有變化，也許同一套房子下午的價格就會比早上漲了幾十萬元。”溫州天浩置業(yè)有限公司總經(jīng)理陳鴻對新金融記者表示。

　　常勇也對新金融記者表示，身邊有朋友甚至在中介看好一套600多萬元的房子，正在辦理過戶的過程中，就有人加價100萬元要買，最后一個多星期的時間，該朋友就靠這套剛到手的房子賺了100萬元。

　　“那個時候感覺炒房錢來得太容易了，只要覺得能有下家接手，多貴的房價都有人買。”陳杰對新金融記者回憶道。而來自溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所的市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2006-2011年，溫州市區(qū)商品房銷售均價從8045元/平方米一路上漲到34674元/平方米，上漲了3.3倍。

　　“泡沫大多是在那個時候積累下來的，在買房者中，自住的比例很小，大多都是投資投機(jī)者，在玩擊鼓傳花的游戲。”陳鴻表示，后來爆發(fā)的溫州民營經(jīng)濟(jì)危機(jī)，打破了市場上的買漲心理，使得房價連續(xù)20多個月下跌。“可以說溫州的房價經(jīng)歷了一個輪回，經(jīng)過連續(xù)下跌后，當(dāng)前的溫州房價幾乎回到了2009年上半年的水平。”陳鴻表示。

　　“溫州人現(xiàn)在幾乎很少會投資房產(chǎn)，大家都更愿意把錢存在銀行。”陳鴻給新金融記者提供了一組數(shù)據(jù)，2009-2012年年終溫州的銀行存款余額始終在3100億元以下，而截至今年5月底，這個數(shù)字卻達(dá)到8100億元。多出的5000億元資金，就是來自于民間資本。“溫州投資者現(xiàn)在更愿意投資固定收益產(chǎn)品，只有出現(xiàn)更為穩(wěn)妥的投資機(jī)會時，這些資本才愿意投資。前些日子溫州有一個用于溫州軌道交通建設(shè)的私募基金，募集額在10億元左右，很多人都是托人才能買到。而房地產(chǎn)投資顯然不在投資者考慮之列。”陳鴻表示。

　　而瘋狂背后付出的代價，也是巨大的。在房價下跌和經(jīng)濟(jì)環(huán)境走弱的背景下，溫州民營經(jīng)濟(jì)開始出現(xiàn)跑路和破產(chǎn)現(xiàn)象，金融審判法院成為溫州法院系統(tǒng)中最忙碌的單位。據(jù)了解，2012年溫州全市法院金融審判法官人均結(jié)案227件，高居浙江省第一位。而處于溫州市中心的鹿城法院金融審判庭法官人均結(jié)案380.12件，其中結(jié)案最多的達(dá)到480件。

　　金融案件中40%以上被告沒有到庭。

　　國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)中，溫州成為新房價格同比唯一下降的城市。2011年9月份開始，溫州房價已經(jīng)連續(xù)下跌了25個月。在全國房價一片漲聲中，溫州這個“另類”就顯得異常扎眼。樓市泡沫破滅后現(xiàn)狀如何？民間經(jīng)濟(jì)危機(jī)是否還在蔓延？斷貸風(fēng)波是怎么回事？帶著這些疑問，新金融記者對溫州房地產(chǎn)市場進(jìn)行了采訪。

　　“或者跑路了，或者沒錢還。”溫州當(dāng)?shù)匾晃环ü俦硎尽鶛?quán)人存在恐慌心理，急于實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)，溫州各地法院甚至出現(xiàn)了“輪候查封”現(xiàn)象，最多的一處房產(chǎn)被查封了7次。

　　斷貸風(fēng)波

　　房價連續(xù)下降，溫州是否出現(xiàn)大規(guī)模斷貸潮成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。此前有媒體曾在報(bào)道中表示，溫州樓市出現(xiàn)斷貸潮，已經(jīng)或者將要拍賣的斷貸房源超過1.5萬套。針對上述報(bào)道，溫州銀監(jiān)分局在9月專門對該市42家銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行專題調(diào)查，并對房地產(chǎn)抵押貸款情況進(jìn)行了調(diào)查核實(shí)。新金融記者拿到的溫州銀監(jiān)分局的調(diào)查報(bào)告顯示，目前溫州全市銀行擁有抵押物權(quán)的房屋供給21.86萬套，總市值約為4067.09億元，按貸款狀態(tài)分，已形成不良的、已列入關(guān)注的、已進(jìn)入訴訟程序的、已進(jìn)入拍賣程序的在抵房屋分別為2584套、2024套、1908套、461套，其市值占總市值的比率分別為2.8%、3.46%、2.49%、0.41%。

　　“之前被媒體爆炒的斷貸潮，其實(shí)并沒有那么嚴(yán)重。從我身邊的例子來看，那些斷貸的房子，很多都是民營老板利用房價快速上漲時期銀行風(fēng)險(xiǎn)意識不強(qiáng)，通過‘抵押+保證’貸出遠(yuǎn)超房屋價值七成的貸款用于生意經(jīng)營，在房價下降后，又遇到經(jīng)營危機(jī)，導(dǎo)致無力還貸。真正貸款買的自住房，單純因?yàn)榉績r下降棄房的幾乎沒有。”常勇表示，“溫州法院實(shí)際查封房產(chǎn)在1200套左右，就這個數(shù)字法院的法官們都忙不過來。銀行工作人員都要托人才能把自己的案卷往前挪一挪，爭取早日審理。”

　　常勇給記者算了一筆賬，一套單價3萬元/平方米，面積200平方米的房產(chǎn)，按照80%的估值，再乘以最大抵押貸七成計(jì)算，能得到336萬元的貸款，而溫州獨(dú)特的信用體系，使得剩余的200余萬元房款，還能去擔(dān)保公司的其他金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行二次抵押，再次貸出100多萬元的貸款。當(dāng)房價跌到2萬元/平方米的時候，很可能出現(xiàn)的情況就是房屋當(dāng)下價值低于貸款總額的情況，這時候就可能出現(xiàn)斷貸的情況。

　　而溫州銀監(jiān)分局的數(shù)據(jù)顯示，目前已發(fā)生“棄房”的共有580戶，而由借款人資金鏈斷裂原因形成的不良房屋抵押貸款余額約為23.74億元，占全部房屋抵押貸款不良余額的46.14%；由擔(dān)保鏈風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)原因形成不良的房屋貸款余額約為7.28億元，占全部房屋抵押貸款不良余額的14.15%。

　　當(dāng)前溫州個人住房按揭貸款余額為660.83億元，其中不良貸款余額4.02億元，住房按揭0.61%的不良率遠(yuǎn)低于同期全部貸款3.68%的不良率。截至2013年7月末，溫州全市純抵押貸款不良率僅為2.52%，“抵押+保證”貸款的不良率達(dá)到7.17%。

　　陳鴻表示，從溫州銀監(jiān)分局的報(bào)告來看，出現(xiàn)斷貸潮的說法有夸張成分。“總體應(yīng)該是風(fēng)險(xiǎn)可控的。”而溫州銀監(jiān)分局也表示，接下來將對銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)監(jiān)測分析和監(jiān)管督導(dǎo)，同時做好壓力測試，摸清房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)底數(shù)，積極做好風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對預(yù)案。對于排查發(fā)現(xiàn)抵押物當(dāng)前市場價值低于原評估價值的貸款，通過追加保證人、提前部分還款、核減貸款額度等方式緩解貸款風(fēng)險(xiǎn)。

　　自我救贖

　　在溫州民營經(jīng)濟(jì)危機(jī)和房價泡沫破滅的過程中，溫州金融領(lǐng)域的重要一環(huán)擔(dān)保行業(yè)受到?jīng)_擊。在2011年之前，溫州各類擔(dān)保公司超過200家，而2011年溫州民間借貸風(fēng)波爆發(fā)后，溫州擔(dān)保行業(yè)一下子從高峰跌落谷底。目前溫州只有36家擔(dān)保機(jī)構(gòu)和1家分支機(jī)構(gòu)獲得融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)經(jīng)營許可證，數(shù)量大減。“其實(shí)在危機(jī)前溫州已經(jīng)意識到擔(dān)保行業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，由于主管是經(jīng)信委，注冊歸工商，房貸歸銀監(jiān)局管，擔(dān)保行業(yè)成為監(jiān)管空白地，大量中小不正規(guī)擔(dān)保公司滋生。對溫州擔(dān)保業(yè)來說，這輪危機(jī)是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。”一位溫州本地?fù)?dān)保業(yè)內(nèi)人士表示，目前溫州要求擔(dān)保企業(yè)注冊資本不得低于5000萬元，將大多數(shù)中小擔(dān)保企業(yè)淘汰，也將最大程度降低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

　　而對于當(dāng)前的房價下降情況，溫州誠鼎房地產(chǎn)營銷咨詢有限公司董事長徐良溪對新金融記者表示，溫州房價接下來很長一段時間內(nèi)很可能還會持續(xù)下跌狀態(tài)。“暴跌不可能，但持續(xù)小幅下跌或者持平可能最大。”徐良溪表示。

　　陳鴻則從供求角度給新金融記者算了一筆賬。“今年1-9月份，1720畝土地，相當(dāng)于2006-2011年平均3年的供應(yīng)量。四季度供地還在持續(xù)增加，年內(nèi)有望突破2500畝，相當(dāng)于過去5年的量。”陳鴻表示，之前溫州城市不大，框架沒拉開，而現(xiàn)在鹿城、甌海、龍灣三區(qū)建設(shè)格局，相比于鹿城區(qū)為主的狹義溫州，面積擴(kuò)大好幾倍，龍灣、甌海以前是有區(qū)無城，現(xiàn)在成為名副其實(shí)的副城，占據(jù)溫州絕大部分新房供應(yīng)量。“溫州是在為以前市場供應(yīng)不足的后遺癥還債，在土地供應(yīng)成倍增加情況下，供大于求局面將長期存在，房價也就沒有反彈動力。”陳鴻表示。

　　不過值得一提的是，一些新盤在房價低開前提下，開始在銷售上取得成效。其中最具代表性的是9月2日開盤的中梁外灘首府，2.3萬元/平方米的單價，吸引了近8000組買房人爭奪1000多套房源，使溫州樓市出現(xiàn)了久違的“日光”場面。而在新金融記者的采訪中，諸如公園天下、金域中央等樓盤現(xiàn)場也有數(shù)組買房人咨詢。“現(xiàn)在溫州買房的大都是首套和改善自住需求為主，好賣的樓盤都在2萬元/平方米左右，這些新盤的開發(fā)商在拿地時價格便宜，也就有低開的操作空間。”上述樓盤的一位銷售員對新金融記者表示。

　　來自中國指數(shù)研究院的一組數(shù)據(jù)顯示，今年6月份開始，溫州商品住宅銷售面積和銷售額逐月回升，9月溫州商品住宅銷售面積達(dá)到63.96萬平方米，銷售額106.59億元，均達(dá)到2012年以來的最高值。

　　據(jù)高院生介紹，溫州樓市長期以來相對封閉，一直是本地開發(fā)企業(yè)為主，而隨著萬科、華潤、綠城、萬達(dá)、德信等全國性開發(fā)商進(jìn)駐溫州，使得溫州樓市開始注重產(chǎn)品的質(zhì)量和品質(zhì)。“溫州的房地產(chǎn)市場，正在回歸正常的居住屬性，現(xiàn)在這種獨(dú)特的房價下降情況，是為此前的泡沫進(jìn)行救贖。”高院生表示。

　　而溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會會長周德文則認(rèn)為，溫州民營經(jīng)濟(jì)還處于危機(jī)蔓延之中，這個根本不解決，溫州房地產(chǎn)市場將長期處于不冷不熱之中。“溫州現(xiàn)在需要金融、稅費(fèi)方面的全面改進(jìn)，出臺對中小企業(yè)特別的扶植政策。同時如何吸取此前發(fā)展的教訓(xùn)，也值得所有人反思。”周德文表示。