養(yǎng)老地產(chǎn)陷空置窘境：房企圈地 老年客群不買(mǎi)賬

  在各路資本對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)躍躍欲試之際，不少養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)者，卻經(jīng)歷著迷失與彷徨。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲悉，位于北京東城景泰橋南的北京康泰老年公寓，因開(kāi)業(yè)17個(gè)月入住率不足一成，已將旗下大部分物業(yè)出租給7天連鎖酒店，后者的“景泰橋店”，即將于11月開(kāi)張。

　　從滿懷希望進(jìn)入到無(wú)奈轉(zhuǎn)型，誰(shuí)又會(huì)是養(yǎng)老領(lǐng)域下一個(gè)失意的淘金者呢？

　　走進(jìn)來(lái)

　　北京南二、三環(huán)之間，緊挨京壇醫(yī)院，多路公交直達(dá)、成熟社區(qū)圍繞……貼著上述多個(gè)標(biāo)簽的北京康泰老年公寓，在2011年初開(kāi)始籌建，法人代表為楊志強(qiáng)，開(kāi)辦資金50萬(wàn)元，2012年5月正式走進(jìn)養(yǎng)老領(lǐng)域時(shí)，也曾因其優(yōu)越的外部環(huán)境信心滿滿。在它之前，太申祥和山莊、東方太陽(yáng)城等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，早已在京成名。

　　這個(gè)由個(gè)人投資的民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，物業(yè)共10層，總建筑面積6192平方米，內(nèi)設(shè)278張床位，收住自理、半自理、不自理的老人。安全方面，公寓引入應(yīng)急呼叫系統(tǒng)與監(jiān)控系統(tǒng)。在頤養(yǎng)區(qū)，特別設(shè)置陽(yáng)光中廳、閱覽室、棋牌室、健身房，更把打造“提供各類(lèi)型住養(yǎng)服務(wù)的綜合性老年公寓”當(dāng)作發(fā)展目標(biāo)。

　　在最初的宣傳資料中，北京康泰老年公寓提供單人間、雙人間、三人間、四人間及六人間多種選擇，每張床位每月折后價(jià)格2500元。優(yōu)惠方案是，預(yù)付50萬(wàn)元保證金，每月可抵消床位費(fèi)用，合同期為一年可續(xù)簽，合同期滿后本金無(wú)息歸還。

　　2013年10月的一天，一直想為家里老人找個(gè)養(yǎng)老公寓的王蘭芝，來(lái)到這里，并從工作人員處獲悉了入住價(jià)格和護(hù)理標(biāo)準(zhǔn)。

　　原來(lái)，老人想住進(jìn)來(lái)，首先要去醫(yī)院體檢，再準(zhǔn)備5萬(wàn)元押金。拿到體檢單后，公寓醫(yī)護(hù)人員要對(duì)老人身體進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)護(hù)理等級(jí)收費(fèi)。如需幫助行走、吃飯、洗澡、處理大小便，都有不同等級(jí)，完全不能自理將收最高4500元護(hù)理費(fèi)。完全不用幫助，只收500元基本護(hù)理服務(wù)費(fèi)。

　　但在可選擇房間上得到的答案，卻和老年公寓的前述宣傳出現(xiàn)變化：只能選擇10層的房間，且戶(hù)型只有兩人間與三人間，每月需固定繳納2500-2800元的床位費(fèi)。室內(nèi)設(shè)施幾乎一樣，或東或西朝向的房間內(nèi)，有電視、空調(diào)、暖氣、大衣柜及24小時(shí)熱水。衛(wèi)生間內(nèi)，設(shè)計(jì)了老年人淋浴時(shí)的扶手。另外，每月需繳納飯費(fèi)600元。

　　讓王蘭芝疑惑的是，為何選房只能選第10層？原來(lái)開(kāi)業(yè)17個(gè)月后，昔日的養(yǎng)老公寓，卻正面臨著艱難轉(zhuǎn)型。

　　記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，如今北京康泰老年公寓所處的樓座已玩起混搭，樓頂“7天連鎖酒店”幾個(gè)大字分外顯眼。就連昔日的大堂，也換上了7天連鎖酒店的工作人員，整個(gè)樓座也披上一層黃色的“7天裝”。而康泰老年公寓并未搬離，只是在樓左側(cè)及下方用略小的黃色牌子標(biāo)出來(lái)。“下面有幾層租給7天，但地方仍舊屬于我們”。北京康泰老年公寓辦公室一位負(fù)責(zé)人表示，目前我們主要讓老人住在第10層，整層床位30個(gè)左右，這層住滿后再逐漸往下面開(kāi)。而原來(lái)開(kāi)辟的單獨(dú)一層的供老人健身、閱覽、打牌的休閑空間，都已被挪到10層。

　　7天連鎖酒店方面，也驗(yàn)證了上述事實(shí)。7天連鎖酒店景泰橋店工作人員表示，新店將于11月份開(kāi)業(yè)，樓座的3-9層都屬于7天連鎖酒店。同時(shí)，在7天連鎖酒店官方網(wǎng)站，北京景泰橋店店?duì)顟B(tài)則為籌建中，照片、地址與康泰老年公寓現(xiàn)狀均保持一致。

　　活下去

　　從滿懷希望進(jìn)入，到無(wú)奈轉(zhuǎn)讓物業(yè)，過(guò)高估計(jì)了客流量，是上述康泰老年公寓辦公室負(fù)責(zé)人眼中出現(xiàn)變故的主因。這位負(fù)責(zé)人表示，康泰老年公寓開(kāi)業(yè)一年，實(shí)際的客流量遠(yuǎn)沒(méi)有起初預(yù)想的那么大，現(xiàn)在也就住進(jìn)來(lái)10多個(gè)老人。任由空置與轉(zhuǎn)手收租，后者無(wú)疑更具可行性。“我們自己也要活下去呀。”她說(shuō)。

　　養(yǎng)老產(chǎn)品與真實(shí)需求的錯(cuò)位，或從根本上導(dǎo)致老年客群不買(mǎi)賬。細(xì)心的王蘭芝算了一筆賬，北京康泰養(yǎng)老公寓雖位置靠近城區(qū)，但老人每月需支付的最低費(fèi)用門(mén)檻為3600元，月租金與東方太陽(yáng)城等3500元的費(fèi)用水平相當(dāng)。實(shí)際的居住環(huán)境以及相應(yīng)的配套設(shè)施，卻與后面兩者有著不小的差距。

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，康泰養(yǎng)老公寓內(nèi)部并無(wú)醫(yī)院，沒(méi)有能開(kāi)處方的醫(yī)生，且并非醫(yī)保定點(diǎn)單位。醫(yī)護(hù)人員僅可對(duì)老人身體做量血壓、測(cè)脈搏等常規(guī)監(jiān)測(cè)，如感覺(jué)老人身體有異常會(huì)建議轉(zhuǎn)去醫(yī)院。同時(shí)，目前對(duì)外招租的10層，由于被附加閱覽、就餐等諸多功能，空間略顯擁擠。而在關(guān)注過(guò)該公寓的人群中，也有不少對(duì)其老年居住氛圍存在爭(zhēng)議，直接印象更像“老年酒店”。

　　“北京有個(gè)有意思的現(xiàn)象，老人對(duì)區(qū)位并不是很看重，更看重養(yǎng)老機(jī)構(gòu)能不能享受醫(yī)保，服務(wù)質(zhì)量怎么樣。”潤(rùn)土咨詢(xún)營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)人楊茜表示，亦莊很多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住率達(dá)到90%，大部分和醫(yī)保掛鉤。政府大力倡導(dǎo)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但不意味著冒然進(jìn)入。進(jìn)入之前，應(yīng)做實(shí)際的市場(chǎng)調(diào)研，具體到價(jià)格、戶(hù)型、面積、區(qū)位，市場(chǎng)容量，看當(dāng)?shù)乩先说降仔枰鯓拥酿B(yǎng)老產(chǎn)品。

　　有著14年養(yǎng)老研究經(jīng)驗(yàn)的潤(rùn)土咨詢(xún)，把養(yǎng)老客群分為活力老人、獨(dú)立老人、協(xié)助老人和護(hù)理老人。其中，70歲以?xún)?nèi)身體狀況好的活力老人，更看重養(yǎng)老社區(qū)環(huán)境和社會(huì)交往；70-80歲，有慢性病的獨(dú)立老人，看重養(yǎng)生養(yǎng)老，如足療、理療、慢跑等；80歲以上獨(dú)立生活困難的協(xié)助老人，更看重醫(yī)療護(hù)理生命有保障；生活不能自理的護(hù)理老人，則更看重生活的尊嚴(yán)。

　　在2012年該機(jī)構(gòu)對(duì)北京、上海、石家莊、濟(jì)南四個(gè)城市849個(gè)55周歲以上的居民做作調(diào)查顯示，46.9%的人更傾向于城市近郊的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，消費(fèi)觀念則較保守，最高承受的養(yǎng)老會(huì)費(fèi)均值為2405元/月/人，醫(yī)院、收費(fèi)、自然環(huán)境分別是其最為看重的三個(gè)因素。

　　她進(jìn)一步指出，目前很多民間資本進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域淘金，但產(chǎn)品跟老人真實(shí)需求是錯(cuò)位的，最后老人入住率和接受度達(dá)不到預(yù)期，回收成本遙遙無(wú)期。國(guó)內(nèi)大開(kāi)發(fā)商和機(jī)構(gòu)做養(yǎng)老項(xiàng)目，普遍面臨的最大問(wèn)題就在運(yùn)營(yíng)，投入和產(chǎn)出不成比。盈利周期與酒店類(lèi)似，長(zhǎng)達(dá)8-10年，這還是在產(chǎn)品契合市場(chǎng)需求，順利經(jīng)營(yíng)的條件下。

　　同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉也有類(lèi)似擔(dān)憂。張宏偉表示，養(yǎng)老項(xiàng)目“粗放式”增長(zhǎng)背后勢(shì)必會(huì)帶來(lái)盈利模式、運(yùn)營(yíng)模式、重復(fù)建設(shè)等多方面困局。養(yǎng)老市場(chǎng)最需要醫(yī)療配套型的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，隨便一個(gè)地段、一個(gè)項(xiàng)目就拉郎配，短期內(nèi)或快速增加養(yǎng)老床位，但設(shè)計(jì)、配套、服務(wù)一旦滿足不了老人需求，未來(lái)難免陷入養(yǎng)老項(xiàng)目“空置”的窘境。

　　粗略統(tǒng)計(jì)，包括萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、綠城、金地在內(nèi)的30多家品牌房企，目前在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)企業(yè)、保險(xiǎn)資金、大型央企三大派系的投資額，已超過(guò)千億。2013年9月份，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，更讓養(yǎng)老地產(chǎn)投資再度升溫。但探索者居多，成熟者寥寥，早日找到清晰的養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式，仍是活下去的關(guān)鍵。