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一線城市房價(jià)飆升一房難求 調(diào)控如何走出迷局

2013-10-28 09:21:38 來源:人民網(wǎng)-人民日?qǐng)?bào) 【 瀏覽字號(hào):

  核心提示

  ■越是當(dāng)房地產(chǎn)供求平衡或供大于求時(shí),房地產(chǎn)泡沫危機(jī)產(chǎn)生的概率越大,進(jìn)而極易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

  ■在控制投機(jī)性需求,滿足合理住房需求的統(tǒng)一調(diào)控總基調(diào)下,不同城市的調(diào)控政策需更有針對(duì)性,更精細(xì)化。

  ■房產(chǎn)稅進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn),應(yīng)該選擇在那些住房市場(chǎng)問題比較突出、房價(jià)上漲較快的一二線城市盡早推開。

  如何看待目前市場(chǎng)分化格局?

  住房極度短缺時(shí)期已過去,但不同人群實(shí)際占有不平衡、不同地區(qū)發(fā)展不平衡

  記者:現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的分化現(xiàn)象——一邊是一線城市房價(jià)持續(xù)走高,另一邊是部分三、四線城市房價(jià)疲軟甚至下跌。怎么看待目前的市場(chǎng)分化格局?現(xiàn)在樓市調(diào)控到底該松該緊?

  任興洲:分析當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局及調(diào)控政策,還是要站在歷史角度對(duì)我國的住房市場(chǎng)有一個(gè)總體判斷,否則依然是頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳。

  從上世紀(jì)80年代初開始的住房制度改革,已走過30多年的歷程,使我國城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)供求發(fā)生了深刻變化,形成了相當(dāng)規(guī)模的住房存量。根據(jù)我們研究團(tuán)隊(duì)近幾年的研究并依據(jù)多種因素推算,到2010年,全國城鎮(zhèn)積累的存量住房約有2.11億套。按當(dāng)年城鎮(zhèn)常住人口家庭戶計(jì)算,戶均約為1.02套;人均住宅建筑面積從1978年的6.70平方米提升到2012年底的32.9平方米。2012年,我國城鎮(zhèn)戶籍家庭住房自有率(指住在自有產(chǎn)權(quán)房子中的比例)為85.39%。

  由此可見,我國城鎮(zhèn)住房無論從規(guī)模總量、戶均套數(shù),還是人均住房面積都有了重要變化??傮w上,城鎮(zhèn)居民住房極度短缺的時(shí)期已經(jīng)過去,居民住房困難問題得到了相當(dāng)大的緩解。很多地方,特別是一些三、四線城市,住房供需矛盾緩解,有的城市甚至已經(jīng)趨向初步平衡。

  記者:國外戶均擁有住房超過1套時(shí),市場(chǎng)就趨于穩(wěn)定了,為什么在我們這里卻不是這樣?

  任興洲:在我國城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)快速發(fā)展和住房總量不斷增加的同時(shí),也確實(shí)還存在著不少問題,主要表現(xiàn)為三組矛盾。

  一是住房總量規(guī)模較大,但住房質(zhì)量有待改善。到2010年,我國城鎮(zhèn)常住人口家庭戶均住房成套率(即住房內(nèi)有獨(dú)立廚房、衛(wèi)生間等)僅為0.73套。

  二是人均占有住房面積較高,但不同人群實(shí)際占有不平衡。人均住宅建筑面積32.9平方米只是平均數(shù),不是每個(gè)家庭都有這樣的居住水平。有的家庭可能擁有多套住房,而有些家庭仍在為如何擁有一套住房而苦惱。

  三是不同城市、不同區(qū)域的住房市場(chǎng)發(fā)展不平衡,近些年分化趨勢(shì)日益明顯。京滬廣深等一線城市以及一些省會(huì)等二線城市住房需求增長快,供求矛盾仍比較緊張,房價(jià)上漲幅度較大。而一些三、四線城市的住房供求矛盾已大大緩解,有的城市供求趨向平衡,有的城市住房銷售速度明顯放緩,去庫存壓力不斷增大。

  大城市房價(jià)為何邊控邊漲?

  城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)導(dǎo)致剛需激增,信貸政策又較寬松,而土地供給相對(duì)不足,加劇供求矛盾

  記者:住房市場(chǎng)分化中最令人頭疼的是一線大城市房價(jià)過快上漲。今年初,國務(wù)院針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的突出問題出臺(tái)了“國五條”,社會(huì)上普遍認(rèn)為樓市進(jìn)入了更為嚴(yán)厲的調(diào)控期。為何房價(jià)仍隨著調(diào)控屢屢躥高?

  任興洲:客觀講,2010年以來房地產(chǎn)調(diào)控還是取得了比較明顯的成效,在部分城市限購政策和差別化利率等政策的作用下,投機(jī)性需求得到一定程度的遏制,也曾一度控制住了房價(jià)快速上漲的勢(shì)頭。

  從2012年下半年開始,一線城市和部分二線城市的房價(jià)確實(shí)出現(xiàn)了明顯反彈,供求矛盾比較緊張。我認(rèn)為,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)是由多種因素決定的,甚至可以說是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展和體制機(jī)制中的諸多矛盾集中體現(xiàn)在住房供求和房價(jià)上。

  大城市房價(jià)較快上漲,一方面是城鎮(zhèn)化快速推進(jìn),城市剛性住房需求快速增加的原因;另一方面,是貨幣和信貸較為寬松,利率下調(diào),而實(shí)體經(jīng)濟(jì)回升緩慢,大量信貸流向了房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí),地方土地財(cái)政的現(xiàn)實(shí)體制導(dǎo)致賣地沖動(dòng)較大。由于土地供給相對(duì)不足,而需求十分旺盛,地價(jià)大幅上升,又影響了人們對(duì)房價(jià)上漲的預(yù)期,使供求矛盾進(jìn)一步加劇。

  當(dāng)然,一線和二線城市供求矛盾突出、房價(jià)快速上漲與公共服務(wù)資源配置不均等也有直接關(guān)系。大城市產(chǎn)業(yè)聚集度高,就業(yè)機(jī)會(huì)多,教育醫(yī)療資源好,居民可以分享的公共服務(wù)更多,從而形成了人口的更快速聚集,剛性住房需求自然會(huì)快速增長。而住房供給又不能及時(shí)跟上,就加劇了供求矛盾,造成房價(jià)的較快上漲。

  記者:樓市分化的另一邊是三、四線城市市場(chǎng)萎靡,像溫州、鄂爾多斯等城市過去幾年也經(jīng)歷了房價(jià)暴漲,今年卻出現(xiàn)了房價(jià)回落甚至“棄房”現(xiàn)象,怎么看待這些地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫問題?

  任興洲:房地產(chǎn)開發(fā)也必須遵循市場(chǎng)規(guī)律。一些城市出現(xiàn)上述問題,根本原因是違背了規(guī)律,住房供給已經(jīng)嚴(yán)重超出了有效需求。前些年房價(jià)大幅上漲主要靠投機(jī)性需求支撐,泡沫在不斷積累。當(dāng)供給明顯大于求,特別是當(dāng)?shù)貙?shí)體經(jīng)濟(jì)回落,資金出現(xiàn)緊張時(shí),往往就是泡沫破裂的時(shí)候。有些人口只有100多萬的城市,近年房屋竣工量卻接近甚至超過北京的供給量,市場(chǎng)如何消化呢?

  現(xiàn)在不少三、四線城市也面臨較多糾結(jié)。一方面住房銷售緩慢,去庫存壓力很大;另一方面由于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要土地財(cái)政來平衡,政府仍需不斷地向市場(chǎng)出售土地,進(jìn)而會(huì)帶來更多的住房供給,加劇供過于求的趨勢(shì)。實(shí)際上,越是當(dāng)房地產(chǎn)供求平衡或供大于求時(shí),房地產(chǎn)泡沫危機(jī)產(chǎn)生的概率越大,進(jìn)而極易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

  需要強(qiáng)調(diào)的是,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)發(fā)展密切相關(guān),沒有產(chǎn)業(yè)支撐就留不住就業(yè)人口,就缺乏剛性需求。脫離本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人口聚集程度的房地產(chǎn)開發(fā),不顧客觀實(shí)際的人為“造城”,必然加大泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

樓市調(diào)控如何完善?

  調(diào)控政策更有針對(duì)性、更精細(xì)化的同時(shí),深化體制改革,建立樓市調(diào)控的長效機(jī)制

  記者:從統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)看,市場(chǎng)分化仍在加劇。9月,一線城市房價(jià)同比漲幅均超兩成,不少城市完成今年的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)非常困難,而另一面,溫州房價(jià)仍在“跌跌”不休。面對(duì)這種情況,房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)該有哪些調(diào)整?

  任興洲:隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)分化趨勢(shì)的顯現(xiàn),各地市場(chǎng)主要矛盾已不盡相同,因此房地產(chǎn)調(diào)控也需要不斷完善,全國“一刀切”的政策應(yīng)減少。在控制投機(jī)性需求,滿足合理住房需求的統(tǒng)一調(diào)控總基調(diào)下,不同城市的調(diào)控政策需要更有針對(duì)性,更精細(xì)化。

  目前調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)是那些市場(chǎng)需求量大,房價(jià)上漲較快,且有投機(jī)需求伺機(jī)而動(dòng)的一線城市和部分二線城市。

  從供給管理看,一是要加大住宅土地供給。目前一線城市“地王”頻出,樓面價(jià)格屢創(chuàng)新高,造成了社會(huì)恐慌情緒。樓市上漲預(yù)期越強(qiáng)烈,大家越搶房子,購房年齡越年輕化,這種對(duì)未來需求的透支將使本已緊張的供求關(guān)系雪上加霜。因此,在加大土地供給的同時(shí),要調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu),提高住宅土地供應(yīng)的占比,促使地價(jià)漲幅回落,穩(wěn)定開發(fā)企業(yè)及百姓的房價(jià)上漲預(yù)期。二是要繼續(xù)加強(qiáng)保障房建設(shè),使保障性住房與住房市場(chǎng)有機(jī)結(jié)合,解決低收入家庭因房價(jià)過快上漲而無法購房的居住難題。

  從需求管理看,一是要加快超大城市和特大城市中心城區(qū)功能的疏解。盡快引導(dǎo)部分產(chǎn)業(yè)向周邊的衛(wèi)星城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移,從而帶動(dòng)就業(yè)人口轉(zhuǎn)移,減緩城市住房需求壓力,同時(shí)促進(jìn)公共服務(wù)資源的均衡配置。二是應(yīng)實(shí)施中性的住房金融政策,給市場(chǎng)一個(gè)穩(wěn)定的住房金融政策預(yù)期。從各類政策效果來看,信貸政策對(duì)居民購房具有直接的、較強(qiáng)的影響力,因此,穩(wěn)定住房金融政策是保持樓市穩(wěn)定的重要因素。三是盡早擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。

  房產(chǎn)稅出臺(tái)不可能包治房地產(chǎn)市場(chǎng)的所有問題,但它可以使住房購買、出讓、交易、持有環(huán)節(jié)的稅收結(jié)構(gòu)更加合理和平衡,對(duì)于投機(jī)性需求也將具有一定的遏制作用。進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn),應(yīng)該選擇在那些住房市場(chǎng)問題比較突出、房價(jià)上漲比較快的一線和二線城市盡早推開。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)受到諸多因素的影響,要走出樓市迷局,就要建立樓市調(diào)控的長效機(jī)制,就要依靠深化體制改革,完善相關(guān)政策。例如促進(jìn)金融、信貸政策的完善、城市化進(jìn)程的合理推進(jìn)和城市功能的合理配置、實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)的均等化,促進(jìn)土地出讓制度、戶籍制度以及財(cái)稅體制的改革。

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