險(xiǎn)企與地產(chǎn)商混戰(zhàn)養(yǎng)老地產(chǎn) 租售兩模式各有千秋

　　從房屋歸屬來(lái)看，險(xiǎn)企養(yǎng)老社區(qū)都是租用模式，而與險(xiǎn)企不同，部分房地產(chǎn)商推出了可出售的養(yǎng)老公寓。

　　10月23日，合眾人壽養(yǎng)老產(chǎn)品發(fā)布會(huì)在武漢市蔡甸區(qū)舉行。隨著合眾人壽實(shí)物養(yǎng)老計(jì)劃的推出，已經(jīng)有兩家險(xiǎn)企相繼進(jìn)入了武漢養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，還有部分險(xiǎn)企正在籌劃進(jìn)入。

　　記者了解到，目前，保險(xiǎn)業(yè)在武漢的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)處于兩種競(jìng)爭(zhēng)格局中：一方面險(xiǎn)企間搶奪高端養(yǎng)老客戶(hù)形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系；另一方面，部分地產(chǎn)商也在覬覦武漢養(yǎng)老地產(chǎn)這塊“蛋糕”，險(xiǎn)企與地產(chǎn)商的競(jìng)爭(zhēng)在所難免。

　　從養(yǎng)老產(chǎn)品形態(tài)來(lái)看，各個(gè)養(yǎng)老主體也采取了不同策略，比如有的采取“保險(xiǎn)產(chǎn)品+實(shí)物養(yǎng)老”掛鉤的計(jì)劃，有的則采取出租養(yǎng)老公寓的方式，有的則直接采取售賣(mài)養(yǎng)老公寓的方式。

　　多養(yǎng)老主體進(jìn)駐武漢

　　早在2010年4月，武漢市蔡甸區(qū)政府便與合眾人壽簽訂了合眾人壽健康社區(qū)項(xiàng)目，該項(xiàng)目總投資100億元，是集健康養(yǎng)生、養(yǎng)老服務(wù)、臨床醫(yī)療、學(xué)術(shù)科研、醫(yī)學(xué)教育為一體的健康產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地。此次發(fā)布會(huì)期間，合眾人壽相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前合眾養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目一期用地為712畝，規(guī)劃總投資約為30億元。其中啟動(dòng)區(qū)占地245畝，建筑面積17萬(wàn)平方米，配套面積占總面積的40%，總投資10億元。一期啟動(dòng)區(qū)有2005套房，可提供4000張床位，已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)。

　　除合眾人壽之外，在2011年下半年，新華保險(xiǎn)開(kāi)始在武漢建設(shè)高端健康管理中心。據(jù)記者了解，目前該健康管理中心現(xiàn)已正式開(kāi)業(yè)投入運(yùn)營(yíng)，為湖北的消費(fèi)者和新華客戶(hù)提供健康檢查、醫(yī)療服務(wù)及養(yǎng)老看護(hù)等服務(wù)。

　　泰康人壽董事長(zhǎng)陳東升此前也表示，將在湖北投資至少50億元興建養(yǎng)老社區(qū)。泰康養(yǎng)老社區(qū)的一位銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人也告訴記者，未來(lái)一兩年該公司便會(huì)在武漢布局養(yǎng)老社區(qū)。

　　在武漢布局養(yǎng)老地產(chǎn)的不僅僅是險(xiǎn)企，部分地產(chǎn)商也參與到養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的爭(zhēng)奪中。萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人此前表示，萬(wàn)科在武漢的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目剛起步，位于東湖高新區(qū)的花山養(yǎng)老住宅項(xiàng)目目前尚處于調(diào)研規(guī)劃階段。

　　作為地產(chǎn)商，在武漢涉足養(yǎng)老社區(qū)較早的要數(shù)武漢僑亞置業(yè)集團(tuán)有限公司。該公司前期項(xiàng)目?jī)S亞·頤樂(lè)園在2004年就已經(jīng)開(kāi)工，與合眾人壽養(yǎng)老社區(qū)都位于武漢蔡甸區(qū)，該項(xiàng)目占地170畝，總建筑面積30多萬(wàn)平方米，分為養(yǎng)老區(qū)和度假休閑區(qū)。記者拿到資料顯示，僑亞孝莊·頤樂(lè)園擁有按三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)精裝修的800余套單人間、雙人間、套間可供選擇，園區(qū)內(nèi)規(guī)劃有門(mén)球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等設(shè)施。該項(xiàng)目已售罄。

　　此外，僑亞二期項(xiàng)目中華孝莊用地面積100畝，其主力戶(hù)型一居室37-71平方米，二居室63平方米，目前都已經(jīng)售罄。僑亞養(yǎng)老公寓的火爆銷(xiāo)售或許可以從側(cè)面反映出合眾人壽投資于養(yǎng)老社區(qū)的原因。

　　產(chǎn)品模式各異

　　據(jù)記者了解，目前入住多數(shù)險(xiǎn)企養(yǎng)老社區(qū)的前提條件是購(gòu)買(mǎi)一款相應(yīng)的保險(xiǎn)作為“掛鉤產(chǎn)品”，取得入住資格。比如泰康人壽，入住社區(qū)的資格是投保泰康推出的掛鉤產(chǎn)品——“幸福有約終身養(yǎng)老計(jì)劃”。該產(chǎn)品由泰康人壽的“樂(lè)享新生活養(yǎng)老年金保險(xiǎn)(分紅型)”和泰康之家的“入住養(yǎng)老社區(qū)確認(rèn)函”共同組成，其中“樂(lè)享新生活”作為一款養(yǎng)老年金產(chǎn)品，繳費(fèi)起點(diǎn)為200萬(wàn)元，也有300萬(wàn)元的相關(guān)產(chǎn)品，分為躉繳和期繳兩種方式。

　　合眾人壽則推出了“保險(xiǎn)+實(shí)物對(duì)接”的模式。根據(jù)合眾相關(guān)負(fù)責(zé)人的介紹，目前合眾實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃分為“樂(lè)享”、“頤享”、“世家”三款產(chǎn)品，其中“樂(lè)享”可在社區(qū)住十年，“頤享”可在社區(qū)終生居住，而“世家”則是為滿(mǎn)足客戶(hù)在55-70歲時(shí)入住養(yǎng)老社區(qū)養(yǎng)發(fā)的一款躉繳型養(yǎng)老保障計(jì)劃。每款產(chǎn)品入住門(mén)檻不等，購(gòu)買(mǎi)相關(guān)產(chǎn)品所繳的保費(fèi)隨入住時(shí)長(zhǎng)各異。

　　除保險(xiǎn)公司推出養(yǎng)老社區(qū)掛鉤產(chǎn)品之外，部分酒店企業(yè)也推出了養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品。某酒店養(yǎng)老社區(qū)就規(guī)定，一次性繳清85萬(wàn)元押金，作為每年的租房費(fèi)用，逐年扣除，直至用盡，若中途退房，可退還押金。

　　從房屋歸屬來(lái)看，無(wú)論是險(xiǎn)企還是酒店，都是租用模式，最長(zhǎng)期限為租用至承租人生命終結(jié)。有業(yè)內(nèi)人士表示，只租不售且與養(yǎng)老社區(qū)掛鉤可以得到政策補(bǔ)貼，比如在國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)老年公寓項(xiàng)目的地產(chǎn)公司，可以從政府得到老人養(yǎng)老金的50%。

　　與險(xiǎn)企不同的是，部分房地產(chǎn)商推出了可出售的養(yǎng)老公寓。也就是消費(fèi)者可以將房屋產(chǎn)權(quán)買(mǎi)斷，不用再繳房屋租金，并且有專(zhuān)門(mén)養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)老人起居生活，老人按照自理程度繳相應(yīng)服務(wù)費(fèi)即可。

　　記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，僑亞置業(yè)集團(tuán)有限公司就推出了可出售養(yǎng)老公寓。已經(jīng)售罄僑亞中華孝莊項(xiàng)目在售戶(hù)型面積為37-77平方米小戶(hù)型精裝公寓，此前出售標(biāo)價(jià)為5000元/平方米。記者致電相關(guān)售樓方確認(rèn)時(shí)，該售樓方表示，該樓盤(pán)標(biāo)記為出售“公寓”，并非出租，確為出售。

　　資料顯示，目前僑亞可出售養(yǎng)老公寓有兩種土地規(guī)劃性質(zhì)，分別是40年和70年產(chǎn)權(quán)，并且一期項(xiàng)目和二期項(xiàng)目都已經(jīng)售罄。記者昨日致電僑亞養(yǎng)老社區(qū)售樓處，該售樓處相關(guān)人員表示，除一、二期外，目前仍有可出售養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品。

　　產(chǎn)品費(fèi)用不同

　　目前從全國(guó)來(lái)看，泰康人壽已經(jīng)推出了養(yǎng)老社區(qū)模型，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為最低為200萬(wàn)元。此次合眾人壽開(kāi)始運(yùn)營(yíng)的“保險(xiǎn)+實(shí)物”養(yǎng)老計(jì)劃在全國(guó)尚屬首例，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何呢？

　　合眾人壽營(yíng)銷(xiāo)員部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，目前合眾人壽有兩種方式可以入住養(yǎng)老社區(qū)，一種是不買(mǎi)相關(guān)產(chǎn)品直接繳足押金；另外一種則是購(gòu)買(mǎi)掛鉤保險(xiǎn)產(chǎn)品取得入住權(quán)。

　　合眾人壽收費(fèi)表顯示，若以年齡限制在55歲-70歲之間的活躍型住戶(hù)來(lái)看，有三種戶(hù)型可以選擇，第一種即一室一廳一廚一衛(wèi)型，入住門(mén)檻36萬(wàn)元，月租金1050元，每月服務(wù)費(fèi)500元，也就是繳清押金之后，不算伙食等費(fèi)用每月大概1550元；另外，還有兩室一廳一廚一衛(wèi)戶(hù)型與三室一廳一衛(wèi)，其中三室一廳一衛(wèi)入住門(mén)檻75萬(wàn)元，月租金2040元，服務(wù)費(fèi)大概900元。

　　此外，合眾人壽還推出了最低5萬(wàn)元押金的獨(dú)立生活區(qū)，按照護(hù)理需求與可自理程度，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，比如按照最低標(biāo)準(zhǔn)的50平方米一居室計(jì)算，入住門(mén)檻為5萬(wàn)元，每套月租金1600元，服務(wù)費(fèi)每人一個(gè)月1200-3200元不等，該戶(hù)型除了伙食費(fèi)用，一個(gè)月最低大概2800元左右。

　　僑亞置業(yè)負(fù)責(zé)養(yǎng)老公寓銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人則告訴記者，目前該公司既租用養(yǎng)老社區(qū)，又有可出售產(chǎn)權(quán)型養(yǎng)老社區(qū)，價(jià)格不等。

　　該負(fù)責(zé)人表示，按照租用養(yǎng)老公寓，必須先繳16萬(wàn)元的入住押金，房型30平方米一廚一衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)，每月大概1300元，伙食費(fèi)600-700元，服務(wù)費(fèi)最低600元，并且以返還押金方式每月補(bǔ)助部分費(fèi)用。按此一般標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，一個(gè)月大概2500-2600元，房屋比合眾人壽50平方米的戶(hù)型小20平方米，價(jià)格比合眾人壽最低標(biāo)準(zhǔn)每月便宜300元。

　　若兩家公司的養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品價(jià)格相比較，按照戶(hù)型大小與價(jià)格來(lái)看，最低每月消費(fèi)額度相差并不大，處膠著狀態(tài)。

　　至于僑亞置業(yè)推出的可出售養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品，僑亞銷(xiāo)售部門(mén)相關(guān)負(fù)責(zé)人王經(jīng)理表示，目前裝修過(guò)的養(yǎng)老社區(qū)，每平方米8000-8900元，屬于小產(chǎn)權(quán)房屋，有產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證，老人入住之后，最低護(hù)理服務(wù)費(fèi)用大概600元，半自理的話(huà)估計(jì)在1000-2000元，戶(hù)型有34平方米和43平方米兩種，43平方米設(shè)有陽(yáng)臺(tái)。記者計(jì)算，以每平米最低8000元計(jì)算，34平方米戶(hù)型大概272000元左右，低于合眾一室一衛(wèi)一廳一廚所繳的押金額。

　　王經(jīng)理表示，目前正在出售的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目銷(xiāo)售也比較火爆，若往后推推，可選擇戶(hù)型的范圍便會(huì)越來(lái)越小。