自住型商品住房效果未必如意

　　在國家統(tǒng)計(jì)局公布9月70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)的次日，位居漲幅榜首的北京迅速發(fā)布7條“升級版”房地產(chǎn)調(diào)控政策，在對原有的信貸、稅收、限購、限價(jià)等調(diào)控手段進(jìn)一步強(qiáng)化的同時(shí)，將推出一種新的住房品種——自住型商品住房，用以補(bǔ)充供應(yīng)端的結(jié)構(gòu)性缺口。這項(xiàng)政策屬首創(chuàng)，雖然方向積極，但實(shí)際效果恐未必盡如人意。

　　北京推出自住型商品住房的目的在于解決廣大居民的自住型、改善型購房需求。對政策落實(shí)情況不佳、房價(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈的北京樓市來說，上述舉措推出無疑有積極意義。“新國五條”雖在年初落地，但在具體實(shí)施過程中，違規(guī)騙購、拆分價(jià)格、逃避監(jiān)管等現(xiàn)象屢有發(fā)生，一定程度上削弱政策效果。在房價(jià)持續(xù)攀高之時(shí)，北京有關(guān)部門釋放出強(qiáng)化執(zhí)行的信號，對改善市場預(yù)期大有裨益。同此前通過壓制需求降溫樓市的調(diào)控思路相比，北京此次推出的樓市新政在供應(yīng)端明顯發(fā)力，不啻為有益嘗試。

　　然而，仔細(xì)檢視自住型商品住房這個(gè)全新的住房品種，卻不難發(fā)現(xiàn)仍有諸多疑問待解。

　　從解決自住型、改善型購房需求的主要目的看，自住型商品住房顯然具備商品房性質(zhì)，且政府部門也未將其納入保障房范疇。但是，從其價(jià)格和戶型所受到的限制看，商品房所具有的自主定價(jià)權(quán)和自主設(shè)計(jì)權(quán)又不復(fù)存在，且“自住型商品住房購房人取得房屋所有權(quán)證后，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定與現(xiàn)行的保障房規(guī)定相一致。這種矛盾的要求使自住型商品住房的性質(zhì)難以界定。鑒于自住型商品住房受到的價(jià)格限制，業(yè)內(nèi)人士更愿意將其視作限價(jià)房。

　　在我國5類保障房品種中，限價(jià)房所受到的爭議很大。因其定價(jià)方面的保障房屬性和銷售方式的商品房屬性相交叉，限價(jià)房成為滋生腐敗的溫床。由于“限價(jià)”給房企帶來利潤損失，限價(jià)房質(zhì)量問題屢見不鮮。如果自住型商品住房只是限價(jià)房的一個(gè)變種，市場效果恐怕會打折扣。

　　事實(shí)上，即使不對其性質(zhì)做出深究，單從其具備的多項(xiàng)屬性上看，自住型商品住房市場前景也顯得不容樂觀。（下轉(zhuǎn)A02版）

　　首先，從供地方式上，自住型商品住房供地方式以“限房價(jià)、競地價(jià)”為主。這種方式屬北京首創(chuàng)，已在市場中有所嘗試。在北京為數(shù)不多的幾宗“限房價(jià)、競地價(jià)”地塊的出讓過程中，因“限房價(jià)”對項(xiàng)目利潤帶來的損失，這些地塊的熱度遠(yuǎn)不及純商品房地塊，個(gè)別甚至有流拍危險(xiǎn)。若未來大規(guī)模采用，能否被市場廣泛接受還是未知數(shù)。

　　其次，從面積要求上，自住型商品住房套型建筑面積，以90平方米以下為主，最大套型建筑面積不得超過140平方米。預(yù)計(jì)明年5萬套的自住型商品住房的供應(yīng)將占全部新增供應(yīng)的50％以上。這樣，此項(xiàng)措施就變成了“90/50”政策，與此前的“90/70”政策異曲同工。從后者所受到的市場冷遇和最終不了了之的結(jié)局看，該項(xiàng)政策的市場前景難免有些黯淡。

　　最后，從價(jià)格上看，自住型商品住房要求銷售均價(jià)比同地段、同品質(zhì)商品住房低30％左右。對價(jià)格的限制就等同于對項(xiàng)目利潤的擠壓，為保證利潤，房地產(chǎn)商更傾向于在生產(chǎn)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制，這對房屋質(zhì)量帶來的隱患不可忽視。

　　值得注意的是，除上述三方面要求外，有關(guān)部門對自住型商品住房在出售和利潤分配方面的規(guī)定，均帶有濃厚的行政色彩。因此，這項(xiàng)看似創(chuàng)新的政策舉措，不僅未能向市場化調(diào)控的思路靠攏，反而陷入行政性調(diào)控的慣性思維中。這種調(diào)節(jié)市場的做法，更是在引導(dǎo)預(yù)期，而可能很難給供需關(guān)系帶來實(shí)質(zhì)性改善。

　　在房價(jià)快速上漲勢頭面前，熱點(diǎn)城市出手穩(wěn)定樓市顯得十分必要。但是，樓市困局的形成并非一朝一夕，在處理中也需把目光放得長遠(yuǎn)一些。復(fù)雜的市場局面決定了“有形之手”在短期內(nèi)還不宜退出，但這只手該如何發(fā)力還需仔細(xì)思量。