上海六成樓盤漲價(jià) 是什么造就房價(jià)持續(xù)上漲？

5月上旬。

　　萬科、大華兩開發(fā)商紛紛調(diào)整了主力樓盤價(jià)格。位于浦東三林的萬科金色城市（查看地圖）當(dāng)前的報(bào)價(jià)為17000-19000元每平方米，這與萬科三林樓盤之前創(chuàng)下的最高價(jià)格相當(dāng)；大華中環(huán)1號下一批房源的報(bào)價(jià)也達(dá)13300元每平方米，也接近其歷史最高價(jià)位13500元每平方米。

　　萬科、大華并非個(gè)體行為的沖動(dòng)。

　　上海佑威房產(chǎn)研究中心近期對滬上200多家在售主流樓盤做了一份詳盡的調(diào)查報(bào)告，數(shù)據(jù)顯示自從3月份以來，已經(jīng)陸續(xù)有60%的樓盤出現(xiàn)了不同程度的上漲。

　　“上海大多數(shù)樓盤都有了漲價(jià)的行為或者漲價(jià)的計(jì)劃”。上海威房產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟對《東地產(chǎn)》記者表示。

　　房價(jià)新高

　　佑威·樓市通系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)顯示：在5月11日至5月17日這一周，上海市商品房成交均價(jià)為13813元每平方米，環(huán)比小幅上漲了3%。

　　在5月18日至5月24日這一周，房價(jià)繼續(xù)上漲。上海市商品住宅這一周的成交均價(jià)為14106元每平方米，相比前周也有3%的小幅上漲，而這成交均價(jià)也成為09年春節(jié)以來最高水平。

　　“價(jià)格還在呈現(xiàn)向上的趨勢。”陸騎麟表示。

　　在這一期間，以往房產(chǎn)“牛市”中才會出現(xiàn)的現(xiàn)象也正在卷土重來。

　　5月13日，距離嘉城（查看地圖）新盤開盤還有整整3天時(shí)間，售樓處已經(jīng)開始通宵排隊(duì)；5月初，大華幾天一個(gè)樓盤推出兩幢樓共272套房，一天就全部銷售完畢。

　　上海知名中國房產(chǎn)分析師薛健雄對記者表示，如果5月樓市的成交量再創(chuàng)新高，房價(jià)極有可能回升到一年前的高位。

　　青黃不接

　　是什么造就了房價(jià)的持續(xù)飆升？

　　無可置疑地，短期結(jié)構(gòu)性供應(yīng)不足是推高房價(jià)的最直接因素。事實(shí)上，在3月份小陽春以來，隨著成交量的迅速攀升，樓市供應(yīng)量不足的一面就迅速顯現(xiàn)出來。

　　然而，樓市短期供不應(yīng)求，卻并非僅是供應(yīng)太少造成的。從三四兩月100多萬平方米新增供應(yīng)來看，與2008年全年月均供應(yīng)量相當(dāng)，比2007年第四季度略高。原因在于成交量大，讓新增供應(yīng)量顯得有些跟不上。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年三四月一手房成交量分別為151萬平方米和189萬平方米，而去年全年月均水平在70－80萬平方米。這一水平相當(dāng)于樓市高峰期2007年10月的水平。

　　也在此基礎(chǔ)上，陸騎麟認(rèn)為，雖然短期出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供應(yīng)不足，但是目前存量房數(shù)額還是較大，并且近期土地市場供應(yīng)十分充足，因此支撐價(jià)格在未來持續(xù)快速上漲動(dòng)力相對有限。

　　開工不足

　　在去年下半年以來，受到樓市低潮期的影響，開發(fā)商減少新開工面積，政府減少了放慢了推地節(jié)奏，這也從側(cè)面導(dǎo)致樓市的供應(yīng)貧血。

　　上海市統(tǒng)計(jì)局近日公布，1-4月上海商品房施工面積、新開工面積、竣工面積同比均呈負(fù)增長。其中，商品住宅施工面積下降7.6%，新開工面積下降10.6%，商品住宅竣工面積下降20.6%。

　　與此相對應(yīng)的是，開發(fā)商對后市依然持謹(jǐn)慎態(tài)度，不敢全面開工，從而導(dǎo)致在今后一段時(shí)間內(nèi)供應(yīng)將持續(xù)偏緊。小部分開發(fā)商趁著樓市成交回暖而選擇故意拖延開盤進(jìn)度，捂盤惜售，加劇樓市短期供求矛盾。

　　分析師薛健雄表示，今年以來政府加大了推地的力度，到目前為止，全市已經(jīng)發(fā)出土地出讓公告37號。隨著土地供應(yīng)的加大以及樓市的好轉(zhuǎn)，新開工面積會迅速上升并直接增加樓市的供應(yīng)量。

　　通脹預(yù)期

　　除短期結(jié)構(gòu)性供應(yīng)不足外，還有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房價(jià)上漲背后還有一個(gè)“隱形推手”，即高通脹預(yù)期。

　　目前不少國家將利率降到歷史最低水平，中國的利率水平也接近于1990年以來的最低點(diǎn)。考慮到上輪全球因各國的低利率政策，導(dǎo)致普遍的高通脹和資產(chǎn)價(jià)格上漲，因此關(guān)于高通脹“逼高”房價(jià)的預(yù)期也自然為房價(jià)上漲推波助瀾。

　　上海市統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：上海CPI自2月出現(xiàn)兩年來首次下降后，4月繼續(xù)下探。4月份，上海市居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比下降1.4%，環(huán)比下降0.4%。

　　上海復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授尹伯成認(rèn)為，從目前發(fā)布的CPI指數(shù)來看，斷言通脹推高房價(jià)還為時(shí)尚早。

　　他表示，從理論上來講，高通脹確實(shí)會助推房價(jià)，但如果中國出現(xiàn)通脹，央行會采取相對應(yīng)的措施，比如加息來抑制房產(chǎn)投資。此外，尹伯成表示從目前全球經(jīng)濟(jì)依舊處于低潮期，發(fā)生上輪一樣的通脹可能性并不大。