專家：中國(guó)樓市像日本崩盤前 房地產(chǎn)面臨三大風(fēng)險(xiǎn)

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　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，9月份全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的有65個(gè)，同比上漲的城市有69個(gè)。而北京（樓盤）也出臺(tái)“京七條”以控樓市，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的同時(shí)，中國(guó)樓市是否正如本文所言“面臨大風(fēng)險(xiǎn)”呢？

　　趙曉

　　從近幾個(gè)月數(shù)據(jù)看，中國(guó)整體樓市仍在升溫，但也有局部地區(qū)已現(xiàn)涼意。展望未來，中國(guó)樓市是繼續(xù)升騰呢還是會(huì)突然掉頭向下甚至陷于崩盤，從國(guó)際國(guó)內(nèi)環(huán)境來看，應(yīng)該說兩種可能性都存在，但筆者以為此時(shí)此刻更多考慮風(fēng)險(xiǎn)也許是明智的。

　　金九銀十，按往常，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)成交最火熱的季節(jié)?？稍跍刂荩潜P），房?jī)r(jià)早已不再像這座城市的名字那樣溫暖。在房?jī)r(jià)連續(xù)下跌兩年之后，許多此前爆炒到高位的房?jī)r(jià)已近腰斬。8月以來，溫州市場(chǎng)不斷曝出一定數(shù)量的斷供商品房，數(shù)目甚至達(dá)到15000套之多。當(dāng)溫州人發(fā)現(xiàn)手中房子市值還抵不上所欠銀行的債務(wù)時(shí)，斷供就是不得已的選擇。由此，許多炒房客已棄房逃生，上萬(wàn)套住房或被銀行收回。

　　溫州當(dāng)?shù)亟鹑跀?shù)據(jù)也顯示，斷供并非房?jī)r(jià)腰斬的主要原因，經(jīng)營(yíng)者資金鏈斷裂才是導(dǎo)火索。另?yè)?jù)測(cè)算，由借款人資金鏈斷裂形成的不良房屋抵押貸款約為23.74億元，占全部房屋不良貸款總額的46.14%。溫州房地產(chǎn)危機(jī)，不單單是房地產(chǎn)投資過熱的問題，它只是當(dāng)?shù)孛耖g金融危機(jī)的一個(gè)方面。除此以外，當(dāng)前的溫州還面臨民營(yíng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)、高利貸泡沫危機(jī)。

　　目前看，在中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格版圖上，城市房產(chǎn)價(jià)格則仍處高位。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市有69個(gè)，僅溫州同比下跌2.3%。不過漲幅較高的城市，主要是一線城市和個(gè)別二、三線城市，而且漲幅也呈現(xiàn)梯度遞減。一線城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲在18%-20%之間，天津（樓盤）等31個(gè)二線城市同比上漲大都在7%-10%之間，唐山（樓盤）等35個(gè)三線城市同比平均上漲6%左右。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是仍高枕無憂？從宏觀環(huán)境看，非但不是，甚至還有樓市泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)。

　　不妨看一組數(shù)據(jù)。二季度以后，房地產(chǎn)各項(xiàng)重要指標(biāo)增速已呈現(xiàn)逐月回落的態(tài)勢(shì)，這或許是房?jī)r(jià)見頂?shù)奶卣?。首先來看房地產(chǎn)開發(fā)投資，這項(xiàng)數(shù)據(jù)實(shí)際在今年一二月份已達(dá)到增速的最大值22.8%，平穩(wěn)了一段時(shí)間后，到八月份它跌破了20%。這說明開發(fā)商對(duì)未來其實(shí)已有所警惕，并沒有順著竿子一路上爬。所以說，今年的房地產(chǎn)投資并不是逐漸升高，實(shí)際上是在回落，開發(fā)商的心理開始變淡。

　　最近，海外盛傳第二次亞洲金融危機(jī)或?qū)砼R。當(dāng)美聯(lián)儲(chǔ)討論QE退出時(shí)，新興市場(chǎng)已被沖擊，資本外流對(duì)亞洲新興市場(chǎng)的房地產(chǎn)而言絕非好事！鮮活的例子就是李嘉誠(chéng)開始拋售香港和內(nèi)地的大量資產(chǎn)。顯然，樓市是繼續(xù)升騰還是突然毀滅，這是一個(gè)問題。而無論樓市升騰還是毀滅都不是好事情，兩難的走向都將考驗(yàn)新一屆中國(guó)政府的出牌。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)目前面臨著三大風(fēng)險(xiǎn)：美元回流可能引發(fā)的經(jīng)濟(jì)周期性風(fēng)險(xiǎn)；中國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)在的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)正引發(fā)結(jié)構(gòu)性危機(jī)，尤其是實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振凸顯傳統(tǒng)增長(zhǎng)模式已走到盡頭；全面改革壓力引發(fā)的社會(huì)震蕩、資本外流等制度性風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)此三大風(fēng)險(xiǎn)的疊加，第二次亞洲金融危機(jī)可能并非空穴來風(fēng)。

　　外部因素主要是美國(guó)量化寬松的貨幣政策，目前來看QE3減少購(gòu)債規(guī)模只是一個(gè)時(shí)間問題。QE3減持購(gòu)債規(guī)模直接會(huì)導(dǎo)致美國(guó)金融市場(chǎng)收益率上升，其中會(huì)直接導(dǎo)致MBS資產(chǎn)與美國(guó)國(guó)債收益率上升，從而間接推高其他金融產(chǎn)品的收益率。在減持購(gòu)債基礎(chǔ)上，美聯(lián)儲(chǔ)還可能會(huì)上調(diào)基準(zhǔn)利率，這也是時(shí)間的問題。

　　一旦美聯(lián)儲(chǔ)開啟實(shí)質(zhì)性的購(gòu)債縮減，從而使得大量熱錢流入美國(guó)，那么新興市場(chǎng)很容易引發(fā)流動(dòng)性緊張的風(fēng)險(xiǎn)，特別是中國(guó)，尤其要警惕！近日美元回流態(tài)勢(shì)明顯，美國(guó)本土的資產(chǎn)價(jià)格及其衍生品，又進(jìn)入新一輪的上漲周期。美元回流，金融產(chǎn)品收益率上漲這都是必然事件，加之國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)已陷入深重的危機(jī)，以及全面改革所帶來的制度性風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前已經(jīng)處于價(jià)格高位的中國(guó)房地產(chǎn)必然成為風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)口。

　　有數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)空置住房總面積接近60億平方米，空置住房達(dá)到6800萬(wàn)套。另?yè)?jù)不完全估計(jì)，我國(guó)城鎮(zhèn)商品房存量已經(jīng)超過240億平方米。據(jù)此測(cè)算，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅空置率將達(dá)到25%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國(guó)際合理的5%到10%的區(qū)間。過去，我們一直強(qiáng)調(diào)房子是消費(fèi)品，國(guó)家也試圖通過房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，來抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的投資需求，但結(jié)果都不盡人意。事實(shí)上，隨著價(jià)格的高漲，房子正在和翡翠、黃金一樣，投資屬性越來越強(qiáng)。樓價(jià)和任何商品價(jià)格一樣，都不可能無節(jié)制地持續(xù)上漲。如果超越市場(chǎng)現(xiàn)狀，過度透支樓盤未來的升值空間，必然會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的增加、甚至破裂。

　　與房屋過度投資引起的高空置率、泡沫化對(duì)應(yīng)的是，國(guó)內(nèi)還出現(xiàn)了房地產(chǎn)資金外流，向海外置業(yè)投資的“輸出效應(yīng)”。在最近的北京秋季房展上，海外參展項(xiàng)目達(dá)260項(xiàng)，超過參展項(xiàng)目總數(shù)的一半。另?yè)?jù)中國(guó)海外投資聯(lián)合會(huì)新近公布的數(shù)據(jù)，2012年以來，中國(guó)內(nèi)地開發(fā)商在海外的房地產(chǎn)項(xiàng)目，總規(guī)模超過百億美元。未來預(yù)計(jì)，中國(guó)個(gè)人投資者將有1.1萬(wàn)億元人民幣投向海外置業(yè)領(lǐng)域。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)“輸出效應(yīng)”的出現(xiàn)，不禁讓人回想起20年前日本的狀況。1985年到1990年，日本經(jīng)過了5年的房?jī)r(jià)的瘋狂上漲。到1991年左右，日本國(guó)內(nèi)炒房人賺足錢之后，就開始向海外擴(kuò)張。加上當(dāng)時(shí)日元的升值，他們就到美國(guó)買房子，這甚至讓美國(guó)人驚呼，日本人準(zhǔn)備買下整個(gè)美國(guó)。但最后的結(jié)果眾所周知，日本房地產(chǎn)泡沫破滅，經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了長(zhǎng)期的蕭條。筆者不希望中國(guó)成為下一個(gè)日本，為此就一定要未雨綢繆。警惕潛在的第二次亞洲金融危機(jī)，倒逼改革并啟動(dòng)2008年停頓了的結(jié)構(gòu)調(diào)整，從而加快中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，所謂“不破不立，不塞不行”，未嘗不是一件好事。期待風(fēng)險(xiǎn)過后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)能堅(jiān)實(shí)前行！