北京推"自住商品房" 業(yè)內(nèi):無法解決房價上漲癥結(jié)

　　今日，北京市住建委聯(lián)合五部門發(fā)布了《關(guān)于加快中低價位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》（下簡稱《意見》），今年北京將完成2萬套自住型商品房供地，明年預(yù)計完成5萬套供應(yīng)，將占新增供應(yīng)的50%以上。自住商品房價格將比周邊商品住房低30%左右，套型以90平方米以下為主。名下無房或僅有一套住房的北京戶籍家庭以及符合購房條件且名下無房的非京籍家庭，都可以購買“自住型商品房”。

　　符合限購政策即可申請 非京籍也被納入范圍

　　《意見》表示，按照限購政策規(guī)定在本市具有購房資格的家庭，可以購買自住型商品住房。其中，本市戶籍無房家庭（含夫妻雙方及未成年子女），其中單身人士須年滿25周歲。經(jīng)濟適用住房、限價商品住房輪候家庭可以優(yōu)先購買。

　　價格比周邊樓盤低30% 5年后轉(zhuǎn)讓需繳納30%收益價款

　　《意見》表示，自住型商品住房套型建筑面積，以90平方米以下為主，最大套型建筑面積不得超過140平方米；銷售均價，原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房價格低30%左右的水平確定。

　　同時《意見》要求，自住型商品住房購房人取得房屋所有權(quán)證后，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。購房人取得房屋所有權(quán)證5年以后轉(zhuǎn)讓的，如有增值，應(yīng)當按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款。購房人將自住型商品住房轉(zhuǎn)讓后，不得再次購買自住型商品住房。

　　“這將會引導(dǎo)首次置業(yè)人群等待此類低價樓盤入市，短期內(nèi)能緩解當前剛需樓盤供應(yīng)不足的壓力， 降低目前北京樓市價格上漲的預(yù)期，”偉業(yè)我愛我家集團副總裁湖景暉分析認為，從中長期而言，除了年度供應(yīng)量之外，“自住型商品房”供應(yīng)的區(qū)域更值得關(guān)注，倘若供地主要在6環(huán)或更遠郊區(qū)域，對整體市場預(yù)期的影響有限，對平抑房價上漲的作用也將大打折扣。

　　兩年7萬套供應(yīng)或洗牌剛需市場 騙購將取消5年購房資格

　　《意見》指出，自住型商品住房用地，可以采取集中建設(shè)或者配建等多種形式，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過“限房價、競地價”等出讓方式公開競得。優(yōu)先安排在交通便捷、功能完善、公共服務(wù)設(shè)施完備的區(qū)域。今年年底前全市要完成不低于2萬套自住型商品住房供地。

　　中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，這一政策如果量真有7萬套，可能會鎖定市場起碼15萬需求，很可能會導(dǎo)致房山、大興等剛需集中的區(qū)域剛需、首改商品房的物業(yè)市場重新洗牌。7萬套房源會切底改變市場的預(yù)期，恐慌性搶房很可能消失，反而商品房項目會出現(xiàn)加快開盤，避免與這類型房源直接競爭客戶。

　　對通過隱瞞家庭住房狀況、偽造相關(guān)證明等方式，弄虛作假，騙購自住型商品住房的家庭，按照《意見》的規(guī)定，一經(jīng)查實，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)與其解除購房合同，購房家庭承擔(dān)相應(yīng)經(jīng)濟和法律責(zé)任，且5年內(nèi)不得在本市購買住房。

　　無法根除房價上漲癥結(jié) 未來可能全國推廣

　　胡景暉分析認為，“自住型商品房”看似解決了不夠保障房資格、又買不起商品房的夾心層的住房問題，但從廉租房、經(jīng)濟適用房、兩限房、公租房到如今的“自住型商品房”來看，解決一個夾心層，依然會有新的夾心層出現(xiàn)。

　　要想緩解北京樓市價格上漲的問題，胡景輝認為，政府重點在于加大保障房的建設(shè)力度，保證中小戶型項目的比重，放開高端市場的開發(fā)，且減少或避免通過行政手段干預(yù)市場價格，更不能讓“自住型商品房”演變成部分人投機樓市的契機。

　　“對全國房價高漲的一二線城市都有推廣意義，”張大偉分析認為，這是在不大影響地方土地財政收入的前提下，穩(wěn)定房價預(yù)期增加供應(yīng)的最快的辦法。北京作為新試點很快推廣全國的可能性非常大。

　　自住商品房產(chǎn)生歷史

　　房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)6號地居住項目用地（中小套型普通商品住房），該宗地中所有居住用途建筑面積均為“中小套型商品住房”。房屋銷售限價均價為12500元/建筑平方米。

　　2011年5月20日，在新政以后的第一塊限價限面積的商品房住宅土地成交，房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)6號地居住項目用地，被中鐵建以14.6億的總價成交。樓面均價為6095元/平方米。

　　當時房山商品房均價為14000-15000元每平米，限價房的價格相比市場價格低20%以上。當時對區(qū)域影響非常大。超過2000套的供應(yīng)，不僅消化了需求量，也明顯拉低了區(qū)域售價。

　　當時對購房者的要求是：有購房資格、2年內(nèi)不得出讓。

　　之后北京在門頭溝、大興也出讓過同質(zhì)的2地塊，對市場都有非常明顯的影響。