開征物業(yè)稅須深思熟慮 應(yīng)避免誤傷普通住宅

25日，中國政府網(wǎng)公布了《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》，同時公布了發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》，其中，“開征物業(yè)稅”再次納入。《意見》明確提出，今年研究開征物業(yè)稅，該項工作將由財政部、國稅總局、發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部共同負(fù)責(zé)。

　　我們看到，為了促進(jìn)樓市回暖，房產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅費已經(jīng)大幅降低。開征物業(yè)稅，減少房產(chǎn)交易稅費，通過稅收杠桿，遏制富人、投機者惡意炒房，促進(jìn)房價理性回歸，其初衷無疑是好的，國外也有征收房產(chǎn)物業(yè)稅的先例。但是物業(yè)稅如何收，也是一個值得思考的問題。開征物業(yè)稅必須深思熟慮、小心求證，廣泛征求各方意見，不必急于求成。

　　何況，當(dāng)下百姓的住房消費負(fù)擔(dān)并不輕。就連住建部部長姜偉新也坦言：“2007年下半年以來，我國市場化的住房價格飛漲，除了極少數(shù)高收入家庭外，幾乎所有家庭都難以承受。”如果此時開征物業(yè)稅，除了給國家增加稅收，遏制投機炒房以外，客觀上也會增加普通百姓的住房稅費負(fù)擔(dān)。

　　從法律層面看，我國住宅土地出讓的使用期限是70年，住房并非完全意義上的不動產(chǎn)。物業(yè)稅與當(dāng)前收取的土地出讓金等于重復(fù)收稅。如果征收物業(yè)稅，就要改革土地出讓金制度。正如有房產(chǎn)律師所言，“如果按照國外的方法去征收物業(yè)稅，就會出現(xiàn)通過降低土地出讓金的方式降低業(yè)主購買商品房的成本，同時增加業(yè)主對房產(chǎn)的持有成本的結(jié)果。”這個結(jié)果顯然不會讓很多地方政府滿意。

　　《意見》明確提出，今年研究開征物業(yè)稅。如果幾部委研究論證的結(jié)果是物業(yè)稅非收不可，那么對物業(yè)稅如何征收，需要平衡多方利益，做一個周到的制度安排。盡管今年4月公布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》建議，國家認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)以下的自住房減免物業(yè)稅，以鼓勵自住性購房需求，但是我國目前還沒有健全社會信用體系，如何界定自住性購房，還存在一定困難。

　　有關(guān)方面在開征物業(yè)稅之前，應(yīng)該先理清多種住房消費關(guān)系。綜合考慮豪華住宅與普通住宅的區(qū)別，個人自住房與個人多處房產(chǎn)，家庭實際人口與家庭人均住房面積等多方面的因素。合理考慮部分免稅情形，既要避免有人鉆空子，架空物業(yè)稅，更要精確制導(dǎo)，防止增加普通百姓經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

　　而且，在當(dāng)前的住房消費語境下，除了開征物業(yè)稅，有關(guān)部門還應(yīng)該思考如何引導(dǎo)降低地價與房地產(chǎn)稅費，降低房產(chǎn)開發(fā)成本，引導(dǎo)開發(fā)商還原房價成本，促進(jìn)樓市健康發(fā)展。