買賣二手房四步練就火眼金睛 五步挑選安全中介

買賣二手房，不可避免的要與地產(chǎn)中介打交道，那些初涉買房的購房者該如何做呢？首先要學(xué)會(huì)如何在買房的過程中識(shí)破中介的騙術(shù)并與之巧妙周旋，然后再利用中介尋找到合適的房子，利用中介之間的競(jìng)爭(zhēng)來尋找房源以及合理的價(jià)格和交易條件。

　　多中介放盤 找對(duì)幫手

　　在二手房交易市場(chǎng)，最重要的就是房源信息，買房者自身限于活動(dòng)圈信息圈的囿制，通常是處于信息不對(duì)稱的狀態(tài)，這也正是房地產(chǎn)中介生存之源——可以為買賣雙方提供信息平臺(tái)，讓買房者接觸最大范圍的房源，同時(shí)為賣方者找到最高競(jìng)價(jià)者。

　　通常多家中介公司所享有的房源信息都差不多，同一套房子通常都會(huì)在多個(gè)地產(chǎn)中介放盤，而對(duì)于買房者來說，若是看中了一套房子，則要多下功夫，可在多個(gè)中介咨詢?cè)摲吭吹男畔?，并同時(shí)與多個(gè)中介談判房?jī)r(jià)的下調(diào)空間以及手續(xù)費(fèi)問題，在輪轉(zhuǎn)一周后，自然能從中拿捏看中的房子的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格，并能從中找到最劃算的中介公司代理。

　　考察中介的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)

　　聊天驗(yàn)明經(jīng)紀(jì)人專業(yè)度

　　直營(yíng)的中介公司一般實(shí)力都比較雄厚，也比較注意自身的品牌形象，內(nèi)部的管理體系也比較完善，相對(duì)來說損害客戶利益的幾率也相對(duì)較小，而加盟中介公司雖然打的是國(guó)際著名中介品牌的旗幟，但其自身的管理體系及實(shí)力都顯得明顯的薄弱，由于市場(chǎng)行情和宏觀調(diào)控的影響，很多加盟店隨時(shí)都有關(guān)門大吉的可能，選擇這樣的房產(chǎn)中介無疑就選擇了一種風(fēng)險(xiǎn)。

　　專業(yè)度是選擇房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的首要條件，在看房的過程中，可以多聊些對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)判斷、經(jīng)營(yíng)區(qū)域樓盤出售情況、交易流程、貸款稅費(fèi)、推薦房源性價(jià)比以及如何優(yōu)化客戶的購房計(jì)劃方案等專業(yè)性話題，從中就能看出房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是否專業(yè)，是否值得信賴。

查詢居間協(xié)議 是否經(jīng)過工商局備案

　　由于二手房交易的地域性和業(yè)內(nèi)很多專業(yè)術(shù)語和行規(guī)慣例，國(guó)家并未強(qiáng)制要求中介公司使用法定文本，各地的房產(chǎn)中介公司與委托方都可自由協(xié)商簽訂相關(guān)的委托協(xié)議及合同或中介公司自行制定格式的居間協(xié)議及合同。但若是中介公司單方制定的格式合同，則應(yīng)在其使用所在區(qū)域的工商局進(jìn)行備案，在備案時(shí)工商局會(huì)對(duì)相關(guān)條款進(jìn)行審核，經(jīng)過備案的協(xié)議及合同基本上能保障消費(fèi)者的合法權(quán)益。在簽訂相關(guān)協(xié)議及合同時(shí)應(yīng)特別注意重要條款(如付款方式、付款途徑、違約責(zé)任、后續(xù)服務(wù)、中介公司的權(quán)利及義務(wù)等)。

　　也就是說，除非是雙方協(xié)商制定的合同，若使用房地產(chǎn)中介提供的格式合同，最好在落筆簽名之前到工商局查明協(xié)議是否經(jīng)過備案以防陷入被動(dòng)。

　　房款盡量使用 銀行托管服務(wù)

　　二手房的特殊交易模式暗藏著極大的風(fēng)險(xiǎn)，而其中房款交易是風(fēng)險(xiǎn)最大的一個(gè)環(huán)節(jié)。作為自然人的賣方無論從哪方面來說其交易風(fēng)險(xiǎn)都遠(yuǎn)高于一手樓盤與開發(fā)商的交易風(fēng)險(xiǎn)，在二手房交易市場(chǎng)，以往通常的做法是二手房交易中房款通過中介公司的賬戶來控制風(fēng)險(xiǎn)。

　　在交易中，中介公司擔(dān)當(dāng)了安全保護(hù)者的角色，但實(shí)際上，選擇中介公司作為保證房款安全的第三方也并非權(quán)宜之計(jì)。中介公司除了能賺取這段時(shí)間的利息之外，不少中介公司會(huì)在自身的資金周轉(zhuǎn)不靈時(shí)動(dòng)用客戶的房款，甚至卷款而逃。

　　因此，在二手房交易中房款最好選擇銀行或公證處進(jìn)行資金監(jiān)管，這樣更安全更有保障得多。

　　安全中介怎么挑？

　　第1招 查驗(yàn)其營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或分支機(jī)構(gòu)備案證書、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員資格證書，應(yīng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示。

　　第2招 推薦使用建設(shè)(房管)、工商等部門制定的合同示范文本，在簽訂合同時(shí)要求承辦的執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人在合同上簽字并注明資格證書編號(hào)。

　　第3招 若將房屋委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理出租或通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)租房，應(yīng)委托繳納了保證金、通過指定銀行從事房屋租賃代理業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，并通過銀行收付租金。

　　第4招 從事房屋買賣業(yè)務(wù)時(shí)，與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同應(yīng)明確房屋成交價(jià)及傭金標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)成意向后應(yīng)堅(jiān)持買賣雙方見面并簽訂房屋買賣合同。

　　第5招 先查驗(yàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信用檔案，后接洽經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。