專家評席勒樓市泡沫論：一直說總有猜對的時候

　　諾獎得主：一個普通的上海人，要工作100年，才能用全部收入買一套房子。為什么還要買房？

　　一些經(jīng)濟學(xué)家怎么看席勒樓市泡沫說

　　　　2013年度諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎近日揭曉，美國經(jīng)濟學(xué)家尤金·法馬、拉爾斯·彼得·漢森和羅伯特·席勒獲獎。相比艱深的經(jīng)濟學(xué)理論模型，國人更關(guān)心的是這些理論對實踐的影響，特別是對中國經(jīng)濟的現(xiàn)實意義。羅伯特·席勒數(shù)年前對中國樓市泡沫的看法，也再次被媒體翻了出來。相比席勒2009年預(yù)警中國經(jīng)濟泡沫嚴(yán)重的時候，今日中國部分一二線城市房價的高企已非同日可語。對此，經(jīng)濟學(xué)界怎么看？

　　在獲得諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎之前，羅伯特·席勒曾多次訪問中國。據(jù)媒體報道，2009年12月，他在深圳出席某企業(yè)活動時，對現(xiàn)場提問的記者表示，“中國經(jīng)濟發(fā)展得非常熱，但也有一些需要警惕的現(xiàn)象，比如深圳房價高居不下等。”

　　席勒主要從房價與收入比來分析樓市問題。在世界經(jīng)濟論壇2011年年會(達沃斯論壇)上，他再次直言中國房地產(chǎn)存在泡沫。他說，“一個普通的上海人，要工作100年，才能用他的全部收入買一套房子。既然這樣，為什么還要買房？答案是，大家預(yù)期房價還會上升。我覺得這樣的投機是非理性的”。

　　對此，上海交通大學(xué)上海高級金融學(xué)院金融學(xué)教授、副院長朱寧解釋說，席勒對中國市場不太了解，他也肯定中國市場的獨特性，但從房租對房價的比例、收入對房價的比例，以及價格漲幅同其他國家相比，中國的房價都是偏高的。”

　　席勒是朱寧在耶魯大學(xué)讀博士時的導(dǎo)師，朱寧對席勒的觀點非常了解。“席勒2005年時預(yù)判美國房地產(chǎn)有危機，美國直到2007年房地產(chǎn)泡沫才開始破裂，所以說，理論并不是用來預(yù)測的模型，只是從長期的趨勢來分享對市場的看法，所以應(yīng)該這么去解讀他的理論。”

　　朱寧認(rèn)為，中國一些城市的房價確實太高了，只能從投機的角度來解釋，很難用傳統(tǒng)的經(jīng)濟理論來解釋這個現(xiàn)象。羅伯特·席勒對這種現(xiàn)象的解釋是，人們受到周圍環(huán)境的影響比較大，忽略了投資風(fēng)險和回報率，不夠理性。

　　但北京大學(xué)法律經(jīng)濟學(xué)研究中心研究員薛兆豐認(rèn)為，“任何人斷言房地產(chǎn)市場有泡沫，終有一天會兌現(xiàn)。一個不走的鐘，一天里面也有兩次是精準(zhǔn)的”。“經(jīng)濟學(xué)不需要假定人是有理性的，而且事實上人是經(jīng)常不理性的，但是不理性的行為會受到懲罰”。“最后價格還是會回歸理性，這是一個動態(tài)的過程”。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強則更多地從行業(yè)的角度理解這一問題。他認(rèn)為，席勒雖然運用了房價收入比，但更多的是直觀感受，不一定契合中國市場的實際。

　　陳國強說，2009年下半年房地產(chǎn)市場的確出現(xiàn)過瘋狂，因為政府轉(zhuǎn)變了對樓市的調(diào)控政策，導(dǎo)致市場反彈，當(dāng)年商品房均價漲幅約29%，羅伯特·席勒注意到了這一現(xiàn)象，但他看到的只是“北上廣”這樣的特殊城市。

　　2009年，羅伯特·席勒還曾說，美國加利佛尼亞州房價與收入之比為8到10倍，而中國的深圳、上海等大城市的房價收入比達到36倍，這令人擔(dān)憂。對此，陳國強認(rèn)為，中國人買房，特別是高收入人群收入來源是比較多元的，套用簡單的工資收入或者固定收入對比，沒法作判斷。不僅中國如此，其他國家也是這樣。東京、紐約等國際大都市的總體房價收入比也是偏離全國整體水平的。

　　“理論是有用的，但不等于理論就能很好地預(yù)測一個結(jié)果。”北京大學(xué)國家發(fā)展研究院經(jīng)濟學(xué)教授盧鋒認(rèn)為，討論中國房價增長機制是不是可持續(xù)更有意義。首先中國經(jīng)濟增長需要是合理的、可持續(xù)的；然后是土地制度，現(xiàn)行的土地制度人為地提高了房地產(chǎn)供地的價格；其次是貨幣總量的控制，過去10年，貨幣總量擴張得很厲害，這有特定的背景，現(xiàn)在要控制；最后，就是政府決策，不能一遇到經(jīng)濟下滑，或者有一點低落，就過度地強調(diào)保增長。“這四種因素共同作用形成的增長過高的機制，肯定是不可持續(xù)的。”盧鋒說。

　　對于運用房價收入比來觀察房地產(chǎn)市場的做法，薛兆豐也提出了異議，他認(rèn)為，在北京、上海這樣的大城市房價算收入比沒有意義，因為在這些大城市買房的人很多也是能夠在倫敦買房的人，他們是比較高端的人層，而這些人的收入沒有納入統(tǒng)計中。

　　“中國僅存局部房地產(chǎn)泡沫。”北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科對媒體公開表示，他認(rèn)為，中國城市的發(fā)展情況差距非常大，因此并不存在全局性的泡沫，而只存在局部的泡沫。中國的一線城市和部分三線城市泡沫比較顯著，而二線城市比較健康。

　　陳國強也認(rèn)為，局部市場價格偏高存在泡沫，但總體上是健康的。大量資金流入到房地產(chǎn)市場，以投資、投機的目的來買房，然后通過這樣的方式來獲取收益，當(dāng)然會出現(xiàn)泡沫，但國家實施限購政策后，這種情況得到轉(zhuǎn)變，目前“北上廣”房地產(chǎn)市場過熱，是因為剛性需求和自住需求還沒有充分釋放，北京每年新增幾十萬人，導(dǎo)致供需出現(xiàn)矛盾。北京這樣的城市，投資性買房的比例已經(jīng)大大降低了。

　　“房地產(chǎn)市場實際跟城市化的進程是同步的。”陳國強說，城市化沒完成，房地產(chǎn)的需求無論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)，需求都處在高增長的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)與城市化進程是相關(guān)聯(lián)的。

　　盡管國內(nèi)一些學(xué)者并不認(rèn)同羅伯特·席勒的判斷，但房價正以每年平均20%的速度上漲，如果房價受到大幅挫折的話，對實體經(jīng)濟、金融體系和整體經(jīng)濟的穩(wěn)定增長將造成很大威脅。為此，陳國強建議房地產(chǎn)市場發(fā)展回歸到居住屬性和使用屬性上來。