理性看待房地產(chǎn)價(jià)格

　　最近無論是平面還是網(wǎng)絡(luò)媒體，一度喧囂的房價(jià)爭論平靜了很多。

　　打賭房價(jià)不崩盤就去裸奔的人，不僅穿上了衣裝還捂緊了嘴巴；不斷諄諄教誨人們買房，房價(jià)還將上漲的大佬，也謹(jǐn)小慎微，對(duì)房價(jià)漲跌含糊起來。成熟起來的購房者不再為哪一方站隊(duì)吶喊，而更多的是去掂量自己手中的資金、限購的年限、房價(jià)的走向、購房租房的利弊等，去尋找房地產(chǎn)投資的答案。

　　今年房地產(chǎn)調(diào)控政策沒有再加強(qiáng)，百姓對(duì)房價(jià)的糾結(jié)也弱化了。市場的歸市場，保障的歸保障，政府不希望過多干預(yù)房地產(chǎn)市場的政策起到了較好效果。百姓逐漸認(rèn)可房價(jià)更多的是市場問題，而非政策問題。調(diào)控走向正途，百姓趨于理性。

　　近日，諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者羅伯特·席勒又因中國房價(jià)太高的言論火了一把。房價(jià)本身是個(gè)很地方、很市場的東西。中國市場更存在資源分配、個(gè)人收入等特殊性，難以與純市場經(jīng)濟(jì)簡單配比。

　　席勒對(duì)中國房價(jià)的觀點(diǎn)目前未必正確，但世界上確實(shí)沒有只漲不跌的商品價(jià)格。房價(jià)是買賣雙方?jīng)Q定的，買賣雙方組成了市場。倘若房價(jià)是市場決定的，那么純粹市場中的任何商品，其價(jià)格都會(huì)有漲跌。甚至因心理、大勢(shì)等因素，還會(huì)暴漲暴跌。事實(shí)上，在2002年、2008年、2012年北京部分地區(qū)的房價(jià)就曾下跌。投資者參與房價(jià)漲跌的爭論沒有意義，分析影響房價(jià)的因素去判斷未來房價(jià)走勢(shì)卻很必要。

　　影響房價(jià)的因素多種多樣。因?yàn)橥恋?、戶籍、福利分配等問題，房價(jià)在中國尤其有別于大多數(shù)市場經(jīng)濟(jì)國家。

　　影響市場價(jià)格的因素是供需。在房地產(chǎn)市場，最重要的因素是房屋及土地供需和人口的流動(dòng)。

　　中國新建房的土地供需是國家調(diào)配的；二手房的市場化程度最高；宅基地、小產(chǎn)權(quán)房在小范圍中靠市場分配。

　　影響人口流動(dòng)的因素更繁雜。大專院校的配置很大程度上影響著中國人口的流動(dòng)。讀大學(xué)曾經(jīng)是很多寒門子弟躍龍門的唯一途徑，大學(xué)畢業(yè)的學(xué)子，很大一部分人不會(huì)回到農(nóng)村，而會(huì)選擇所在城市創(chuàng)業(yè)。此外，中小學(xué)教育、醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)，公交、地鐵、園林綠化、供暖供氣等市政配套，政府政策，如限購、稅收以及銀行利率等因素也都影響著人口的流動(dòng)和房價(jià)走勢(shì)。

　　以前有房價(jià)是“總理說了算還是總經(jīng)理說了算”的爭論。其實(shí)政府在房地產(chǎn)上能有作為也應(yīng)有作為。政府應(yīng)該去調(diào)節(jié)理順阻礙市場發(fā)展的羈絆，比如減少對(duì)土地、戶籍、教育、醫(yī)療等因素合理流動(dòng)的限制。應(yīng)當(dāng)設(shè)法增加人口聚集城市的土地供應(yīng)，或讓大城市中優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療資源，通過連鎖、合作經(jīng)營等模式合理流向周邊城市或中小城市。在房地產(chǎn)稅費(fèi)方面，應(yīng)研究從產(chǎn)業(yè)鏈前段向后端購房者轉(zhuǎn)移等問題。

　　專業(yè)機(jī)構(gòu)會(huì)列出更詳盡的影響房地產(chǎn)價(jià)格因素。各方因素的綜合作用，決定了房價(jià)的漲跌。投資者不妨對(duì)各種因素的權(quán)重給出自己的排列組合，判斷投資或退出房地產(chǎn)市場的時(shí)機(jī)。