四虎攔道 以房養(yǎng)老起步難

　　靠?jī)吼B(yǎng)老觀念根深蒂固 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)“一床難求” 銀行操作熱情不高 70年房屋產(chǎn)權(quán)政策掣肘

    近日，國(guó)務(wù)院明確提出開(kāi)展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)，這種新型的養(yǎng)老模式，引發(fā)公眾熱議，因?yàn)榕c根深蒂固的傳統(tǒng)家庭觀念相左，議論中不乏擔(dān)憂。

    對(duì)于“以房養(yǎng)老”是否可行的問(wèn)題，很多人表示一時(shí)難以接受。贊同者認(rèn)為這意味著多一種養(yǎng)老途徑選擇，也有人質(zhì)疑：我們的養(yǎng)老保險(xiǎn)不足以贍養(yǎng)老人嗎？

    昨天，相關(guān)養(yǎng)老專家接受記者采訪時(shí)表示，“以房養(yǎng)老”是為特殊人群提供的一種補(bǔ)充選擇，可算是一件好事，公眾沒(méi)有必要過(guò)于擔(dān)憂。在相關(guān)細(xì)則出臺(tái)之前，難以評(píng)判合理與否。一旦實(shí)施，可能還有一個(gè)磨合的過(guò)程。

    誤區(qū)澄清

    以房養(yǎng)老與政府養(yǎng)老之爭(zhēng)

    專家：政府養(yǎng)老不可推卸 以房養(yǎng)老只是補(bǔ)充選擇

    對(duì)于“以房養(yǎng)老”，經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)明確表示持反對(duì)態(tài)度，他直指以房養(yǎng)老基本不符合國(guó)情，“混淆公共產(chǎn)品和私人產(chǎn)品，信任風(fēng)險(xiǎn)大”。在中國(guó)養(yǎng)老金存在較大缺口的背景下，提出以房養(yǎng)老只會(huì)引發(fā)如此想象：中國(guó)主流的養(yǎng)老金體系是否有違約的極大可能，政府在養(yǎng)老方面的各種努力，主要的目的是否要推卸在養(yǎng)老方面的契約責(zé)任。

    對(duì)政府推卸基本養(yǎng)老責(zé)任的猜測(cè)，同樣是引發(fā)公眾焦慮不安，進(jìn)而質(zhì)疑以房養(yǎng)老的原因。對(duì)此，中國(guó)人民大學(xué)教授鄭功成表示，這實(shí)際上是一種誤解，政府養(yǎng)老不可推卸，以房養(yǎng)老只是補(bǔ)充選擇，不意味著替代“政府養(yǎng)老”。

    昨天，首倡者中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)孟曉蘇對(duì)此表示無(wú)奈，他表示：“我曾在一次內(nèi)部會(huì)議上追問(wèn)幾個(gè)政府部門：是你們哪個(gè)部委哪個(gè)文件提出‘只生一個(gè)好、政府管養(yǎng)老’的？他們都說(shuō)從沒(méi)有過(guò)這樣的文件，是有的農(nóng)村計(jì)生干部自己發(fā)明并寫(xiě)在村里墻上的！ ”

    孟曉蘇認(rèn)為，網(wǎng)上不贊同反向抵押養(yǎng)老的，多是擔(dān)心政府借此擺脫養(yǎng)老責(zé)任。“這本來(lái)是兩碼事。我認(rèn)為政府該發(fā)的養(yǎng)老金一分也不應(yīng)少，而且要按國(guó)務(wù)院最近要求增加養(yǎng)老社會(huì)保障。誤解可能來(lái)自對(duì)推遲退休年限說(shuō)法的炒作，還有養(yǎng)老金雙軌制招致反感。于是以房養(yǎng)老被當(dāng)成出氣筒，抓著和尚當(dāng)禿子打。”

    孟曉蘇說(shuō)：“對(duì)以房養(yǎng)老的討論讓我看到社會(huì)上對(duì)社保養(yǎng)老金不足的擔(dān)心，解決這一問(wèn)題不能空談而要實(shí)干，不是沒(méi)有辦法。”他強(qiáng)調(diào)，以房養(yǎng)老并非大眾產(chǎn)品，而是供少數(shù)老人選擇的小眾產(chǎn)品。

    經(jīng)濟(jì)學(xué)者杜猛是以房養(yǎng)老的堅(jiān)定支持者，他表示支持的原因在于“它是正確的”。“近日國(guó)務(wù)院出臺(tái)意見(jiàn)，倡導(dǎo)以房養(yǎng)老，開(kāi)始我們聽(tīng)到的是一片罵聲。經(jīng)過(guò)一個(gè)月解釋，現(xiàn)在支持贊成聲也不少。”

    以房養(yǎng)老與子女養(yǎng)老之爭(zhēng)

    專家：以房養(yǎng)老可從無(wú)子女和失獨(dú)家庭試行

    以房養(yǎng)老在美國(guó)、加拿大、新加坡等發(fā)達(dá)國(guó)家已成為一種有效的養(yǎng)老方式。相比來(lái)看，近年，我國(guó)在北京、上海等地也有以房養(yǎng)老試點(diǎn)，卻乏人問(wèn)津。2007年，北京石景山區(qū)試點(diǎn)首家通過(guò)房屋租賃方式提供養(yǎng)老服務(wù)的新型服務(wù)模式，名為“養(yǎng)老房屋銀行”，但推出沒(méi)多久因問(wèn)者寥寥而中止。2011年，北京市民政局在發(fā)布“十二五”時(shí)期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃時(shí)，首次提出“以房養(yǎng)老”的概念，鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金管理部門開(kāi)展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)業(yè)務(wù)。

    華南城市研究院城市公共政策研究中心主任萬(wàn)慶濤表示，以房養(yǎng)老是一款金融產(chǎn)品，政府出政策，金融企業(yè)和消費(fèi)者（老人）互動(dòng)，才可能奏效。一是金融企業(yè)能否從以房養(yǎng)老中獲利，二是老人家是否愿意消費(fèi)這個(gè)產(chǎn)品。據(jù)香港的實(shí)踐，推行了多年，也才有400來(lái)個(gè)案例。

    “在全國(guó)將近2億老人中，有10%是無(wú)子女家庭和‘失獨(dú)家庭’?，F(xiàn)在失獨(dú)家庭過(guò)百萬(wàn)，今后每年新增7.6萬(wàn)，不久之后將有一千萬(wàn)失獨(dú)家庭。失獨(dú)老人養(yǎng)老問(wèn)題將是越來(lái)越大的社會(huì)問(wèn)題。”孟曉蘇建議，可以從無(wú)子女和“失獨(dú)”家庭起步試點(diǎn)，今后再根據(jù)需要擴(kuò)大到有愿望的其他老人家庭。

    “我有個(gè)同學(xué)是失獨(dú)老人，這些老人應(yīng)是反向抵押養(yǎng)老的首選對(duì)象，房產(chǎn)沒(méi)子女可傳，不如自己變現(xiàn)花用。若入保終身抵押保險(xiǎn)，老人將有終身花不完的錢，醫(yī)療護(hù)理服務(wù)都不在話下，生活質(zhì)量能得到極大改善。”

    孟曉蘇指出以房養(yǎng)老有五大好處：將積蓄在房產(chǎn)上的財(cái)富分期支用，有效補(bǔ)償老年生活；讓老年人放心大膽地花錢消費(fèi)，心情愉快延長(zhǎng)生命，而且活多久保險(xiǎn)公司就會(huì)供養(yǎng)多久；讓老年人增強(qiáng)生活自信，獲得社會(huì)尊重；保護(hù)弱勢(shì)群體，有利于社會(huì)穩(wěn)定；實(shí)行遺產(chǎn)稅后，可以依法避稅。

    他算了一筆賬，根據(jù)國(guó)外標(biāo)準(zhǔn)的“抵押式以房養(yǎng)老”計(jì)算，如果老人以評(píng)估價(jià)值500萬(wàn)元的房屋參保，每月大約可得到2.6萬(wàn)元；如果老人以評(píng)估價(jià)值200萬(wàn)元的房屋參保，每月大約可得到1萬(wàn)元。

    以房養(yǎng)老與賣房養(yǎng)老之爭(zhēng)

    以房養(yǎng)老比賣房養(yǎng)老有三大好處

    也有人認(rèn)為，不如干脆賣房養(yǎng)老，“500萬(wàn)賣掉房屋，每個(gè)月花費(fèi)10000，不算利息都可以用500個(gè)月，40年活到100多歲才能花沒(méi)。”與“賣房養(yǎng)老”相比，“以房養(yǎng)老”究竟有何好處？孟曉蘇說(shuō)：“若老人把房賣出200萬(wàn)，存銀行一年可得利息6萬(wàn)元，每月可得5000元。若老人算好自己能活12年每年可花本金20萬(wàn)元，但誰(shuí)能算準(zhǔn)自己壽命？因此有錢不敢花，房子賣了不能居家養(yǎng)老，房產(chǎn)升值也跟老人無(wú)關(guān)。反向抵押比賣房養(yǎng)老的好處是：1.既能拿錢又能住房；2.放心花錢不怕斷供；3.房產(chǎn)若增值老人拿錢更多。”

    談到以房養(yǎng)老市場(chǎng)，孟曉蘇說(shuō)，我國(guó)跟發(fā)達(dá)國(guó)家不同：低工資老人基本沒(méi)積蓄，多年沒(méi)交商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)，老人除靠?jī)号蜕绫ｐB(yǎng)老外似乎沒(méi)有別的出路，但房改使他們有了產(chǎn)權(quán)房，商品房也升值很快，使不少老人身家?guī)装偃f(wàn)。用房屋來(lái)養(yǎng)老，比較適合中國(guó)的國(guó)情。

    有人認(rèn)為，房屋產(chǎn)權(quán)70年年限、房屋設(shè)計(jì)使用壽命50年，以及司法對(duì)唯一房屋居住人不得執(zhí)法的規(guī)定都是以房養(yǎng)老的掣肘。調(diào)查稱30.8%不贊同反向抵押養(yǎng)老是因“房子產(chǎn)權(quán)僅70年”。對(duì)此，孟曉蘇回應(yīng)說(shuō)，其實(shí)房子產(chǎn)權(quán)是永久的，土地使用權(quán)70年，但法律規(guī)定“自動(dòng)續(xù)期”，70年是國(guó)務(wù)院的“暫行規(guī)定” 。

    杜猛說(shuō)，“以房養(yǎng)老”是國(guó)際社會(huì)普遍選擇的養(yǎng)老和金融結(jié)合的方式，為何中國(guó)不行？中國(guó)應(yīng)該更適合。我們已具備實(shí)行“以房養(yǎng)老”的條件，完全符合中國(guó)的國(guó)情。

    以房養(yǎng)老的4大攔路虎

    觀念之困：

    九成老人留房給子女 靠?jī)吼B(yǎng)老仍是主流

    “以房養(yǎng)老”是指老人通過(guò)抵押房屋產(chǎn)權(quán)，定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金，老人去世后，銀行或保險(xiǎn)公司收回住房使用權(quán)。這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機(jī)制的一項(xiàng)重要補(bǔ)充。

    “但存方寸地，留與子孫耕。傳統(tǒng)觀念下房產(chǎn)寄托了家庭太多情感，多數(shù)人是過(guò)不了‘觀念坎’。” 北京師范大學(xué)中國(guó)公益研究院院長(zhǎng)王振耀說(shuō)。

    “以房養(yǎng)老”作為舶來(lái)品，在英法等國(guó)家之所以流行，與高遺產(chǎn)稅有關(guān)。人們?cè)?ldquo;以房養(yǎng)老”和“留房產(chǎn)給子女但要繳納大筆稅金”之間較容易作出選擇。但在我國(guó)現(xiàn)行稅制下，人們沒(méi)有動(dòng)力。上海民政部門調(diào)查則顯示，高達(dá)90％的老人擬將房產(chǎn)留給子孫，愿意倒按揭的不到10％。

    社保專家表示，觀念的轉(zhuǎn)變需要加大對(duì)“以房養(yǎng)老”這一新的養(yǎng)老方式的正確宣傳引導(dǎo)，特別是厘清認(rèn)識(shí)誤區(qū)。即以房養(yǎng)老只是讓渡房產(chǎn)獲得改善型養(yǎng)老待遇，并非拿房子換基本養(yǎng)老待遇。“同時(shí)這也是一種個(gè)性化選擇，可先從失獨(dú)和丁克家庭做起。”孟曉蘇說(shuō)。

    保障之困：

    養(yǎng)老機(jī)構(gòu)“一床難求” 有錢也會(huì)無(wú)處養(yǎng)老

    對(duì)于贊同“以房養(yǎng)老”模式的老年人，方式不是問(wèn)題，保障才是障礙。家住北京西城區(qū)的老楊略帶顧慮地說(shuō)：“如果賣了房子持幣在手，但沒(méi)有合適的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，豈不還是‘前不著村后不著店’？”

    “養(yǎng)老產(chǎn)品缺乏是以房養(yǎng)老推行的最大障礙。” 全國(guó)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)專家委員會(huì)委員傅旻說(shuō)。民政部數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)城鄉(xiāng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位365萬(wàn)張，平均每50個(gè)老人不到一張床。養(yǎng)老從業(yè)人員更是不足百萬(wàn)，“養(yǎng)老前景不明朗，沒(méi)有老人愿拿養(yǎng)老錢冒險(xiǎn)。”

    傅旻認(rèn)為，在美國(guó)“以房養(yǎng)老”是老人為了尋求高品質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)，往往將自有產(chǎn)權(quán)住房賣掉住進(jìn)擁有完善養(yǎng)老設(shè)施和服務(wù)的養(yǎng)老社區(qū)。中國(guó)目前的當(dāng)務(wù)之急是加大養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)，補(bǔ)充資源短板。“可以從稅收優(yōu)惠、簡(jiǎn)政放權(quán)等方面著手降低民資進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)的門檻，吸引更多社會(huì)力量辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，讓老人住有所居、老有所養(yǎng)、品質(zhì)有保障。”

    操作之困：

    金融保險(xiǎn)業(yè)務(wù)割裂 老人擔(dān)心機(jī)構(gòu)“畏難”

    “以房養(yǎng)老”實(shí)則是一款商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，牽涉到保險(xiǎn)、銀行等金融機(jī)構(gòu)。然而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無(wú)規(guī)可依、風(fēng)險(xiǎn)顧慮，及業(yè)務(wù)各自為營(yíng)為最大障礙。中信銀行于去年推出“以房養(yǎng)老”按揭貸款業(yè)務(wù)，是國(guó)內(nèi)較早試點(diǎn)“養(yǎng)老按揭”的銀行。但該業(yè)務(wù)推行以來(lái)在深圳、合肥等多地交易量為零。

    “比如，住房反向抵押貸款涉及銀行的房產(chǎn)處置權(quán)，而目前銀行處置只能通過(guò)法院拍賣渠道解決，銀行沒(méi)有這個(gè)處置能力。如果實(shí)行住房反向抵押保險(xiǎn)，本質(zhì)上也是個(gè)反向抵押貸款，而目前保險(xiǎn)公司并不具備辦理抵押貸款的資質(zhì)。”中信銀行合肥分行消費(fèi)金融部經(jīng)理邱林在接受記者采訪時(shí)坦言。

    記者在采訪多家房地產(chǎn)評(píng)估公司時(shí)，得到的回復(fù)多是“沒(méi)有開(kāi)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)”。一位評(píng)估人員說(shuō)：“不是沒(méi)有熱情做，而是現(xiàn)在缺乏統(tǒng)一平臺(tái)，業(yè)務(wù)割裂太嚴(yán)重。”

    王振耀等專家表示，政府應(yīng)當(dāng)搭建好房產(chǎn)評(píng)估、政策咨詢、糾紛仲裁等機(jī)制，并在住房反向抵押貸款或保險(xiǎn)初期，對(duì)申請(qǐng)人和經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)給予一定稅收優(yōu)惠。

    政策之困：

    70年房屋產(chǎn)權(quán) 房屋權(quán)屬變更怎么辦？

    據(jù)上海市民政局老齡工作處處長(zhǎng)袁俊良介紹，上海從2007年就醞釀“以房養(yǎng)老”，但推行多年僅成功６例，重要原因就是“居民普遍預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將上漲，老人會(huì)吃虧”。而對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言，當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時(shí)，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，一旦房?jī)r(jià)波動(dòng)下行，保險(xiǎn)公司或銀行的給付能力有限，風(fēng)險(xiǎn)也較大。如果再發(fā)生國(guó)有土地使用權(quán)依法提前收回，根據(jù)“房隨地走”的原則，建造在土地上的房屋不屬于個(gè)人，那么雙方當(dāng)事人都會(huì)受到很大損失。

    中央財(cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院院長(zhǎng)郝演蘇介紹，房?jī)r(jià)的高度波動(dòng)性是影響以房養(yǎng)老交易雙方博弈的重要因素。如果房?jī)r(jià)上漲，扣除貸款額、各種費(fèi)用后還有剩余，則剩余歸借款人或其繼承人。借款人可以充分享受房?jī)r(jià)上漲的好處。但是如果房?jī)r(jià)下跌，貸款額大于房?jī)r(jià)，金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)很大。在發(fā)達(dá)國(guó)家，按揭養(yǎng)老有成熟的運(yùn)作方式。特別是對(duì)房產(chǎn)評(píng)估環(huán)節(jié)，有中立的權(quán)威專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋價(jià)值的評(píng)估，既能照顧到老人的利益，也能保證金融機(jī)構(gòu)的合理收益。

    有意愿推出以房養(yǎng)老產(chǎn)品的金融機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)還普遍希望，國(guó)家早日明確70年產(chǎn)權(quán)到期后的處置辦法。一旦鋪開(kāi)試點(diǎn)，那么參與的金融和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)就存在按揭到期后大量不被贖回的房產(chǎn)的處置問(wèn)題。從防范金融風(fēng)險(xiǎn)和提高金融機(jī)構(gòu)參與的積極性角度出發(fā)，70年產(chǎn)權(quán)到期后的確權(quán)十分必要。

    他山之石

    加拿大：

    后人處理房產(chǎn)還貸

    作為英聯(lián)邦國(guó)家，加拿大采取“以房養(yǎng)老”模式。超過(guò)62歲老人可將居住房抵押給銀行，貸款額在1.5萬(wàn)到30萬(wàn)加元之間，只要你不搬家、不賣房，房產(chǎn)主權(quán)不變，可以一直住到老，由后人處理房產(chǎn)時(shí)折還貸款。

    比如一位65歲的老人將所住的房產(chǎn)抵押給銀行，貸10萬(wàn)加元，該老人15年后“歸西”后，銀行將其房產(chǎn)處置后獲20萬(wàn)加元，減去10萬(wàn)加元貸款，再減去15年的貸款利息后，剩余的幾萬(wàn)加元就由其子女或其他繼承人所得。

    加拿大“以房養(yǎng)老”的倒按揭極其個(gè)性化，即根據(jù)貸款人的不同需求，制定不同的貸款方案。老年人可用這筆倒按揭貸到的錢給子女支付買房的首付，或旅游、裝修房屋等。個(gè)性化的設(shè)計(jì)使倒按揭在加拿大贏得了成功。

    英國(guó)：20%的50歲以上老人采用這種方式

    1920年，英國(guó)為了保障低收入的高齡者的生活，作為一種國(guó)家援助的方式，采用了倒按揭模式向低收入高齡者貸款。由此，英國(guó)成為采取倒按揭“以房養(yǎng)老”模式的第一個(gè)國(guó)家。

    如今，大約有20%左右50歲以上的英國(guó)老年人采用這種方式。他們將房產(chǎn)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)，每個(gè)月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進(jìn)養(yǎng)老院后用該住房歸還貸款。

    英國(guó)“以房養(yǎng)老”的另一種方式就是出售大房，換購(gòu)小房，用差價(jià)款養(yǎng)老。此外，英國(guó)有不少老年人把自己的養(yǎng)老地點(diǎn)選擇到西班牙、南非等國(guó)家。

    這些國(guó)家物價(jià)水平較低，英國(guó)老人把本國(guó)的住宅出售后可在西班牙或南非買到面積更大或質(zhì)量更好的住宅，享受到比本國(guó)更好的生活和服務(wù)。

    日本：

    申請(qǐng)條件較苛刻

    目前，日本“以房養(yǎng)老”主要是針對(duì)一些在退休后想繼續(xù)住在自己房子里的低收入老人?？偟膩?lái)說(shuō)，條件較苛刻。

    以東京為例：首先在申請(qǐng)條件上，申請(qǐng)人要在65歲以上，得居住在自己持有產(chǎn)權(quán)的住宅當(dāng)中，家庭成員構(gòu)成不能超出單身、夫婦以及夫婦兩人的父母的范圍，也就是說(shuō)不能有子女同住。申請(qǐng)人家庭的人均收入還要在當(dāng)?shù)氐牡褪杖霕?biāo)準(zhǔn)之下，并且已經(jīng)申請(qǐng)了低保等福利政策的家庭還不能享受這項(xiàng)政策。

    此外，申請(qǐng)人持有產(chǎn)權(quán)的房屋得是土地價(jià)值在1500萬(wàn)日元以上的獨(dú)門獨(dú)戶建筑，集體住宅不可以申請(qǐng)。

    在申請(qǐng)到這項(xiàng)制度以后，申請(qǐng)人每個(gè)月可以領(lǐng)到30萬(wàn)日元以下的生活費(fèi)，但總額度不能超過(guò)抵押房屋土地價(jià)值的70%，借貸期限到貸款額度達(dá)總額度上限為止。生活費(fèi)會(huì)每3個(gè)月一次發(fā)放給申請(qǐng)者，貸款的年利率是比較低的，每年3%。

    名詞解釋

    以房養(yǎng)老：是指年輕時(shí)貸款買房，老年時(shí)將房屋抵押給銀行或保險(xiǎn)公司，由上述機(jī)構(gòu)支付養(yǎng)老費(fèi)用，晚年衣食無(wú)憂。