土地市場巨量庫存調(diào)查:樓市距"地王時(shí)代"多遠(yuǎn)

3月以來中國樓市的“小陽春”，為一直在低谷徘徊的土地市場吹來暖風(fēng)，久違的競拍爭地“大戰(zhàn)”重現(xiàn)上海、北京等地。金地集團(tuán)以5.6億元拍得上海徐涇鎮(zhèn)3號地塊，超出底價(jià)82%；溫州長運(yùn)地塊以高達(dá)19607元/平方米的樓面價(jià)成交，成為中國“新地王”……近期全國至少有十塊土地以非底價(jià)成交。一時(shí)間，“樓市重回地王時(shí)代”“土地爭奪戰(zhàn)全面打響”的呼聲四起。

　　然而，記者對房地產(chǎn)市場土地“庫存”問題深入調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)市場化迄今十年間，房地產(chǎn)土地存量超過10億平方米。毋庸置疑，中國房市面臨著前所未有的“去庫存化”重任，“重回地王時(shí)代”何從談起？

　　    “面粉”貴過“面包”

　　面對記者，天津振業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司副總經(jīng)理王維民眉頭緊鎖。2007年，天津振業(yè)以10.6億元競拍到一塊地，8800元的樓面價(jià)創(chuàng)下天津“地王”紀(jì)錄。短暫的風(fēng)光過后，公司陷入困境。

　　“現(xiàn)在，我們周邊的3個(gè)項(xiàng)目，成品房均價(jià)每平方米6000元，比我們的樓面價(jià)還低，真正是面粉貴過面包！”王維民說。昔日“地王”成為“燙手山芋”，并非天津振業(yè)一家。在上海、福建、廣東等地，2008年以來先后出現(xiàn)過退地潮。

　　3年前，房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)劣在資本市場上的衡量標(biāo)準(zhǔn)是土地儲(chǔ)備量，于是，許多企業(yè)把大量資金用于購買土地，帶動(dòng)2006年、2007年出現(xiàn)開發(fā)商儲(chǔ)備土地高峰，六成房地產(chǎn)上市公司一半的土地存量是這兩年積累的。

　　到2008年，商品房銷售緊縮，“庫存”問題凸顯。北京市國土資源局局長魏成林說，一方面是持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場，一方面是吃到肚子里無法消化的土地，金融危機(jī)下不少開發(fā)商難以面對巨量土地“庫存”。

　　國家信息中心首席經(jīng)濟(jì)師范劍平認(rèn)為，我國首次面臨房地產(chǎn)“庫存”調(diào)整。海爾地產(chǎn)集團(tuán)有限公司董事長盧鏗說：“目前，中國房地產(chǎn)發(fā)展最大的阻力是存貨。”上海一家房地產(chǎn)公司到2008年底擁有2000多萬平方米土地儲(chǔ)備，如按照當(dāng)年銷售速度，這些地要開發(fā)32年。

　　那么，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的土地“庫存”究竟有多少？著名國際地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)戴德梁行的一份研究報(bào)告稱，1998年至2008年10年間，中國用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積達(dá)31.3億平方米，截至2008年底，開發(fā)量僅為19.4億平方米，約12億平方米土地滯壓在開發(fā)商手中。

　　    “整體土地市場仍在調(diào)整”

　　面對今春以來土地市場頻吹暖風(fēng)，戴德梁行中國區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮認(rèn)為，近期各地土地市場的確開始有所活躍，還有個(gè)別溢價(jià)幅度較大的收購現(xiàn)象發(fā)生，但這種現(xiàn)象并不會(huì)普遍發(fā)生，較高的負(fù)債水平和存貨數(shù)量，仍然是房地產(chǎn)企業(yè)存在的整體現(xiàn)象。現(xiàn)階段發(fā)展商更為注重自身資產(chǎn)負(fù)債水平的恢復(fù)，將有限的資金用在現(xiàn)有存量項(xiàng)目的建設(shè)上。“整體土地市場仍舊處于調(diào)整之中。”

　　對全國60個(gè)城市土地招拍掛市場供應(yīng)及成交情況監(jiān)測顯示，今年一季度住宅用地成交量為156宗877萬平方米，分別僅為去年同期的33.3%和20.2%。

　　SOHO中國董事長潘石屹認(rèn)為，從上述數(shù)據(jù)可以看到，巨量土地“庫存”壓力下，開發(fā)商拿地?zé)崆闇p緩。富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長張力的說法代表了不少開發(fā)商的心態(tài)：“企業(yè)買地速度會(huì)放慢，除非是很好、很便宜的地才買；同時(shí)減少開工面積，以銷定產(chǎn)，控制好整個(gè)資金鏈的運(yùn)作。”

　　同時(shí)，政府為了給土地“庫存”減壓，土地供應(yīng)也有所控制。魏成林透露，北京今年計(jì)劃年度供應(yīng)土地5700公頃，而去年這個(gè)數(shù)字是6100公頃左右。天津市區(qū)今年一季度推出的地塊中，沒有住宅用地。另一方面，政府一季度推出的土地中，出現(xiàn)大量流拍。報(bào)告稱，全國主要城市一季度住宅地塊底價(jià)成交成主流，土地溢價(jià)水平普遍低于10%，土地價(jià)格明顯走低。

　　研究人員認(rèn)為，房地產(chǎn)界普遍認(rèn)為樓市回暖也許只是暫時(shí)現(xiàn)象，大部分房地產(chǎn)公司在購買土地時(shí)顯得猶豫不決，甚至停止購地，害怕資金被套牢；這使房地產(chǎn)市場真正回暖缺乏堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

　　黃瑜預(yù)測，房地產(chǎn)市場到2010年才可能逐漸好轉(zhuǎn)，巨量的土地“庫存”導(dǎo)致當(dāng)前土地市場不會(huì)持續(xù)活躍，“小陽春”并未真正刺激企業(yè)信心，其產(chǎn)生的“加速度”不會(huì)持久，采取防御性的保守措施，仍是大多數(shù)企業(yè)的主流。

　　    誰來為巨量土地“庫存”買單

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前4個(gè)月房地產(chǎn)新開工面積同比下降15.6%。業(yè)內(nèi)人士稱，在開發(fā)商忙于消化“庫存”、謹(jǐn)慎開工的影響下，未來住宅市場有可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求，一些符合市場需求的樓盤價(jià)格可能上揚(yáng)。范劍平也表示擔(dān)憂：隨著樓市遇冷、房價(jià)下跌，高價(jià)巨量拿地的風(fēng)險(xiǎn)很快暴露出來，開發(fā)商面臨更大考驗(yàn)，要為當(dāng)初的沖動(dòng)付出代價(jià)！根據(jù)近半年來的市場平均消化能力看，房地產(chǎn)市場“去庫存化”是一個(gè)艱難漫長的過程，近期建筑鋼材價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)下跌。因此，這一輪中國經(jīng)濟(jì)周期最難消化的庫存不是工業(yè)“庫存”，而是房地產(chǎn)“庫存”，其中積壓在開發(fā)商手里消化不良的土地，可能比空置房的消化更難辦。

　　在土地市場上，各方為實(shí)現(xiàn)“去庫存化”想盡辦法，有的開發(fā)商通過新購低價(jià)土地平衡成本，有的開發(fā)商則期待政府部門提高容積率，一些地方政府推出“降低稅費(fèi)，分期、延期收費(fèi)”等“土地新政”。

　　然而，對“去庫存化”信心不足仍是普遍心態(tài)。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)認(rèn)為，眼前的巨大土地存量仍然沒有一個(gè)消化的基礎(chǔ)和條件，“當(dāng)前土地存量中相當(dāng)一部分是高價(jià)甚至天價(jià)，這些土地不可能在現(xiàn)有市場條件下消化掉。”

　　面對“面粉貴過面包”局面，一些開發(fā)商認(rèn)為同地方政府有直接關(guān)系。天津一家斥資數(shù)十億元拿到土地的開發(fā)商表示，開發(fā)商利潤有多大，政府利潤就有多大。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)調(diào)研報(bào)告顯示，9個(gè)有代表性城市的62個(gè)不同規(guī)模開發(fā)企業(yè)中，開發(fā)項(xiàng)目總費(fèi)用支出，近一半是向政府支付的；項(xiàng)目開發(fā)成本中，土地成本占直接成本的比例最高達(dá)到58%。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，應(yīng)該對土地招拍掛制度純粹以“價(jià)高者獲得土地”的模式進(jìn)行改革，對稅收制度和土地配給制度進(jìn)行改革，行業(yè)的發(fā)展才能回歸理性和科學(xué)發(fā)展的軌道。