改善型需求入市看房價和政策 盲目漲價不可取

成交量上升——漲價——供應(yīng)劇增——自住型需求漸減——成交量下降。沿著這樣的軌跡，各地樓市普遍經(jīng)歷“小陽春”之后，釋放出不同信號。

　　受政策優(yōu)惠、樓盤促銷和前期剛性需求大量積累的多重刺激，1—4月，全國商品房累計成交1.76億平方米，同比增加了17.5%，商品房銷售額7996億元。

　　在成交回暖的帶動下，一些銷售情況較好的項目開始漲價，大多數(shù)項目的優(yōu)惠力度（查看地圖）也有所減小。4月份，全國70個大中城市房屋銷售價同比下降1.1%，降幅有所減緩，比3月份縮小了0.2個百分點。環(huán)比上漲0.4%，繼3月份后連續(xù)第二個月環(huán)比上漲。作為市場關(guān)注的焦點，北京、上海、天津、南京、廣州、深圳等多數(shù)一線城市的房價，環(huán)比都呈一定程度上漲，一些品牌項目售價比春節(jié)期間上漲30%—40%。市場回暖、房價止跌回穩(wěn)的跡象明顯。

　　隨著價格上漲，進入5月份，一線城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)不同走勢。當(dāng)多數(shù)城市交易仍活躍時，北京樓市成交量出現(xiàn)萎縮。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，5月1日至16日，剔除經(jīng)濟適用房、限價房等政策性住房，5月上半月北京住宅期房日均成交348套，較4月份日均水平下降了21.4%。

　　業(yè)內(nèi)普遍認為，漲價、政策優(yōu)惠效應(yīng)逐漸減弱和自住型需求的減少，是北京樓市成交量減少的主因。同時，媒體大量報道當(dāng)前開發(fā)商利用“房托”和假按揭等手段制造項目熱銷假象，打擊了購房者信心。在市場回暖帶動各地住宅供應(yīng)量不斷增加的背景下，如果房價盲目上漲、違規(guī)銷售現(xiàn)象猶存，有可能引起新的觀望，今后幾個月的成交量將面臨壓力。

　　改善型需求入市要看房價和政策

　　伴隨大量自住型需求在前期得以釋放，改善型需求被認為是今后支持市場成交保持活躍的主要力量。而改善型需求能否大量入市，一看房價，二看政策能否給予更多支持。

　　對未來房價走勢的判斷，成為市場能否繼續(xù)回暖的關(guān)鍵。中國社科院日前發(fā)布報告預(yù)測，今年上半年，在開發(fā)商資金壓力沒有根本性好轉(zhuǎn)、房價下降預(yù)期仍強烈的情況下，房價仍有震蕩下行壓力。下半年，如宏觀經(jīng)濟進一步好轉(zhuǎn)，在各種利好政策作用下，一些前期市場調(diào)整較大的城市可能率先走出低迷，趨于真正的回暖。

　　不少開發(fā)商認為，目前的市場需求狀況不足以支持房價的全面上漲。繼續(xù)以合理的價格促進銷售，仍將是今年主要的市場策略。而選擇漲價的開發(fā)商也并非沒底氣。在適度寬松的貨幣政策作用下，信貸對房地產(chǎn)開發(fā)的資金支持已有所體現(xiàn)。一季度房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源超過1萬億元，同比增長9.2%，其中國內(nèi)貸款增長8%。不斷改善的資金狀況成為漲價最大的支撐。

　　政策面上，去年下半年以來，中央和各地都出臺了一系列促進住房消費的政策，其中大多數(shù)是僅實行一年的短期政策。中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一認為：“這些政策對當(dāng)前市場的刺激作用已體現(xiàn)出來，但成交量要穩(wěn)定，仍需一些中長期的產(chǎn)業(yè)政策，加大住房消費支持力度。政策穩(wěn)，市場才會穩(wěn)。”

　　“我們現(xiàn)在還沒法明確、方便地區(qū)分改善型住房和二套房，想出政策支持改善型需求入市，顧慮很大。”某地房管局局長告訴記者。多數(shù)城市對改善性住房的定義是“人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，購買第二套住房”，但業(yè)內(nèi)人士反映，這樣的定義操作性不強，有關(guān)部門應(yīng)盡快為改善型住房制定一個更易界定的標(biāo)準(zhǔn)。

　　投資低迷，需信貸和土地支持

　　消化庫存的壓力和對后市預(yù)期的不明朗，使開發(fā)商的投資行為更謹(jǐn)慎。房地產(chǎn)投資的成績單并不像成交量一樣好看。

　　今年一季度，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4880億元，同比增長4.1%，比去年同期增幅下降28.2個百分點。房屋新開工面積2.01億平方米，同比下降16.2%，降幅進一步擴大。完成土地開發(fā)面積同比下降11.3%，而去年同期則是增長11%。

　　“房地產(chǎn)業(yè)投資增幅大降，會影響今年全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模，對房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展也不利。”朱中一說，“如果這種狀況持續(xù)下去，將會影響今后兩三年市場的健康發(fā)展。”

　　“當(dāng)前，適度降低開發(fā)成本，有利于促進投資穩(wěn)定增長。”中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員李景國認為，可從土地和資金這兩大房地產(chǎn)開發(fā)的“命脈”入手，采取一些措施，改變房地產(chǎn)投資各項指標(biāo)下滑趨勢。

　　隨著市場調(diào)整的深入和持續(xù)，土地價格和開發(fā)成本等下降，房市的投資風(fēng)險已有所降低。在這種情況下，金融機構(gòu)可對房地產(chǎn)開發(fā)信貸市場進行細分，提高對優(yōu)質(zhì)新增開發(fā)項目的信貸扶持力度。

　　土地方面，中國土地規(guī)劃勘測院總工程師鄒曉云介紹，從一季度開始，地方政府改變了去年的消極態(tài)度，都在積極保持供應(yīng)量，加大土地一級開發(fā)。

　　李景國說，在保持供應(yīng)的同時，各級政府應(yīng)適度加快批租節(jié)奏，適時下調(diào)土地出讓價格，適度放松從緊的土地購置政策，保障房地產(chǎn)開發(fā)用地供給穩(wěn)定適度增長。

　　近期，上海、福州、天津等城市都出現(xiàn)了低價推地現(xiàn)象。北京、深圳、沈陽也都采用了降低地價、提高地塊容積率和建筑面積等方式，直接或間接地降低地塊的總價或單價。