房地產(chǎn)又入囚徒困境 開發(fā)商借勢提價險象環(huán)生

幾個月前還備受煎熬的開發(fā)商，目前正被房市的“小陽春”激蕩得有些沉醉不知歸途。近來，因北京、上海、深圳、廣州等主要城市樓市成交量的回暖，開發(fā)商收緊的現(xiàn)金流終于有了些許舒緩的機會。而現(xiàn)金流的舒緩似乎也“壯大”了開發(fā)商的膽，他們再次用漲價策略碰撞市場的神經(jīng)，投行也開始集中式唱多，甚至部分機構(gòu)投資者做多。然而，伴隨著漲價的是許多城市住房成交量出現(xiàn)了環(huán)比回落，進入5月份以來，樓市再次偏離了傳統(tǒng)銷售旺季的軌道，再現(xiàn)走弱端倪。房市無疑陷入了典型的囚徒困境之中。

　　借勢提價房市險象環(huán)生

　　筆者認為，當前開發(fā)商借勢4月“小陽春”來提價，為房市營造買漲不買跌的氣勢，將很可能扼殺掉市場很不容易才聚斂起來的活躍人氣。

　　對于購房者來說，提價行為將使他們再次陷入買還是不買的兩難選擇中，從而使房市進一步失去成交量的支撐。另一方面，對于開發(fā)商來講，當前漲房價無疑帶有明顯的對賭特征。開發(fā)商賭的是購買者的等待耐力，其賭注是企業(yè)的命運。筆者認為，不管開發(fā)商賭贏賭輸，開發(fā)商都是最后的輸家。賭贏了確實在單位住房上提高了凈利潤，但犧牲的是成交量。畢竟目前經(jīng)濟、市場、個人就業(yè)和收入等都存在明顯不確定性，漲價收攬的是那些急迫購房且購買力相對較高的人，但與此同時，卻遏制了大量潛在的購買者——這部分人雖然需要住房，但當前房價超越了其購買力和風險承受能力。因此，開發(fā)商賭若贏了，是賺了現(xiàn)在迷失了未來；開發(fā)商若賭輸了，就意味著其漲價行為將加劇市場萎縮，房價將面臨更大幅度的調(diào)整，畢竟再次激活房市自住型需求者的成交人氣需要付出更大的代價。

　　投機濃重如同殺雞取卵

　　4月房市的“小陽春”不僅誘惑開發(fā)商的跟進漲價，而且投機氣氛也再次籠罩下來。日前，瑞銀證券等國際投行發(fā)布的最新報告稱，受終端需求的拉動，中國房地產(chǎn)投資市場將在今年下半年實現(xiàn)強勢復蘇，從而將中國房地產(chǎn)業(yè)帶入整體復蘇的軌道。

　　而國內(nèi)的部分機構(gòu)投資者據(jù)稱已開始做多地產(chǎn)股。確實，股市從低點反彈至最高的2600多點，許多行業(yè)的股票已經(jīng)漲了接近一倍，地產(chǎn)板塊則相對漲幅有限。按照之前股市的運行軌跡，板塊的輪動效應相當明顯，特別是在弱勢中板塊的輪動走勢最為突出。然而，不論是國際投行的唱多，還是國內(nèi)部分機構(gòu)投資者的謹慎做多，筆者認為其中摻雜更多的是投機性的炒作。

　　首先，當前房市是否如國際機構(gòu)所說的那樣受最終需求拉動進入復蘇軌道？至少現(xiàn)在并沒有看出房市走出調(diào)整期的有力佐證。在房市調(diào)整期，房價的調(diào)整客觀上會帶來需求的非持續(xù)釋放，原因是由于個體購買力的不同，房價到某個價位就會增加對應購買力的迫切需求者的購買行為的可能性。因此，在房市調(diào)整期也會出現(xiàn)一波波小購買潮。但顯然這種購買潮不是反彈的標志，而是繼續(xù)調(diào)整的信號。

　　其次，當前房產(chǎn)保值成為炒作房價和地產(chǎn)股的一種重要口號。部分機構(gòu)投資者認為，在可預見的通脹壓力下，投資房產(chǎn)可以保值。正如人民幣升值提高房產(chǎn)價值一樣，通脹下房產(chǎn)保值或許也只是一種炒作借口。從長周期來看，通脹對房價的影響是中性的。因為通脹是單位貨幣購買力下降的問題，在通脹下投資房產(chǎn)，實際上是把高能貨幣變成沉淀資產(chǎn)。更進一步講，一旦出現(xiàn)通脹，房地產(chǎn)這一資本密集型的資產(chǎn)的流動性和交易活躍度將更低，畢竟在通脹下購置資本密集型不動產(chǎn)是代價高昂的投資。

　　由此看來，目前制約中國房市的根本原因是價格泡沫。從房價收入比看，中國許多城市的房價收入比在10倍以上，表明目前的房市處于高泡沫高風險階段；從銀行主要衡量的指標——居民收入償債比來看，有關(guān)研究數(shù)據(jù)顯示該指標目前達到了50%以上，北京甚至達到了77%。該指數(shù)意味著居民收入的一半以上需要還銀行的按揭款，高房價正在或已經(jīng)開始影響到銀行的按揭貸款質(zhì)量。

　　因此，4月的“小陽春”若成為開發(fā)商漲價和國內(nèi)機構(gòu)投資者的炒作題材，無疑將是一個沒有贏家的博弈。