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一個(gè)房地產(chǎn)圈內(nèi)人士的自白:如何操作假按揭

2009-05-25 09:06:48 來源:中國房地產(chǎn)報(bào) 【 瀏覽字號(hào):

現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場上,假按揭現(xiàn)象肯定有,但隨著銀行風(fēng)險(xiǎn)控制體系的健全和法律體系的逐步完善,這種現(xiàn)象會(huì)越來越少。

 

  假按揭的操作手法,首先是開發(fā)商找自己的員工或一些關(guān)聯(lián)人士作為虛假的購房者,然后借用他們的身份證辦理按揭貸款。開發(fā)商事前會(huì)向他們承諾,首付款及月供都由開發(fā)商來提供,并會(huì)給他們幾千元的“好處費(fèi)”。

  等到這些人同意提供身份證后,開發(fā)商就會(huì)偽造這些人的收入證明,聯(lián)系有關(guān)系的律師出具法律意見書,證明這些人有還款能力。

  然后,開發(fā)商會(huì)把這些貸款材料遞到銀行,銀行內(nèi)部有開發(fā)商事先聯(lián)系好的員工,他們對(duì)這些開發(fā)商遞交的資料進(jìn)行表面的審核,幫助開發(fā)商很容易地獲得80%的貸款,因?yàn)殚_發(fā)商會(huì)給他們“好處”。

  在這個(gè)過程中,有的開發(fā)商為了獲取大量貸款,在辦理按揭手續(xù)之前故意抬高房價(jià),這樣雖然交了20%的首付款,但實(shí)際上獲得的80%的貸款就是整棟房子的全部價(jià)值。

  開發(fā)商獲取貸款后,通常他們會(huì)采取兩種方式。一種方式是賣二手房。一個(gè)小區(qū)的房子賣得非常“火”,甚至都賣完了,但進(jìn)去之后會(huì)發(fā)現(xiàn),連最基本的裝修都沒有。這就是開發(fā)商做的一個(gè)局。開發(fā)商通過熱賣假象,吸引真正的購房者來買二手房,而且會(huì)依據(jù)熱賣假象,適當(dāng)提高房價(jià),因此開發(fā)商在賣二手房時(shí)又能賺錢了。

  另外的一種情況是,開發(fā)商在獲得80%的貸款后,不準(zhǔn)備繼續(xù)還月供,就等著銀行申請(qǐng)拍賣。一般情況下,區(qū)法院受理拍賣申請(qǐng)后,會(huì)請(qǐng)當(dāng)事人雙方先行協(xié)商,選擇房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和拍賣機(jī)構(gòu)。如果雙方協(xié)商不成,區(qū)法院就會(huì)向市高級(jí)人民法院提請(qǐng)篩選評(píng)估機(jī)構(gòu)和拍賣機(jī)構(gòu)。

  市高院在所指定的數(shù)十家評(píng)估機(jī)構(gòu)和拍賣機(jī)構(gòu)中,通過抽簽,決定評(píng)估公司和拍賣公司。然后,高院會(huì)將抽簽結(jié)果告知區(qū)法院,進(jìn)行拍賣。

  拍賣之前,拍賣機(jī)構(gòu)首先會(huì)發(fā)布公告,對(duì)于公告,法律上只要求是在公開媒體上公告即可,并沒有限定公告的刊登方式。因此,部分拍賣機(jī)構(gòu),為了圈定競買人群,把其他競爭者排除在外,他們有很多手段來阻止別的開發(fā)商去接拍那些房產(chǎn)。比如把公告刊登在報(bào)紙的中縫中,電話永遠(yuǎn)打不通,匯的錢可能被銀行退票,進(jìn)入拍賣的公司大多數(shù)都是事先串通好了的。

  當(dāng)然,如果在拍賣現(xiàn)場出現(xiàn)了“突發(fā)狀況”,比如,出現(xiàn)了圈定范圍以外的競買人,拍賣機(jī)構(gòu)一般會(huì)以“競買人不夠,取消競拍”或“已經(jīng)交了保證金的人不能到場,沒法競買”等原因,推遲拍賣時(shí)間。這個(gè)做法的目的是,一定要確保由開發(fā)商和拍賣公司之前圈定的圈子內(nèi)的人來競買。

  在這個(gè)過程中,開發(fā)商也可能聯(lián)合評(píng)估機(jī)構(gòu),故意將房產(chǎn)價(jià)值估低,而拍賣底價(jià)一般會(huì)低于評(píng)估價(jià)。

  拍賣成功后,拍賣多少錢銀行收回多少錢,從賬面上,銀行通過內(nèi)部審核,將該筆欠貸進(jìn)行銷賬,拍賣額和貸款額的差價(jià)部分,銀行也只能做呆死賬處理。

  這樣,銀行的資金就被大量套取,而開發(fā)商以低價(jià)競買到該房產(chǎn)后,又可以市價(jià)出售。

  目前,個(gè)人假按揭很少有進(jìn)入拍賣程序的情況出現(xiàn)??赡苡猩贁?shù)惡意的開發(fā)商,以公司的名義假按揭,獲得大量的銀行貸款后,公司再宣布破產(chǎn),銀行只能通過拍賣房子收回部分貸款,因?yàn)楣疽哑飘a(chǎn),被開發(fā)商套取的貸款,銀行只能做呆死賬處理。

  但現(xiàn)在,銀行的監(jiān)管體制逐步健全,銀行的內(nèi)部人士不敢輕易作為開發(fā)商的“內(nèi)應(yīng)”,而且法律對(duì)這種惡意的騙貸套現(xiàn)行為,也會(huì)嚴(yán)懲。

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