一個房地產(chǎn)圈內(nèi)人士的自白：如何操作假按揭

現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場上，假按揭現(xiàn)象肯定有，但隨著銀行風險控制體系的健全和法律體系的逐步完善，這種現(xiàn)象會越來越少。

　　假按揭的操作手法，首先是開發(fā)商找自己的員工或一些關(guān)聯(lián)人士作為虛假的購房者，然后借用他們的身份證辦理按揭貸款。開發(fā)商事前會向他們承諾，首付款及月供都由開發(fā)商來提供，并會給他們幾千元的“好處費”。

　　等到這些人同意提供身份證后，開發(fā)商就會偽造這些人的收入證明，聯(lián)系有關(guān)系的律師出具法律意見書，證明這些人有還款能力。

　　然后，開發(fā)商會把這些貸款材料遞到銀行，銀行內(nèi)部有開發(fā)商事先聯(lián)系好的員工，他們對這些開發(fā)商遞交的資料進行表面的審核，幫助開發(fā)商很容易地獲得80%的貸款，因為開發(fā)商會給他們“好處”。

　　在這個過程中，有的開發(fā)商為了獲取大量貸款，在辦理按揭手續(xù)之前故意抬高房價，這樣雖然交了20%的首付款，但實際上獲得的80%的貸款就是整棟房子的全部價值。

　　開發(fā)商獲取貸款后，通常他們會采取兩種方式。一種方式是賣二手房。一個小區(qū)的房子賣得非常“火”，甚至都賣完了，但進去之后會發(fā)現(xiàn)，連最基本的裝修都沒有。這就是開發(fā)商做的一個局。開發(fā)商通過熱賣假象，吸引真正的購房者來買二手房，而且會依據(jù)熱賣假象，適當提高房價，因此開發(fā)商在賣二手房時又能賺錢了。

　　另外的一種情況是，開發(fā)商在獲得80%的貸款后，不準備繼續(xù)還月供，就等著銀行申請拍賣。一般情況下，區(qū)法院受理拍賣申請后，會請當事人雙方先行協(xié)商，選擇房產(chǎn)評估機構(gòu)和拍賣機構(gòu)。如果雙方協(xié)商不成，區(qū)法院就會向市高級人民法院提請篩選評估機構(gòu)和拍賣機構(gòu)。

　　市高院在所指定的數(shù)十家評估機構(gòu)和拍賣機構(gòu)中，通過抽簽，決定評估公司和拍賣公司。然后，高院會將抽簽結(jié)果告知區(qū)法院，進行拍賣。

　　拍賣之前，拍賣機構(gòu)首先會發(fā)布公告，對于公告，法律上只要求是在公開媒體上公告即可，并沒有限定公告的刊登方式。因此，部分拍賣機構(gòu)，為了圈定競買人群，把其他競爭者排除在外，他們有很多手段來阻止別的開發(fā)商去接拍那些房產(chǎn)。比如把公告刊登在報紙的中縫中，電話永遠打不通，匯的錢可能被銀行退票，進入拍賣的公司大多數(shù)都是事先串通好了的。

　　當然，如果在拍賣現(xiàn)場出現(xiàn)了“突發(fā)狀況”，比如，出現(xiàn)了圈定范圍以外的競買人，拍賣機構(gòu)一般會以“競買人不夠，取消競拍”或“已經(jīng)交了保證金的人不能到場，沒法競買”等原因，推遲拍賣時間。這個做法的目的是，一定要確保由開發(fā)商和拍賣公司之前圈定的圈子內(nèi)的人來競買。

　　在這個過程中，開發(fā)商也可能聯(lián)合評估機構(gòu)，故意將房產(chǎn)價值估低，而拍賣底價一般會低于評估價。

　　拍賣成功后，拍賣多少錢銀行收回多少錢，從賬面上，銀行通過內(nèi)部審核，將該筆欠貸進行銷賬，拍賣額和貸款額的差價部分，銀行也只能做呆死賬處理。

　　這樣，銀行的資金就被大量套取，而開發(fā)商以低價競買到該房產(chǎn)后，又可以市價出售。

　　目前，個人假按揭很少有進入拍賣程序的情況出現(xiàn)?？赡苡猩贁?shù)惡意的開發(fā)商，以公司的名義假按揭，獲得大量的銀行貸款后，公司再宣布破產(chǎn)，銀行只能通過拍賣房子收回部分貸款，因為公司已破產(chǎn)，被開發(fā)商套取的貸款，銀行只能做呆死賬處理。

　　但現(xiàn)在，銀行的監(jiān)管體制逐步健全，銀行的內(nèi)部人士不敢輕易作為開發(fā)商的“內(nèi)應”，而且法律對這種惡意的騙貸套現(xiàn)行為，也會嚴懲。